С 2019 года в России начал действовать экспериментальный налог для самозанятых. Примерить на себя новый статус могут и арендодатели квартир. Мы изучили закон и выяснили, выгодно ли становиться самозанятым рантье.
Как арендодатели платили налоги до 1 января 2019 года
До принятия нового закона предприниматели выбирали один из трёх вариантов. Всё зависело от региона и количества сдаваемых квартир.
1
Регистрировать ИП по упрощённой системе и платить 6% от дохода. Плюс ежегодные сборы примерно 30–35 тысяч рублей в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования.
2
Купить патент для ИП, если позволяет регион, и раз в год перечислять налоговой конкретную сумму. Это дешевле, но от сборов ИП всё равно никто не освобождал.
3
Получать деньги и не платить налоги. Опасно: если соседи пожалуются, то можно получить штраф за нелегальное предпринимательство. Дополнительно заставят заплатить налог за весь период аренды. К тому же в таком случае невозможно заключить договор между нанимателем и наймодателем. А значит, в спорных ситуациях нельзя будет защитить права сторон в суде.
Многие выбирали работу «в чёрную» из-за слишком низкой прибыли. Например, в Москве и Санкт-Петербурге на сборы ИП пришлось бы отдать сумму, равную месяцу аренды квартиры. В регионах обязательные взносы окупались за три–четыре месяца сдачи. Рассчитывать на более-менее адекватную доходность можно было только от сдачи минимум трёх квартир.
Кому подойдёт новый режим
Новый налоговый режим запущен в качестве эксперимента. Перейти на него могут граждане России, Белоруссии, Армении, Казахстана и Киргизии, которые работают в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан.
Государство предлагает людям, работающим на себя, выйти из тени и платить 4% с дохода, полученного от физических лиц, и 6% — от юридических лиц. Под новую категорию подпадают и те, кто сдаёт квартиры в аренду. Но есть несколько ограничений:
1
Доход самозанятого не может быть выше 2,4 млн рублей в год. Если квартир для сдачи несколько и прибыль больше, придётся работать как ИП.
2
Нельзя нанимать сотрудников, будучи самозанятым: управляющие, риэлторы, уборщицы не смогут работать на вас официально.
3
Нельзя сдавать апартаменты, аренда коммерческой недвижимости под этот закон не попадает.
Вы можете иметь основную работу, это никак не повлияет на новый статус. Работодатель будет, как обычно, платить за вас НДФЛ по ставке 13%. Налог от сдачи жилья вы будете перечислять самостоятельно, эти режимы не пересекаются.
Как и где зарегистрироваться
Экспериментальный режим подразумевает отсутствие бюрократии. Чтобы зарегистрироваться, не нужно идти в налоговую. Достаточно скачать приложение «Мой налог» от ФНС, которое уже появилось в App Storeи Google Play.
Если сейчас рантье работает как индивидуальный предприниматель, он всё равно может стать самозанятым. Регистрация — как и для физического лица — через мобильное приложение или личный кабинет. После нужно обязательно уведомить налоговую о смене режима — на это дают всего месяц. Если этого не сделать, то регистрацию аннулируют.
Преимущества самозанятого перед ИП
Главный плюс самозанятого — в сокращении расходов. Доходность увеличивается — не придётся платить сборы в пенсионный и медицинский фонды. Вот основные пункты, на которых экономит самозанятый в отличие от ИП на «упрощёнке»:
Самозанятому не запрещено работать с юридическими лицами, например вы можете сдавать в аренду квартиру командированным и заключать договор с организацией. При этом, в отличие от ИП, вам не нужна онлайн-касса, а значит, не будет лишних расходов.
Недостатки
Они касаются арендодателей, для которых сдача квартир — основной вид деятельности и которые не работают по трудовому договору. Если два этих пункта для вас существенны, то оставаться ИП выгоднее, чем переходить на новый режим.
Не учитывается трудовой стаж. Самозанятые не платят обязательных страховых взносов, поэтому время работы в новом статусе не будет считаться трудовым стажем.
Не копится пенсия. По той же причине не будут накапливаться пенсионные баллы, а значит, пенсия будет меньше. Если решите самостоятельно платить страховые взносы, то расходы будут такие же, как у ИП. Все сборы фиксированные: за 2019 год вам нужно будет заплатить 29 354 рубля в пенсионный фонд и 6 884 рубля — в медицинский.
Что делать самозанятому арендодателю — порядок действий
1
Вы получаете новый статус через приложение «Мой налог».
2
Сдаёте квартиру жильцам.
3
Ежемесячно формируете в приложении чек: указываете сумму, которую получили от жильцов, и дату. Договор для подтверждения дохода не нужен.
4
Получаете от жильцов деньги — на карту или наличными.
5
До 12-го числа следующего месяца налоговая посчитает общий доход и сформирует квитанцию. До 25-го числа её нужно будет оплатить. Это можно сделать в приложении «Мой налог», привязав банковскую карту. Или настроить автоплатёж в мобильном банке. Третий вариант — распечатать квитанцию и оплатить в отделении банка.
Сейчас предприниматели опасаются, что все их банковские переводы налоговая будет проверять и признавать доходом. Но это не так: ФНС примет к учёту только те суммы, которые вы самостоятельно заявите через приложение. Доступа к движению средств на вашем счёте у неё не будет.
Как выгоднее сдавать квартиру: сравниваем расходы самозанятого
и ИП на УСН
С новым законом приобретать квартиры специально для сдачи в аренду станет выгоднее. Мы посчитали доходность от сдачи в статусе ИП на «упрощёнке» и в статусе самозанятого.
Исходные данные. Есть однокомнатная квартира на окраине Москвы за четыре миллиона рублей в неплохом состоянии и в двадцати минутах ходьбы от метро. Сдать такую недвижимость можно за 25–30 тысяч рублей. Возьмём в расчёт среднее значение — 28 тысяч. За год квартиранты принесут 336 тысяч рублей.
Расходы одинаковые для обоих рантье. Коммунальные платежи обойдутся в 24 тысячи рублей в год, ещё 15 тысяч заложим на небольшой ремонт. Допустим, что налог и взносы в пенсионный и медицинский фонды арендодатель будет платить единожды в конце года.
ИП на УСН имеет право уменьшить налог на сумму страховых взносов, если будет делать авансовые платежи. В таком случае чистый доход составит 260 402 рубля, а доходность — 6,5%. Квартира окупится за 15 лет и четыре месяца.
Не забывайте, что цена аренды и стоимость квартиры будут расти, поэтому реальный доход будет на 0,5–2% годовых больше.
Выводы
Если вы планируете покупать квартиры и сдавать их в аренду, то присмотритесь к статусу самозанятого. Налог 4% — небольшая плата за отсутствие проблем с налоговой. При этом срок окупаемости недвижимости, в отличие от работы в качестве ИП, сокращается на три года.
Но не забывайте, что есть лимит годового дохода — 2,4 млн рублей. Это от четырёх до семи однокомнатных квартир в Москве. Когда их станет больше, придётся регистрироваться как ИП.
Полезные ссылки:
Федеральный закон от 27.11.2018 № 422
Инструкция ФНС о работе мобильного приложения «Мой налог»
ПИК-Аренда помогает найти жильцов, грамотно заключить договор и следить за имуществом на протяжении всего срока сдачи
Текст:
Дмитрий Кузьмин/Медиаартель «Мамихлапинатана»
Иллюстрации:
Олеся Щукина
Источник:
ПИК Медиа