#fomastersblog
Это блог от первого лица компании "Четыре мастера", ее основателя и генерального директора - Стародубровского Дениса.
Сегодня обсудим вступающие в силу с июля 2019 г. очень важные поправки к Федеральному закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», введении эскроу-счетов при покупке жилой недвижимости, что кардинально изменит весь рынок и экономику строительства, а также механизма продаж жилой недвижимости в России.
На сегодняшний момент покупка жилья является не только значимым и приятным событием в нашей жизни, но и сопряжено с некоторым риском потери денег в случае совершения покупки, особенно на стадии проекта и даже в уже строящемся объекте. В двух словах, застройщики рекламируют и открывают старт продаж иногда еще только на стадии проектирования, не приступив непосредственно к строительству объекта, а мы, как потенциальные покупатели жилья или в целях инвестиций, делаем свой выбор и вносим аванс, иногда и полную сумму по договору о долевом строительстве, или оформляем ипотеку на понравившуюся нам квартиру, таунхаус или дом в коттеджном поселке, т.к. на этой стадии цены находятся на минимальном уровне. Тем самым застройщики привлекают так называемый стартовый капитал для начала застройки своего нового проекта.
На всей стадии строительства всегда открыты продажи еще не построенных, или не введенных в эксплуатацию объектов жилой недвижимости, и чем ближе к окончанию, тем выше цены на объект. Это уже привычная нам картина, при которой застройщик имеет возможность начать стройку без банковского кредита, а в некоторых случаях финансировать строительство вообще не привлекая банковских кредитов, если новый проект пользуется высоким спросом и раскупается на ранней стадии, при этом покупатели имеют возможность купить или инвестировать в жилье по более дешевой цене, рискнув заплатить заранее.
Безусловно это всегда связано с риском, т.к. объект может на любой стадии быть «заморожен», быть неподключенным к коммуникациям, не сдан в эксплуатацию по разным причинам, из которых наиболее распространённым является случай «строительных пирамид», когда застройщик открывает массовые продажи сразу на несколько объектов, при этом вкладывая полученные деньги не только в строительство объектов, за которые получены авансы, а в землю, коммуникации, проектирование новых и новых проектов, не рассчитав свои финансовые возможности в случае замедления потребительского спроса, возможного снижения цен на недвижимость или низкого интереса покупателей на новые объекты. Конечно бывают и случаи просто недобросовестных застройщиков, а также возникают непреодолимые сложности с согласованием или стоимости прокладки и подключения коммуникаций, что делает проект убыточным.
С 1 июля этого года купить жилую недвижимость на «стадии проекта и котлована» по договору о долевом строительстве уже станет невозможно. Все сделки в строящихся жилых объектах можно будет совершать только с помощью эскроу-счетов в банке, кредитующем застройщика под данный объект.
Эскроу-счет – это специальный счет, на который покупатель будет переводит свои деньги за выбранную квартиру, таунхаус или дом в коттеджном поселке, а продавец (застройщик) получает к ним доступ только после исполнения определенных условий, а именно в случае приобретения жилья застройщик получает деньги лишь после завершения строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию. Новый закон предполагает, что на все время строительства деньги будущих покупателей недвижимости блокируются и по ним не начисляются проценты. При возможном банкротстве самого банка или отзыве у него лицензии на деньги, хранящиеся на эскроу-счетах нельзя будет наложить взыскание, и они должны быть возвращены клиенту. Кроме того, суммы до 10 млн. руб. будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
Это кардинально меняет действующую схему работы застройщиков и соот-но покупателей. В соот-вии с новым законом, застройщик, получив разрешение на строительство на новом участке, разработав проект, рассчитав полную смету пойдет в банк на получение кредита на полное финансирование данного проекта, что автоматически делает проект дороже на 9-16% в год (кредитная ставка зависит от кредитного рейтинга), т.к. застройщик уже не сможет привлекать бесплатных денег от потенциальных покупателей. Стоимость жилья в новых объектах по данной схеме уже будет фиксированной изначально и будет приближена к финишной цене готового жилья, вариации цены будут незначительными на окончательном этапе стройки.
Что это меняет для нас, покупателей нового жилья? Отпадет необходимость вносить деньги заранее (если только мы не захотим забронировать понравившееся расположение квартиры например с красивым видом на высоком этаже или дом в поселке в определенном месте), застройщики не будут стимулировать нас к покупке на ранней стадии строительства, т.к. этими средствами они не смогут воспользоваться до полного завершения стройки, и будут строить новые объекты в большинстве случаев только на банковские кредиты, зафиксировав изначально цену проекта за м2. Новый закон обезопасит наши средства при покупке жилья на 100%, даже в случае недостроя объекта или отзыва лицензии у банка. Мы сможем наш накопленный аванс на время стройки положить на депозит и получать фиксированные % по нему.
Безусловно стоимость жилья плавно пойдет вверх со второй половины года (тенденция повышения уже наблюдается сейчас), т.к. в стоимость включаться банковские проценты, поменяется экономика самой стройки, а застройщики начнут торопиться строить и сдавать объекты быстрее, что может вызвать снижение качества выполнения работ. И безусловно введение правил сильно ударит по строящимся сейчас объектам по «старой», привычной нам схеме, т.к. по оценкам аналитиков 20-30% застройщиков не смогут продолжить работы по новой схеме (требования банков к заемщикам на выдачу кредитования в строительной сфере очень высоки), и будут вынуждены уйти с рынка, что грозит недостроем текущих объектов, ведущихся по схеме «строительной пирамиды».
Кто вооружен, тот предупрежден, будьте внимательны в Вашем выборе, и пусть покупка нового жилья доставит вам только приятные эмоции! А всем нашим Партнерам-строителям быть готовым к новым изменениям, адаптироваться к ним и найти новые возможности с помощью финансовой поддержки банков строить только больше красивых, удобных и качественных домов для всех нас!
Сайт: https://fomasters.ru/
Instagram: https://www.instagram.com/fomasters/
Vkontakte: https://vk.com/club134940033
Facebook: https://ok.ru/group/53476145823811