Госдума предлагает ограничить ставки по банковским кредитам для застройщиков — не больше ключевой ставки ЦБ плюс 2%. Иначе после перехода на эскроу-счета застройщикам придется брать деньги в банках в 1,5 раза дороже, жилье резко подорожает, и рынок рухнет.
Группа депутатов Госдумы во главе с Сергеем Мироновым предлагает ограничить величину ставки по кредитам, которые банки будут выдавать застройщикам для возведения новых домов после перехода на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. По мнению Миронова, максимальная ставка не должна превышать размера ключевой ставки Центробанка плюс 2%. То есть сейчас этот предел составил бы 9,75% (где 7,75% — ключевая ставка).
- С 1 июля меняется механизм финансирования строительства жилья: застройщики больше не будут получать напрямую деньги дольщиков от продажи квартир. Компаниям придется использовать собственные средства или привлекать под проекты кредиты в 58 уполномоченных государством банках. А деньги покупателей жилья застройщик сможет получить только после того, как будет оформлено право собственности хотя бы на одно помещение в сданном в эксплуатацию доме.
Новые условия депутаты предлагают прописать в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».
Указ под угрозой срыва
Если не ввести специальные условия целевого кредитования застройщиков, то им придется брать деньги в банках под 11-15% — таковы сегодня ставки кредитования строительства, говорит директор департамента внешних коммуникаций «Master Девелопмент» Дарья Баранова.
В итоге первичный рынок жилья схлопнется, рассуждают авторы законопроекта. Ведь 80% новостроек сейчас возводятся по договорам долевого участия, и единовременный перевод всей этой массы на проектное финансирование приведет к удорожанию жилья на 15-20% (так как застройщикам придется включать в стоимость жилья проценты по кредитам) и снижению его доступности. А значит невозможно будет выполнить указ президента довести ежегодный объем новостроек до 120 млн м2 к 2024 году и обеспечивать жильем не менее 5 млн семей в год. В 2018 году в России было сдано в эксплуатацию 75,3 млн м2 жилья, что на 4,9% меньше, чем в 2017-м.
Доходность упадет
Эксперты считают, что переход на проектное финансирование приведет к массовому исходу застройщиков с рынка: многие компании просто не смогут привлечь кредиты, так как не удовлетворяют требованиям банков. Другие не выдержат снижения маржинальности бизнеса: доходность инвестиций в строительство жилья снизится в 2,5 раза, полагает Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg. За последний год число застройщиков, находящихся в активных стадиях банкротства, выросло в 1,7 раза, подсчитали эксперты Национального объединения застройщиков жилья. В феврале 2018-го таких компаний в России было около 250, год спустя — 418. Новые банкротства еще больше обострят проблему обманутых дольщиков, которых сейчас в России насчитывается около 200 тысяч.
Есть два варианта помощи от государства, рассуждает глава и совладелец компании «Дальпитерстрой» Анатолий Скоров: либо стимулировать спрос на жилье, снижая ставки ипотеки, либо уменьшать ставки по кредитам для застройщиков.