LIVING выяснил, какую квартиру можно приобрести на рынке новостроек Петербурга и области, если у покупателя есть всего миллион рублей.
Что купить на миллион
Бюджет в миллион рублей – это достаточная сумма для приобретения жилья в Ленинградской области, отмечают эксперты. «В Тосненском, Всеволожском, Выборгском, Кировском районах примерно в 30-40 минутах езды от станции метро можно найти ряд проектов, где студии метражом 18-25 кв. м можно приобрести как раз за такую сумму. Стоимость квадратного метра здесь начинается от 43 тыс. рублей. Вообще, чем дальше от КАД и от срока сдачи проекта, тем стоимость доступнее», - говорит Андрей Кузнецов, руководитель ГК «Стоун».
Добавив еще около 400 тыс. рублей, можно купить жилье уже ближе к Петербургу. Подобрать такой вариант можно с помощью интеллектуального подбора квартир LIVING. Так, в 1 млн 389 тыс. рублей обойдется студия в ЖК «Чистый ручей» в Сертолово, примерно столько же стоит квартира в ЖК «Северный вальс» во Всеволожске. Чуть подороже – в 1,4 млн рублей – обойдется студия в ЖК «Ломоносов» в Петродворцовом районе Петербурга и в ЖК Lampo у метро «Девяткино».
Немного добавить кредитных средств
Имея на руках миллион рублей, покупателю доступна комфортная квартира стоимостью до 5 млн рублей. «Этот миллион можно использовать как первоначальный взнос для получения ипотеки (в большинстве банков первый взнос составляет 20% от суммы сделки)», - комментируют в компании «Ленстройтрест».
Перед покупателем открывается достаточно широкий выбор – от студий до трехкомнатных квартир, расположенных в спальных районах Петербурга или ближайшей Ленобласти. Например, малогабаритные квартиры (однушки и студии) можно приобрести в локациях рядом с центром города, вблизи станций метро «Лесная», «Пионерская», «Новочеркасская», «Фрунзенская», «Обводный канал» и др. Более просторные квартиры (двушки и трешки) по такой цене продаются в более отдаленных частях города или уже за его пределами (Янино, Кудрово, Шушары, Пулковское шоссе и пр.).
Приведем конкретный пример. Средняя ипотечная ставка сегодня составляется порядка 10%. Собственные накопления – 1 млн рублей. Покупка однокомнатной квартиры комфорт-класса площадью 32 кв. м в ЖК «Янила Драйв» в Янино с отделкой обойдется в 2,6 млн рублей при условии 100% оплаты или покупке в ипотеку. Один миллион рублей вносится в качестве первого взноса. Если остаток – 1,6 млн рублей – будет взят в ипотеку на 20 лет, то ежемесячный платеж составит 16 тыс. руб. При покупке двухкомнатной квартиры с отделкой площадью 54 кв. м стоимостью 3,9 млн рублей на этих же условиях ежемесячный платеж составит 28 тыс. руб. Доступную по цене трехкомнатную квартиру придется искать в объектах класса чуть пониже и дальше от границы города.
Другой пример. В ЖК «Новоселье: Городские кварталы» двухкомнатную квартиру в сданном квартале с полной отделкой будет стоить порядка 5 млн руб. При первоначальном взносе в 1 млн руб., ежемесячный платеж по ипотеке на 30 лет составит 36,8 тыс. руб. в месяц. Если выбирать строящийся вариант, то двухкомнатная квартира будет стоить 3,2 млн руб., и с ипотекой на 20 лет, ежемесячный платеж составит уже порядка 22 тыс. руб. в месяц.
Взаймы у застройщика
Если же покупка недвижимости планируется без использования ипотеки (в расчете только на собственные накопления и поступления денежных средств в ближайшем периоде времени), то минимальных дополнительных вложений потребует покупка бюджетной студии, которую сегодня можно приобрести от 1,5 до 2,5 млн рублей. Такое ценовое предложение, в основном, сосредоточено в ближайших пригородах Петербурга (Мурино, Кудрово, Бугры, Янино, Горелово, Шушары и др.). Цена существенно зависит от стадии готовности дома. Аналогично по однокомнатным квартирам: за 2-3 млн рублей можно рассмотреть вариант покупки однушки на стадии строительства. Квартиры в сданных домах будут стоить на 15-20% дороже (то есть студия 2,5-3 млн рублей, однушка – 3-4 млн рублей).
Застройщики сегодня предлагают различные варианты рассрочки. Это могут быть «горячие» предложения или же постоянно действующие программы. Стандартный вариант предполагает рассрочку остатка до конца строительства. У разных застройщиков стоимость рассрочки может отличаться. Периодически компании предлагают выгодные акции, позволяющие покупателю, заплатившему большую сумму в качестве первого взноса, внести остаток до конца строительства объекта по цене единовременной оплаты. Но такие акции носят нишевый характер, достаточно коротки по продолжительности, распространяются не на всех объекты застройщика. Например, в ЖК «Янила Драйв» студии площадью 26 кв. м стоят 1,8 млн рублей (стоимость квартиры без отделки при 100% оплате или ипотеке). Если данную квартиру приобретать в рассрочку на 2 года, то стоимость квартиры составит 2,1 млн рублей, а ежемесячный платеж – 70 тыс. рублей (при условии первого взноса в размере 20% от суммы сделки, то есть 420 тыс. рублей). В случае покупки однушки площадью 32 кв. м с отделкой стоимостью 3 млн рублей в рассрочку на 24 месяца, ежемесячный платеж составит 93 тыс. рублей (при условии первого взноса в размере 20% от суммы сделки, то есть 560 тыс. рублей).
«Основное преимущество покупки жилья на условиях беспроцентной рассрочки – покупатель не переплачивает за квартиру или платит значительно меньше, чем по ипотеке. Не следует забывать, что застройщики более лояльны к ситуациям, когда клиент просрочил платеж на несколько дней, тогда как банки в такой ситуации уже могут внести заемщика в черный список, что отразится на его кредитной истории. Ну и последнее – при ипотеке человек серьезно переплачивает. Если вы берете ипотечный кредит, то ваши платежи в первые годы уйдут, в основном, на выплаты процентов банку за весь срок кредита.
Срок действия рассрочки у подавляющего большинства застройщиков заканчивается перед получением ключей от квартиры. К этому моменту клиент уже полностью расплатился за квартиру, после постановки дома на кадастровый учет он может зарегистрировать собственность, получить налоговый вычет и распоряжаться данной недвижимостью на свое усмотрение, т.е. может распоряжаться своей собственностью как захочет, поскольку недвижимость не имеет никаких обременений. Ситуация с ипотекой иная. Пока заемщик не погасит кредит, на квартиру банком наложено обременение – продать, подарить или обменять квартиру не удастся. Если же заемщик перестанет платить по ипотеке – квартира может быть изъята банком для реализации в счет погашения задолженности», - комментируют в компании «Ленстройтрест».
Инвестиционный миллион рублей
С целью дальнейшей сдачи в аренду подходят студии и однушки. Наиболее востребованный вариант у инвесторов – однокомнатные квартиры, поскольку они одинаково подходят как для проживания одинокого человека, так и для молодой семьи. Оптимальный метраж составляет 30-35 кв. м. Имея на руках миллион рублей и взяв ипотечный кредит на 20 лет, ежемесячный платеж будет сопоставим с ежемесячной арендной платой и составит около 16-20 тыс. рублей. Если человек не имеет возможности по каким-то причинам закрыть кредит досрочно, то за счет сдачи квартиры в аренду он может погасить ипотеку. Минус этой схемы – есть риски, что не всегда можно найти арендаторов и обеспечить непрерывность аренды. В периоды простоя содержать квартиру и оплачивать коммунальные платежи придется самостоятельно. Кроме того, жилье должно быть меблированным, что потребует дополнительных вложений.
