5 «фишек» при торге квартиры

На базаре два дурака — тот, кто продает, и тот, кто покупает.

(с) Народная мудрость.

Начнем с небольшого лирического отступления.

Стоимость квартиры — параметр сугубо индивидуальный, который складывается из множества факторов.

На стоимость влияют: качество строительства, год постройки дома, этаж, состояние жилья и качество ремонта,расположение дома, наличие мебели/техники и так далее.

Какие «фишки» стоит использовать при покупке квартиры

Вы покупаете квартиру. Посмотрели вживую несколько вариантов и нашли то, что искали. С чего начать? Торговаться прямо на пороге или выждать?

Давайте по порядку:

1. Осмотр квартиры и дома

Ремонт — дело дорогостоящее, поэтому при осмотре квартиры и дома обратите на это внимание. Состояние квартиры может стать существенным аргументом при последующем торге.

На что смотрим:

• Пол. Линолеум, ламинат, паркет, доска, плитка: внешний вид и качество. На что уложен пол. Если на старый паркет или доску — это халтура. Если на выровненное и твердое покрытие — отлично!
• Стены и потолок. Выравнивались или нет. Большой плюс, если да. Если нет — еще один повод для торга. Потолок соответственно.
• Окна и двери. Входная дверь, наличие пластиковых окон.
• Проводка. В первую очередь, это безопасность. К тому же ее замена влетит в копеечку.
• Кухня. Пожалуй, самый затратный ремонт — ремонт кухни. Огромный плюс, если кухонный гарнитур, плита, духовка, вытяжка, посудомойка и другая техника остаются в квартире. Если нет — повод для торга. Из опыта могу сказать, ремонт 9-метровой кухни (как на фото ниже), с покупкой и установкой мебели и техники обойдется минимум в 200 тысяч рублей. В эту цену не заложены посудомойка и холодильник :)
• Ванная комната и туалет. Второй по стоимости ремонт. Хорошая плитка и мастер стоят дорого. Соответственно, ремонт ванной комнаты и туалета — от 100 000 рублей.
• Планировка. Узкий коридор, маленький санузел, отсутствие балкона и лоджии, окна на дорогу, угловая квартира. Первый и последний этаж.
• Капремонт. Обшарпанные и исписанные стены подъезда, сбитые ступени, запах канализации — отсутствие капремонта дома и подъезда.
• Парковка и придомовая территория. Отсутствие парковки, ухоженной придомовой территории, огороженного двора.
• Соседи — алкоголики и дебоширы.

Всё это — важные нюансы, которые могут стать зацепкой при торге. Осматривая квартиру, обратите на них пристальное внимание.

2. «Ситуация продажи»

После того как вы осмотрели квартиру и дом, переходите к вопросам про «ситуацию продажи». Для чего нам это? Если у продавца сложная ситуация продажи, вы сможете попросить хорошую скидку.

Примеры сложных ситуаций:

• Наличие арестов и долгов.
• Обременение банка: не выплаченная ипотека за квартиру. Чем больше сумма долга, тем выше торг.
• Детские доли в квартире.
• Собственники-инвалиды.
• Продажа квартиры по доверенности.
• Неузаконенная перепланировка.

Вопросы которые помогают понять «ситуацию продажи»

• Как давно продаете квартиру?
• Почему продаете? Как срочно планируете продать?
• Были ли неузаконенные перепланировки?
• Что покупаете дальше? Или только продаете?
• Выбрали квартиру или нет?
• Есть ли аресты, обременения, долги, детские доли, собственники-инвалиды и т. д.?
• Кто собственники квартиры? Сколько их?
• На основании чего квартира находится в собственности?

Каждый из этих вопросов поможет увидеть полную картину происходящего. Не зная всех нюансов, контролировать ситуацию вы не сможете и рассчитывать придется только на удачу.

Идеальных квартир не бывает. Всегда есть то, за что можно «зацепиться». Ответы на вопросы помогут вам найти зацепки.

Хороший риэлтор видит всю ситуацию: от начала и до конца. Он знает, где и когда могут возникнуть проблемы, и работает с ними ещё до появления.

Для подтверждения слов продавца посмотрите документы и закажите ЕГРН.

3. Более дешевые аналоги

У каждый квартиры есть среднерыночная стоимость, которая формируется в том числе благодаря аналогам.

Очень часто в одном доме и в соседних с ним домах продается несколько квартир с одинаковой планировкой. И всегда есть аналоги той квартиры, которая понравилась вам. Бывает, что они и дешевле.

Вы можете спросить продавца: «Вы случайно не знаете, почему в соседнем подъезде такую же квартиру продают на 300 тысяч рублей дешевле?»

Конечно, продавец скажет, что в той квартире нет ремонта, что квартира плохая, но задумается, и вы сможете получить большую скидку, нежели тот, кто такой информацией не владеет.

4. Ваши преимущества перед другими покупателями

Как и при продаже, при покупке существуют «ситуации покупки».

Например:

• наличные деньги
• ипотека
• маткапитал
• деньги с продажи другой квартиры
• военные и другие сертификаты

Бывает, что продавцу необходимо срочно продать квартиру и он не готов ждать «ипотечников» или людей с маткапиталом. Покупатель с наличкой будет иметь преимущество и не только в цене.

Торг дело хитрое и непростое. Поэтому использовать все вышеперечисленные способы и аргументы напрямую чаще всего бессмысленно. Нужно знать и понимать, какому человеку и что сказать можно, а что нельзя.

Здесь, как в поединке, ударов можно знать множество, но какой использовать в данной ситуации, нужно решать в моменте. Это и есть работа хорошего риэлтора.

5. Знакомый риэлтор

Хорошая привычка по жизни — умение находить профессионалов и доверять им. По крайней мере, я стараюсь делать так.

Пожалуй, этот пункт должен быть первым. Но в России так принято, сперва что-то сломать, а потом уже читать инструкцию :)

Почему к знакомому риелтору?

1. Вам не придется тратить свое драгоценное время на изучение вопросов продажи квартиры — он все сделает за вас.

2. Вы не проиграете в цене. Хороший риелтор каждый день просматривает множество квартир — как на сайтах, так и вживую. Вся аналитика цен, ликвидности квартир, качества домов у него в голове — вам просто нужно его спросить.

3. Риелтор уже имеет базу квартир и знает, где и как можно купить дешевле. Представляет, как и на сколько можно сторговать ту или иную квартиру.

4. Квартиры часто продают тоже риелторы. Это самый лучший вариант. Им не нужно играть в торги друг с другом, что является гарантией успешной, безопасной и комфортной сделки.

5. Комфорт. Вы даже не представляете, как порой могут продавцы квартиры потрепать нервы. Так вот, не дай бог вам этого узнать. Пусть риелтор знает :)

Запомните: торг — не самое важное при покупке квартиры. Вам могут уступить 20 тысяч, а могут — 200 тысяч рублей. Но в первом случае цена была изначально рыночная, во втором — завышена.

Самое главное — грамотно взвесить все параметры. А сделать это под силу только профессионалу.

И не забывайте, бесплатный сыр только в мышеловке! Если вы видите квартиру на 300-500 тысяч рублей ниже рынка — это скорее всего развод на деньги. Будьте внимательны!