Проблема «самостроя» (самовольных построек) в России существует, т.к. многие люди не знают, не могут или принципиально не хотят применять установленный законом громоздкий порядок оформления постройки в собственность.
Но сегодня эта проблема станет актуальной для многих граждан в связи с последними новостями о том, что власти собираются проводить тотальную «инвентаризацию» объектов недвижимости.
Делается это, прежде всего, для налоговых целей, но, думаю, что и «самостройщикам» эта инициатива ничего хорошего не принесет. Ведь у государства предостаточно способов испортить жизнь владельцам таких объектов (начиная со штрафов и заканчивая исками о сносе подобных объектов недвижимости).
Да и распорядиться недвижимостью без оформленного права собственности на него не получится.
Что такое самовольная постройка и каковы его признаки? Закон (ст.222 ГК РФ) определяет такую постройку как здание, строение или сооружение (т.е. недвижимое имущество), которое:
- создано на земельном участке, предоставленном не для этого строительства, либо на земельном участке, целевое назначение которого вообще не допускает какого-либо строительства на нем;
- создано без всех предусмотренных законом многочисленных необходимых согласований и разрешений. Даже отсутствие одного разрешения будет свидетельствовать о наличии этого признака;
- создано с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, существующих на дату начала стройки.
Причем, согласно судебной практике, достаточно даже одного из вышеуказанных признаков для того, чтобы признать постройку самовольной.
Поэтому если сегодня действовать по принципу «на своей земле что хочу, то и строю и никто мне не указ» можно в будущем попасть в очень нехорошую ситуацию с нехорошими последствиями, вплоть до сноса соответствующего недвижимого имущества (естественно, без компенсации затрат за строительные материалы и за работы по сносу). А именно такую «санкцию» в первую очередь предусматривает п.2 ст.222 ГК РФ, если «самострой» не будет приведен в соответствие с законодательными требованиями.
Какие же шаги следует предпринять, чтобы исключить вышеуказанный риск и не сносить уже построенный объект недвижимости, являющийся «самостроем», а легализовать его через суд и потом зарегистрировать?
Сразу же следует оговориться, что легализацию самовольной постройки нельзя путать с «дачной амнистией», под которой понимаются специально предусмотренные в законе временные меры по регистрации права собственности на объект недвижимости, построенный собственником на своей же земле, специально предназначенной для строительства, но на который не было получено разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию в установленном порядке. Для дачной амнистии законом теперь (с 04.08.2018 года) установлена специальная процедура (читайте об этом в другой публикации на канале).
Итак, порядок действий при регистрации самовольной постройки следующий:
1. В первую очередь, нужно уяснить, что не каждый «самострой» можно в перспективе оформить в собственность. Получить право собственности на такую постройку можно только при наличии всех трех нижеперечисленных признаков в совокупности:
1) если у лица, построившего «самострой» (претендующего на оформление права собственности на него), есть права в отношении земельного участка, допускающие строительство на нем этого объекта недвижимости . Это может быть как право собственности, так и право аренды и иное право пользования с правом постройки объекта недвижимости;
2) если постройка соответствует установленным законом требованиям на день обращения в суд (имеются ввиду различные применимые к такому строению градостроительные нормы, СНиПы, СанПИНы и т.д.). Судебной практикой также допускается считать «самострой» соответствующим необходимым нормам и правилам, когда есть несущественные их нарушения;
3) если «самострой» не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (например, постройка «залезла» немного на чужой земельный участок и т.п.).
2. Если объект «самостроя» отвечает всем трем вышеуказанным признакам, то необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности (в большинстве случаев это будет районный суд, т.к. цена иска более 50 000 руб.). В иске нужно раскрыть обозначенные выше признаки и указать обстоятельства и документы, подтверждающие право на регистрацию самовольной постройки за собой.
Если обращались в госорганы с целью получить разрешение на строительство – тоже необходимо указать об этом в иске. В ряде случаев, суд гарантированно отказывает в иске только на том основании, что заявитель даже не пытался действовать в установленном законом порядке и не предпринимал попытки получить разрешение на строительство, если для этого были все законные основания и реальная возможность совершить эти действия. Т.е. нельзя подменять обычный административный порядок судебным порядком. К иску нужно приложить документы, предусмотренные действующим законодательством (об этом в отдельной публикации).
Внимание! Есть еще важный вывод, который выработан судебной практикой: нельзя признать право собственности на самостоятельно возведенные до 01.01.1995 года объекты недвижимости, пусть даже которые по действовавшему законодательству являются самовольными постройками и обладают всеми тремя вышеуказанными признаками. Все дело в том, что только с вышеуказанной даты вступил в силу Гражданский кодекс России, содержащий понятие «самовольная постройка». До него такого понятия в законе не было. Но и из этой ситуации есть выход: судебная практика рекомендует обращаться в суд не с иском о признании права собственности, а с иском об обжаловании отказа регистрирующего органа в регистрации права собственности.
3. И, наконец, последний шаг – получить положительное решение суда и отнести его вместе с другими необходимыми документами в Росреестр (перечень документов для регистрации права собственности указан в отдельной публикации) для регистрации права собственности на основании судебного решения. Результатом рассмотрения предоставленного пакета документов в идеале должна стать выдача выписки из ЕГРН, подтверждающая присвоенное заявителю право собственности на теперь уже бывшую самовольную постройку.
Информация была полезна? Тогда не забываем ставить «лайки», подписываться на канал и сообщать о нем друзьям и знакомым в социальных сетях. Только так можно поддержать его развитие и появление интересной информации в Вашей ленте «Дзена»!
Вы также можете сообщить автору в комментариях об интересующей Вас теме, которую хотели бы увидеть в Яндекс Дзен. «Правжа» обязательно отреагирует на подобное сообщение.