ГОД НОВЫЙ – ТЕНДЕНЦИИ СТАРЫЕ
Все тенденции этого года, отметила эксперт, вытекают из 2018-го. «Если говорить грубо, в 2018 году мы достигли определенного ценового дна и где-то с марта-апреля начали с этого дна подниматься, – рассказала Анастасия Умарова. – Для населения этот подъем стал заметен только летом, специалисты же отметили его раньше».
Первой ласточкой оживления рынка стал тот факт, что из рекламы, в том числе на bn.ru, исчезли объекты, которые висели там достаточно давно, так как покупателей становилось больше, а продавцов – меньше. Рынку помогла ипотека: таких низких ставок, как летом 2018 года, не было никогда. Это в среднем 9,3-9,4% годовых, было и ниже. При этом практически в каждой сделке, в том или ином ее звене, присутствует покупатель с ипотекой. Если 10-15 лет назад гражданин должен был заработать и накопить, то сегодня достаточно первоначального взноса и стабильной работы.
Итак, летом снизился объем предложения, а число покупателей, имеющих возможность взять в долг у банка дешевые деньги, выросло. И естественно, что в такой ситуации начался рост цен. К октябрю-ноябрю он стал очевиден уже для всех.
Этот яркий рост продлился до января 2019 года. Потом Сбербанк резко повысил ставку. Казалось бы, все. Но рынок уже имел огромное количество одобренных ипотечников по старым ставкам, и они прекрасно понимают, что времени для того, чтобы реализовать свой ипотечный кредит, осталось не очень много. Соответственно, весь первый квартал этого года сохранялась ситуация разогретого рынка.
КУПИЛИ СЛИШКОМ МНОГО
По мнению Анастасии Умаровой, тот объем сделок, который должен был быть равномерно распределен на весь 2019 год, выстрелил в конце 2018-го и начале 2019-го. На немножко нервной волне многие покупатели уже приобрели себе недвижимость. И к сегодняшнему дню объем спроса, наверное, выравнялся с объемом предложения.
«Когда говорят о вторичном рынке недвижимости, часто упоминается резкий рост, – отмечает эксперт. – А бывает ли резкое падение цен? Оно практически невозможно. Потому что мы имеем дело с частным лицом. У человека всегда есть свои мотивы, и он очень неохотно идет на снижение цены. Должны быть какие-то существенные жизненные обстоятельства, чтобы продавец сразу согласился на такое». Но тех, кому надо продать срочно, не более 3%. Остальные никуда не спешат.
Отсюда вывод: рост цен на вторичке прошел, но и резкого падения не будет. Даже и плавное снижение наступит примерно через полгода, об этом говорит весь накопленный специалистами рынка опыт.
«Еще весну мы проживем очень интересно, – прогнозирует Анастасия Умарова, – и то, что будет продано, продадут дороже, чем уже осенью. Впрочем, летом начнется позиционная война, и ее итог зависит от соотношения объема предложения и числа потенциальных покупателей».
Вторичный рынок в последнее время довольно серьезно расслоился, и интерес к новым объектам недвижимости гораздо выше, чем к старым. Самая желанная для покупателя квартира – это новая вторичка в доме, сданном в эксплуатацию два-три года назад. Но и здесь расслоение наблюдается. Дом, в котором на этаже 14 или 17 квартир (из них большинство – студии), – это наименее востребованное и потому самое дешевое жилье. В таком доме зачастую есть проблемы со сбором коммунальных платежей, что, конечно, отражается на его состоянии.
Ежедневный дайджест лучших материалов и новостей в сфере Недвижимости (Санкт-Петербурга, России и всего мира) в t.me/onedvizhimosti