(Открытое письмо зачитано на всероссийском митинге обманутых дольщиков 30 марта 2019 года, на пл. Краснопресненской заставы)
Остаётся открытым вопрос: кем являются российские дольщики – покупателями квартир или инвесторами строительства?. Ответ на него очень важен, от этого зависит кто должен платить за достройку объектов. Мы, участники долевого строительства, возражаем против применения термина «соинвестор» к участникам долевого строительства по следующим причинам.
Читаем закон 39-ФЗ
В ст. 2 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ сказано:
Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с вложениями инвестиций в банки и иные кредитные организации, …, а также на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Что можно сказать исходя из практики отношений между дольщиком и застройщиком:
- у нас есть ДДУ, на конкретное помещение, по фиксированной цене, инвестиционные договоры и прочие схемы квази-инвестирования 214 НЕ ДОПУСКАЕТ;
- мы покупаем КВАРТИРУ, точнее, ПРАВО ТРЕБОВАНИЯ НА КВАРТИРУ (ДДУ), а не ценную бумагу, акции, драгоценные металлы можно ли считать квартиру «дивидендами в вещном выражении»? нет, так как отношения регулируются 214-ФЗ, а не 39-ФЗ;
- мы покупаем на котловане с целью СЭКОНОМИТЬ, а не получить прибыль;
- мы вкладываем ЛИЧНЫЕ и ЗАЕМНЫЕ средства (ипотека), несем убытки по выплате повышенных процентов вплоть до завершения строительства и передачи квартиры в собственность;
- застройщик (инвестор) обладает всеми правами потенциального инвестора, при этом не делится с нами (дольщиками) ни одним из прав (получение информации, участие в принятии решения по ведению финансово-экономической и хозяйственной деятельности, участие в прибыли);
- у нас нет доступа к информации относительно использования вложенных денежных средств (только уполномоченный орган, с 2018 года Госстройнадзой, правоохранительные органы, прокуратура);
- у нас нет доступа к информации по технико-экономическому обоснованию инвестиционного проекта (мы не являемся стороной инвестиционного договора между застройщиком и органом местного самоуправления, например)
- у нас нет права участия в прибыли, полученной в рамках инвестиционного договора.
Таким образом, мы не являемся полноправными «со-инвесторами», не участвуем в коммерческой деятельности, связанной с инвестициями.
Читаем закон 214-ФЗ
В ст. 1 п.3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 N 214-ФЗ (последняя редакция) сказано:
Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации и законодательством Российской Федерации об инвестиционной деятельности. Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается.
Привлечение денежных средств граждан осуществляется только при условии заключения ДДУ, либо создании ЖСК, других вариантов квази-инвестирования 214-ФЗ не предусматривает.
Какие выводы мы можем сделать на основании сопоставления области применения закона об инвестиционной деятельности 39-ФЗ и знаменитого закона 214 ФЗ:
- 214-ФЗ гарантирует защиту интересов и прав покупателей квартир, находящихся в процессе строительства;
- гарантом защиты прав и интересов выступает Государство, которое оставляет за собой функцию контроля рынка долевого строительства и надзора за деятельностью участников такого рынка;
- для того, чтобы стать под государственную защиту согласно этому закону, необходимо составить договор на привлечение денежных средств и передать его в Росреестр (т.е. 214-ФЗ применяется только после регистрации ДДУ в Регпалате);
- 214-ФЗ не гарантирует окончательную готовность квартиры и передачу ее в собственность покупателю. НО! Земельный участок под объектом строительства остается в залоге у участников долевого строительства. Согласно ст. 13 закона № 214-ФЗ). Основанием для снятия залога с земельного участка объекта долевого являются: акты приема передачи, иные документы (включая односторонние).
Читаем закон 84/2010-О3
В ст. 1 Закона Московской области о защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области № 84/2010-ОЗ от 1 июля 2010 года сказано:
Настоящий Закон определяет основные направления деятельности исполнительных органов государственной власти Московской области и органов местного самоуправления муниципальных образований Московской области (далее - органы местного самоуправления) по защите прав и законных интересов граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов с целью приобретения жилого помещения на территории Московской области для дальнейшего проживания и пострадавших от недобросовестных действий застройщиков.
Таким образом, необходимо учитывать социальный статус приобретателей квартир и участников долевого строительства, которые приобретают квартиры для обеспечения проживания иждивенцев, профессиональными инвесторами не являются, знаниями и опытом инвестирования, анализа рисков не обладают:
- целью приобретения квартиры является проживание, не продажа;
- в квартире мы прописываем членов семьи, детей;
- мы вкладываем материнский капитал в качестве оплаты части квартиры;
- часть цены квартиры мы оплачиваем путем привлечения заемных средства (ипотека);
- 70% дольщиков – молодые семьи, которые покупают жилье в связи с рождением ребенка, также покупателями являются вынужденные переселенцы, для всех указанных категорий приобретаемое жилье – ЕДИНСТВЕННОЕ, другого жилья в собственности нет;
- дольщики, для кого приобретаемое жилье – единственное, несут убытки по аренде помещений для временного проживания семьи, несовершеннолетних, родственников на иждивении (престарелых родителей, инвалидов, безработных…)
В ст. 4. «Защита прав пострадавших соинвесторов органами местного самоуправления» указанного выше закона прописаны ОБЯЗАННОСТИ органов местного самоуправления:
1) взаимодействуют с органами государственной власти, государственными органами, организациями, гражданами по вопросам защиты прав пострадавших соинвесторов (Прим: то есть, органы местного самоуправления обязаны соблюдать 59-ФЗ).
2) осуществляют контроль за сроками строительства многоквартирных домов;
3) принимают решение о признании объекта строительства проблемным объектом, не позднее 15 календарных дней обращаются в правоохранительные органы по вопросу проведения проверки целевого использования привлеченных для строительства проблемного объекта денежных средств граждан и (или) иных лиц и представляют в Уполномоченный орган копию решения о признании объекта строительства проблемным объектом и копию обращения в правоохранительные органы…
В результате подмены понятий, чиновники сваливают всю ответственность по контролю, надзору за сроками, качеством и завершением строительства на дольщиков. Ниже приведены несколько цитат, из личного общения с дольщиками, СМИ.
Позиция Адм го Реутов:
Вы когда квартиры покупали, у нас совета не спрашивали, почему город должен вас достраивать?
Глава г. о. Химки Волошин:
Принимая решения о вложении средств в долевое строительство, должны нести риски в условиях рынка совместно с застройщиком. Значит вы соинвесторы!
Демин, го Раменское:
При чем здесь администрация? Вам Застройщик что-то на туалетной бумаге написал. К нему и идите!
Валов, го Щелковское:
Я вас не заставлял отдавать деньги мошеннику, сами пошли...сами деньги понесли, давайте простим застройщика у него же 2-е детей.
Чижик, зам главы адм го Химки:
Деньги вложили, ну пока да не можете воспользоваться своими законными правами но застройщик ведь не убежал и все свои обязательства в части передачи квартир выполнит а пока можете идти в суд.
Волошин, глава го Химки:
Соинвестор стал обманутым дольщиком в связи с бездействием чиновников.
Ниденс, гендиректор Дом Рф:
Вы инвесторы и сами рисковали! (Не читают закон о инвестициях!)
Олег Мамаев, президент компании Лидер Инвест:
Государство не обязано создавать беспроигрышную лотерею.
Глава Минстроя Владимир Якушев в интервью «Российской газете»:
Любой дольщик – это соинвестор, он изначально должен понимать риски и быть готовым разделить их со строительной компанией. Сегодня региональная власть добровольно решает проблемы обманутых дольщиков.
Вице-премьер РФ Виталий Мутко на заседании правительственной комиссии по региональному развитию в РФ:
Мы договорились, что основная нагрузка должна лечь на субъекты Российской Федерации, которые вместе с муниципалитетами выдавали разрешения, выстраивали экономические, социальные условия, и они наделены полномочиями следить за этой ситуацией.
На основании изложенного выше:
ТРЕБУЕМ внести изменения в закон Московской области N 84/2010-ОЗ от 1 июля 2010 и исключить термин «соинвесторы» в отношении участников долевого строительства. Привести указанный закон в соответствие с Федеральным законодательством, в частности, с федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в котором применяется термин «участник долевого строительства», нет термина «соинвестор».