Что будет происходит с рынком складской недвижимости в 2019-2020 годах, вырастет ли арендная ставка, какие форматы складской недвижимости будут пользоваться особой популярностью, об объемах строительства и проблемах в регионах, megapolis-real.byрассказала учредитель IQ PROPERTY GROUP, брокер складской и индустриальной недвижимости Кристина Крупатина.
«Первые складские объекты класса B появились в Беларуси в 2005 году, а в 2008 году была принята программа развития логистической системы до 2015 года. Соответственно с 2008 до 2015 года на рынке появилось большое количество складов класса А и В+.
Тем не менее, в период с 2007 до 2014 г. на рынке наблюдался постоянный дефицит качественных складских объектов, что провоцировало рост ставок, - сказала Кристина Крупатина. – Затем на фоне экономического спада в 2014-2017 гг. арендные ставки просели на 20-30%.
Началось замораживание строительства складских комплексов, так как компании боялись брать на себя риски. В это же время случился бум логистических операторов. Практически каждая компания, которая имела в своем арсенале склады А и В классов современных форматов, пыталась пробовать себя в качестве логистического оператора.
Все это привело к демпингу, который на фоне общего экономического упадка очистил рынок. Остались только сильнейшие, которые работают и сегодня – это Pradius Nova, ООО «Кэпитал Логистик», логистический центр «24» и другие».
Отметим, что объем спекулятивной складской недвижимости в Минске и Минском регионе классов А и В на I квартал 2019 года составляет порядка 560 тыс. кв.м., не учитывая складов для собственного потребления (Евроторг, Белтаможсервис). Из этого объема склады класса А - 340 тыс. кв.м., класса В – 220 тыс. кв.м..
До II квартала 2020 года ожидается ввод еще 100 тыс. кв.м. складских площадей (70 тыс. кв.м. – А, 30 тыс. кв.м. – В), которые сейчас находятся в стадии проектирования или начальной стадии строительства. Еще 10 тыс. кв. м. складских площадей класса В будет построено в Фаниполе под заказчика.
Отложенный спрос на складские помещения класса А составляет 80 тыс. кв.м., класса В - 20 тыс. кв.м., если не брать в расчет российских операторов, которые планируют зайти на белорусский рынок.
«Если, например, Fix Price или Amazon зайдут на белорусский рынок, потребность в складах резко увеличится», - сказала Ирина Крупатина.
Что касается распределения складских площадей по потребителям в Минске и Минском регионе, то поставщики и интернет-магазины занимают львиную долю – 130 тыс. кв.м., далее идут торговые сети – 120 тыс. кв.м., логисты – 65 тыс. кв.м. и производители – 25 тыс. кв.м.
Логисты занимают наименьшую часть рынка - всего 19%, но в 2019 году Pradius Nova должна прирасти еще на 20 тыс. кв.м.
С 2007 по 2014 года арендные ставки были высокие – средняя ставка аренды складского помещения класса А составляла 11 евро с НДС, класса В – 9,3 евро с НДС, класса С (старый фонд) - 6 евро с НДС.
Экономический спад привел к ценовому дну в IV квартале 2016 года, когда средняя арендная ставка составила 5,8 евро с НДС для класса А, 5 евро с НДС для класса В и 2 евро с НДС по классу С. С I квартала 2017 года рынок складской недвижимости начал оттаивать и арендные ставки пошли вверх.
На I квартал 2019 года средняя ставка аренды на складские помещения классов А и В составляет 7 евро с НДС и 5 евро с НДС для класс С. К концу 2019 года аренда «квадрата» складского помещения класса А составит 7,1 евро с НДС, а к концу 2020 – 7,3 евро с НДС.
«Конечно, есть верхние и нижние пределы. Например, ставка аренды на склады класса А варьируется от 6,5 до 8 евро с НДС, в зависимости от расположения и наличия оборудования. В ближайшей перспективе ожидается несущественная динамика роста цен.
Наибольшей популярностью будут пользоваться складские помещения класса В площадью от 500 до 1000 кв.м. и рабочей высотой хранения до 9 метров», - сказала Кристина Крупатина.
Средневзвешенная ставка аренды к началу-середине 2020 года на помещения А и В классов достигнет 7,5 евро с НДС.
Готовые объекты класса А с отлаженным оборудованием предлагают на рынке за $850 с НДС за кв.м., класса В – за $800 за кв.м. с НДС. Что касается долевого строительства, то стоимость квадратного метра с НДС сегодня составляет порядка $800 для класса А и $750 с НДС за кв. м. для класса В, хотя многое зависит от объема предложения. Например, ставки на склады площадью более 5000 тыс. кв. м. будут при строительстве гораздо ниже.
Окупаемость складских помещений класса А в Минске и Минском регионе составляет от 10 лет и более, доходность – от 8% до 10% в год.
«Этот рынок сегодня открыт только для сильных девелоперов с большим опытом и портфелем объектов, которые чувствуют себя на рынке уверенно. Сегодня все сложнее становится заходить на рынок новым игрокам, так как барьеры на вход и на выход слишком высокие», - сказала Кристина Крупатина.
«Хочется отметить особый формат – это склад-торговля площадью от 500 до 1000 кв.м. со встроенными административными помещениями, хорошей видимостью и заездом с МКАД. Такой формат пользуется повышенным спросом у инвесторов и реализуется, как правило, еще на стадии строительства – идет продажа или подписываются договора аренды. Ставки на такого рода объекты всегда держались на хорошем уровне даже в кризис – 7-9 евро за «квадрат» с НДС», - сказала Кристина Крупатина.
Подобный проект организован на пересечении Партизанского проспекта и МКАД, и в настоящее время реализуется компанией «Склад на МКАД».
Проблемы в регионах
По словам Кристины Крупатиной, в региональных городах Беларуси сегодня преобладает в основном старый фонд – склады и производственные помещения класса С. Качественные объекты наблюдаются лишь в свободной экономической зоне, и в основном это логистические центры при предприятиях. Исключение составляет логистический центр ЛЦ «Евроторг» в г. Барановичи. Средние арендные ставки по регионам составляют от 3,5 до 4 евро с НДС.
Кроме того, у девелоперов складских площадей сегодня наблюдается полно отсутствие интереса к регионам из-за их низкой доходности и длительной окупаемости.
Тенденции и прогнозы
По словам Кристины Крупатиной, рынок складской недвижимости сегодня стабилизировался, а спрос и предложение уравновесили друг друга, соответственно доля вакантных площадей стремится к нулю.
Дефицит складских площадей наметится к концу 2019 года, в том числе и из-за сезонности, но ситуацию могут выровнять логистические операторы за счет своих площадей.
Явный дефицит вакантных складских площадей возникнет в начале 2020 года, но уже во втором полугодии будут сданы в эксплуатацию новые объекты, соответственно спрос и предложение придут в равновесие.
«В ближайшие два года сильных потрясений на рынке складской недвижимости не предвидится», - сказала Кристина Крупатина.