Ипотечный рынок в прошлом году вырос на 49% до 3 трлн руб., установив, тем самым новый максимум. Однако в текущем году, по оценке экспертов, следует ожидать солидного снижения.
Как подсчитали аналитики рейтингового агентства «Эксперт.РА» в своем исследовании, оперируя данными Центробанка, в целом по России ипотечный портфель вырос на 24%, до 6,4 трлн руб., обогнав по темпам прироста другие сегменты розничного кредитования.
«Поддержку рынку оказала реализация отложенного спроса на жилье в условиях рекордно низких процентных ставок по ипотеке и относительно стабильных цен на недвижимость», – говорится в обзоре.
Большинство игроков на рынке активно наращивали объемы ипотечного кредитования. Как отмечается в исследовании, наибольшую активность традиционно проявили госбанки – их совокупный объем выдач вырос на 52% против 41% у частных игроков. При этом доля ипотечных выдач банков с госучастием увеличилась с 85,6% до 86,5%.
В то же время, на что обратили внимание аналитики в своем обзоре, доля Сбербанка, считающегося несомненным лидером рынка по объему кредитования, снизилась с 53% до 51%.
На сей раз лидером по темпам прироста среди топ-20 банков из-за эффекта низкой базы стал вернувшийся в ипотечный сегмент в конце 2017 года Альфа-банк, нарастивший за минувший год на одну тысячу 177%.
Также в тройку лидеров по темпам прироста вошли ФК «Открытие» с ростом 172% и СМП Банк, прибавивший 120%.
Объем ввода жилья в прошлом году составил 75,3 млн кв. м, что на 4,9% меньше результатов 2017 года. Снижение показали как индивидуальное домостроение – на 1,5%, до 32,5 млн кв. м, так и ввод жилья в многоквартирных домах – на 7,4%, до 42,8 млн кв. м.
В такой ситуации вполне естественно, что цены на первичное жилье показали излишне активный рост и образовался солидный разрыв в ценах со вторичной недвижимостью. А это, в свою очередь, привело к опережающему росту спроса на приобретение «вторички». За прошлый год выдачи кредитов на готовое жилье прибавили 54% против 39% в сегменте новостроек.
Однако агентство отмечает, что в долгосрочной перспективе новый механизм финансирования долевого строительства вернет доверие граждан к рынку первичного жилья, что, естественно, позитивно отразится на спросе на ипотеку в этом сегменте.
Кроме того, поддержку «первичке» будут оказывать постепенный износ вторичного жилищного фонда.
Отмечается, что спрос на ипотеку в значительной мере сосредоточился в сегменте займов с первоначальным взносом менее 20% – их доля за минувший год выросла с 38% до 45%. При этом низкие ставки и сокращение первоначального взноса привели к росту среднего размера ипотечного кредита.
Однако для комфортного обслуживания ипотеки в условиях стагнации реальных доходов населения сроки кредитования в 2018 году увеличились в среднем более чем на год – до 16,7 лет.
Заглядывая в будущее, аналитики агентства не прогнозируют столь позитивных результатов по итогам нынешнего года, поскольку, по их мнению, основные драйверы роста уже исчерпаны.
Согласно базовому сценарию рейтингового агентства «Эксперт РА», в 2019 году объем выдач снизится на 10–15% и не превысит 2,5–2,6 трлн руб.
«Повторное повышение регулятором коэффициентов риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 20% ограничит темпы роста таких ссуд», – указывается в исследовании.
При этом средневзвешенная ставка по ипотеке уже в первом квартале превысит 10% и закрепится на этом уровне, по меньшей мере, в течение первого полугодия.
Таким образом, агентство ожидает замедления темпов прироста ипотечного портфеля с текущих 24% до 17–18%.
