Нерешенные проблемы в ЖКХ накапливаются: тарифы и должники…
Идет к концу 3-й месяц 2019-го года. Как и ожидалось, к этому времени уже дают свои плоды многие изменения в ряде сфер жизни. И плоды это в большинстве своем «кислые», а то и «горькие». В полной мере это касается и жилищно-коммунального хозяйства.
О нынешнем состоянии отрасли, ее перспективах и проблемах, а также возможных путях решения мы и поговорили с Алексеем Борисовым – директором управляющей организации ООО «ТСЖ».
Мы – самые бесправные на рынке
- Алексей Климентьевич, как оцениваете общую обстановку в смоленском жилищно-коммунальном хозяйстве?
- Все очень непросто. Я, естественно, говорю в качестве руководителя управляющей компании, который отвечает за ее работу и коллектив. К тому же немало приходится обсуждать актуальные вопросы с коллегами по отрасли. Так вот, особенно с началом этого года, мы однозначно ощутили полную бесправность управляющих организаций. Это даже не ощущение, но уже уверенность, что нас сделали крайними и виноватыми во всем.
- Вы не сгущаете краски?
- Хотелось бы ошибаться, но, к сожалению, все именно так.
- Давайте тогда попробуем пройтись по основным проблемам. Также хотелось бы тут же предлагать и их потенциальные решения, чтобы не обвинили в оголтелом критиканстве и отсутствии конструктива.
-Давайте попробуем…
Тарифы - в рамки
- Что бы вы поставили на первое место из проблем?
- Тарифообразование, естественно. Это наш самый больной вопрос. Здесь постоянно существуют «ножницы», которые регулярно отрезают у нас немалые объемы средств.
Вот смотрите.
На большинстве наших домов тарифы на содержание и ремонт были установлены 3-5 лет назад и с тех пор не менялись. За это время потребительская инфляция, цены на ГСМ, тарифы на ресурсы… выросли существенно. К тому же, мы ежегодно обязаны индексировать зарплату сотрудникам на величину официальной инфляции. В сторону увеличения изменилось и налогообложение. То есть по всем законам здравого смысла и простой логике наши тарифы должны соразмерно индексироваться с учетом всех перечисленных изменений. Но этого не происходит.
Мало того, при постоянно уменьшающихся реальных доходах управляющие организации обязаны выполнять минимальный перечень работ и услуг. Попробуй хоть что-то не сделать. Сразу попадешь на штрафные санкции и угрозу лишения лицензии. В этом плане жители у нас грамотные и сразу жалуются куда следует…
- Какой потенциальный выход видите?
- Нужна простая и понятная методика установки минимальных тарифов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах, а также механизм их индексирования хотя бы на величину официальной инфляции, в том числе без решения собственников, которые могут просто игнорировать собрания, проявляя свою безответственность или банальную экономическую некомпетентность. В этом случае ответственность должно брать на себя законодательство. Понятно, что реальная потребительская инфляция минимум в два-три раза выше официальной. Но хотя бы так.
- Основные параметры такой методики вам ясны?
- Конечно. Уверен, что с ними согласится любой практик от ЖКХ. Надо работать над нюансами и частностями, но ключевые параметры и факторы при расчете минимального тарифа очевидно должны быть следующие: тип дома (кирпичный, панельный, монолитно-каркасный); тип кровли (плоская, скатная); площадь жилых помещений, общего имущества, убираемой придомовой территории и степень ее благоустройства; количество квартир и этажей; наличие или отсутствие лифтов; центральное отопление с горячим водоснабжением или индивидуальное; коэффициент повышающий или понижающий в зависимости от сроков до капитального ремонта или после такового; тип труб коммуникаций (металл или полипропилен).
Вот, пожалуй, даже если на основе этих данных составить адекватную формулу, по которой можно было бы законодательно устанавливать минимальный тариф, то управляющие организации не балансировали бы на грани жизни и смерти.
А то ведь на наших граждан, к сожалению, никакие разумные доводы почти не действуют. Как только мы поднимаем вопрос о необходимости хотя бы немного повысить тариф, то тут же идут угрозы перейти в другую компанию. И распространена практика недобросовестной конкуренции, когда на потенциально прибыльных домах некоторые компании вербуют за деньги активистов, обещают низкие тарифы и прекрасную работу, дом переманивают, но потом все равно различными способами тарифы поднимают, да и работа редко оказывается на уровне, так как необходимо «отбить» потери от демпинга.
- Да. Вопрос тарифов и их экономической обоснованности часто поднимается вашими коллегами. Такая схема могла бы помочь всем участникам рынка, в том числе и людям, которым таким образом минимальный перечень работ и услуг был бы гарантирован по экономическим основаниям.
- Власти всех уровней не любят тему тарифов, т.к. она всегда связана недовольством граждан. И в сфере ЖКХ все вешается на управляющие организации. Хотя сейчас и идет в профильных структурах обсуждение необходимости разработки схемы установки минимальных тарифов наподобие обозначенной мною, но делается это не очень активно. А проблема тем временем уже давно перезрела…
Читайте также:
Прокуратура проверит начисление платы со смолян за вывоз мусора
Возможно ускорят строительство недостроенных домов обманутых смоленских дольщиков
Кого возможно минует плата за капремонт
Мы - не коллекторы
- Что ж. Давайте дальше обозревать проблемы.
- Давайте. Вот старая и абсурдно-животрепещущая проблема: отсутствие прямых договоров у граждан с ресурсоснабжающими организациями. Эти монополисты обладают огромными возможностями и просто лоббируют свои интересы ещё на стадии разработки законодательства, чтобы не работать с людьми напрямую. Зачем им бегать за каждым должником или следить за реальным потреблением в отдельной квартире.
Гораздо проще все повесить на управляющие организации. Вот есть счетчики воды и электричества на входе в дом – по ним с нас деньги и снимают. А уж сколько мы там с собственников потом получим – никого не волнует. Это наши проблемы. И большие проблемы. Ведь небалланс с общедомовыми счетчиками только по квартирам составляют на разных домах порядка 10-20%. А если это не одна коммунальная услуга? Проблема сразу превращается в катастрофу. Когда мы не видим счетчика, то реальное потребление всегда отличается от заявленного людьми в большую сторону. Потерями можно пренебречь, так как дома в абсолютном большинстве новые.
Помимо этого многие собственники выбирают для себя выгодные способы начисления, при которых мы опять же оказываемся в минусе, например, семья из 3-4 человек (реже 5 с бабушкой) прописана на даче, в деревне или у родителей, счетчик не показывают, собственник один, значит, норматив по законодательству начисляется на одного человека. Родители честно показывают свои счетчики с мизерным потреблением на пенсионеров, а дети живут, ни в чём себе не отказывая, с нормативом на одного человека...
И установить такие случаи крайне сложно. Есть только наша статистика осмотров счётчиков за 2018 год – 20 % квартир их не показывают принципиально, так как это их собственность, а квартира это моя крепость по конституции...
- Вокруг прописки вообще немало мошенничества крутится…
- Да, например, живет в квартире пять человек, а прописано всего двое. Они и платят по тарифу за двоих, а потребляют впятером. Или бывают энергонасыщенные квартиры, которые потребляют очень много энергии, но по тарифу за прописанных у них получается немного. А попасть внутрь квартир к счетчикам чтобы сверить показания для нас практически невозможно. На таких схемах мы в среднем с подъезда теряем до 12000 рублей в месяц только по электроэнергии!
- Возможный выход?
- Исключительно прямые договоры с ресурсоснабжающими компаниями! И чтобы никаких других схем. Пусть они и занимаются долгами. У них таких возможностей в разы больше чем у нас. Но опять же это хитрое лобби – по закону вся задолженность всё равно остаётся за управляющими компаниями…
И вообще абсурд получается. Мы – отдельный бизнес. Но нас обязывают собирать деньги ресурсников, да еще и долги за них выбивать, теряя на этом. Мы что коллекторы?
Что касается сверки счетчиков, то я тут кроме разработки соответствующих нормативных актов, предусматривающих хотя бы административную ответственность граждан за недопуск уполномоченных лиц к внутриквартирным счетчикам – не вижу. Или срочно, опять же, законодательно, внедрять «умные счётчики» с передачей данных по беспроводным технологиям.
Самый дешёвый метод - это все новые дома строить со всеми вынесенными на лестничные клетки простыми и дешёвыми счетчиками. Метрум Груп, например, так и строит. Но по большинству квартир на данный момент проблема переходит в труднорешаемую.
- А какова стоимость счетчиков с автоматической дистанционной передачей данных?…
- Достаточно высока. На данный момент их установка возможна только после решения собственников, в том числе и за счёт капитального ремонта. Но на практике это практически неосуществимо при наличии такого «законного» способа «экономить».
Пора создавать профсоюз?
- Алексей Климентьевич, как уже говорилось, многие, да почти все, руководители управляющих организаций с вами согласятся по рассмотренным вопросам и реальных путях их решения. Может быть стоит создать некий профсоюз управляющих организаций, чтобы сообща доносить подобные инициативы до власти и, что называется, продавливать их…?
- Может быть. Но на практике мы находимся в рыночных условиях и, как следствие, конкурируем, так что иногда бывают крайне острые моменты. Это осложняет даже простое общение. Вместе с тем есть ведь и общие интересы, по которым мы все сходимся. Пускай ваше профильное издание выступит с такой инициативой. А там посмотрим на реакцию.
Здесь, однако, хочется напомнить, что потенциальной площадкой для объединения управляющих организаций под «одним флагом» и в общих интересах может стать уже существующее некоммерческое партнерство (НП) «Смоленское управление недвижимостью», где исполнительным директором сейчас является Александр Михайлович Захарцов – человек авторитетный в смоленском ЖКХ…
Беседовал Сергей ЩЕМЕЛЕВ
Узнай о новостях Смоленска на нашем сайте:
Веб-сайт: http://forvita.info
А также в социальных сетях:
Вконтакте: https://vk.com/forvita
Одноклассники: https://ok.ru/forvita
Facebook: https://www.facebook.com/groups/1441496752582692/?ref=bookmarks
Твиттер: https://twitter.com/XlFokNBXpt7B0J8