При подборе приобретаемого помещения рекомендуется вести переговоры исключительно с собственником жилого помещения. По возможности следует избегать приобретение через посредников, поскольку в данном случае стоимость покупки возрастет на десятки тысяч (а иногда и сотни тысяч) рублей.
В любом случае сообщите посреднику о намерении переговорить лично с собственником помещения. Вопросы цены обговаривайте только с собственником (кстати из разговора с собственником можно узнать каков реальный размер вознаграждения риэлтора за посреднические услуги).
При осмотре квартиры помимо района, транспортной доступности, достаточности парковок, близости магазинов, школ, детских садиков, состояния и планировки квартиры и других принципиальных моментов, влияющих на выбор, следует обратить внимание на не менее принципиальные моменты:
- соседство квартиры с лифтовыми шахтами и иными источниками повышенного шума (насосами, бойлерами и др. общедомовым имуществом располагающимся на цокольных и технических этажах). Лишний шум приведет к дополнительным затратам на шумоизоляцию, эффект которой не гарантирован (особенно в панельных и монолитных домах), или приведет к постоянному неудобству проживания;
- наличие под окнами пристроек к дому с крышами покрытыми гудроном или аналогичным материалом, испаряющемся в жаркое время года (особенно актуально для нижних этажей, выходящих на солнечную сторону);
- высота потолков с учетом необходимости обустройства стяжки полов и потолков (низкие потолки в квартире выглядят не эстетично и оказывают психологическое давление);
- вид из окон, выходящих на газораспределительные подстанции, автозаправки и т.п. не только не эстетичен, но и создает дополнительные риски в случае аварий на таких объектах. Если окна выходят на пустырь, который впоследствии может быть облагорожен, еще можно допустить, то вид из окон выходящих прямо на квартиры в доме напротив уже не изменить. Такое невольное соседство все время проживания будет создавать дискомфорт. Кроме того, окна выходящие на близлежащую проезжую часть с интенсивным движением (особенно шумным является троллейбусный транспорт и железная дорога), создают неудобства в плане постоянного шума, в том числе и по ночам, постоянной пыли и невозможности нормального проветривания помещения из за выхлопных газов (что летом приведет к необходимости постоянного использования кондиционера). Особенно данная проблема актуальна для нижних этажей.
Все вышеуказанные недостатки дают весомые основания если не отказаться от покупки, то хотя-бы для обоснованного торга.
Надежда на то, что посредник гарантирует чистоту сделки и сообщит обо всех рисках не оправдана, поскольку целью посредника является как можно скорее заключить сделку. Соответственно он не заинтересован в сообщении информации, которая может стать препятствием в заключении договора.
Проверить юридическую чистоту сделки можно и самостоятельно.
Для этого необходимо запросить информацию из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект в Управлении Росреестра или посредством электронного сервиса Росреестра. В результате вы получите актуальную информацию о том кто является собственником недвижимости, дате возникновения права собственности, ограничениях и обременениях объекта (в том числе арестах и запретах).
Не лишним будет проверить наличие судебных споров в отношении продавца как по судам общей юрисдикции так и арбитражным судам (продавец может быть индивидуальным предпринимателем). В случае наличия судебных дел – оценить риски при совершении сделки.
Если прямого контакта с продавцом нет, а за него действует представитель по доверенности то актуальность выданной доверенности (проверить не была ли она отменена) можно проверить с использованием сервиса Федеральной нотариальной палаты (
http://reestr-dover.ru/revocations
В любом случае не лишним будет обращение к юристу занимающемуся вопросами недвижимости, либо к знакомому юристу, который внимательно изучит документы и проконсультирует по всем рискам.