Доброго времени суток, мой дорогой читатель. Сегодня я спешу поделиться с Вами своими размышлениями вот на какую тему. О рисках приобретения жилья на вторичном рынке знают все. Особенно грешат Продавцы такого жилья. Чего только не бывает: или оказывается, что за квартирой числятся огромные долги по коммуналке, или "сплывают" зарегистрированные лица, о которых Продавцы умалчивают, и которых в силу закона нельзя выписать даже через суд, и много всего разного. Но вот чтобы покупатель действовал заведомо неблагонадежно, я в своей практике еще не сталкивалась. Век живи, век учись. Пришлось столкнуться и с такой ситуацией.
Предисловие. Ко мне обратился доверитель с проблемой: " Продавали с братом квартиру, находящуюся в долевой собственности. Нашли через риелтора покупателей - муж и жена, которые дали свое согласие на покупку квартиры тоже в долевую собственность. Составили предварительный договор купли - продажи у нотариуса, согласно которого незначительную сумму покупатели оплачивают наличными сразу, а основную часть денег они выплачивают сразу после заключения основного договора и регистрации перехода права собственности на квартиру за счет кредитных средств по кредитному договору, заключенному с ПАО "Сбербанк". На руках у Покупателей уже был подписанный с Банком кредитный договор. Согласно условиям договора купли - продажи квартиры, после регистрации перехода права собственности на Покупателей, Банк перечисляет деньги на счета Продавцов, квартиру берет в залог, а покупатели уже рассчитываются за квартиру с Банком. Однако, по прошествии нескольких месяцев, деньги на счета продавцов от Банка так и не поступили. Право собственности на квартиру Покупатели зарегистрировали на себя. Обратившись в Банк, Продавцы узнали, что Покупатели отказались от кредита, денег не получили и не заказали, кредитный договор расторгли".
Я запросила у доверителя документы для ознакомления. Из документов следовало, что Покупатели действительно заключили кредитный договор с Банком специально под приобретение конкретной квартиры, подписали закладную. Потом заключили предварительный договор купли - продажи с Продавцами, выплатили последним, согласно условиям предварительного договора, "копеечную сумму" для подтверждения намерений заключения основного договора. Через некоторое время у нотариуса был заключен и основной договор купли - продажи, который Покупатели снесли в Росреестр на регистрацию перехода права собственности вместе с кредитным договором и закладной. Продавцы передали ключи и другие документы на квартиру Покупателям. После того, как Росреестр зарегистрировал право собственности на квартиру за Покупателями, те, не долго думая, обратились в Банк и написали заявление, мол от оформления кредита отказываемся, квартиру покупать передумали. Поскольку Банк денег пока еще не выдавал, он успешно кредитный договор расторг, а с квартиры снял обременение в силу ипотеки.
В результате возникла ситуация, когда у Продавца нет ни квартиры, ни денег от ее продажи, а у покупателя - и квартира, и никаких кредитных обязательств, и никаких рисков лишиться жилья в силу залога. По сути, квартира обошлась покупателям в "копеечную сумму" в размере 10% от стоимости жилья. Дабы, не "дразнить собак" и не попасть под внимание правоохранительных органов, Покупатель сделал "ход конем", обратился в Росреестр с формальным заявлением о приостановлении регистрационных действий на имущество по договору купли - продажи. Стоит ли говорить, что о приостановлении регистрации, после регистрации перехода прав собственности, речи быть не может? Естественно, в удовлетворении заявления было отказано.
Вот такой честный покупатель достался моему клиенту. И я ни за что не поверю, что выше описанная ситуация возникла чисто случайно. На мой взгляд, это хорошо спланированная комбинация со стороны Покупателей. На данном этапе между мной и доверителем договор на оказание юридической помощи пока не подписан и не заключен. Возможно, я и вовсе не буду заниматься этим делом и клиент найдет другого юриста. Но факт остается фактом - мошенники есть не только среди Продавцов, но и среди Покупателей.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом обеими сторонами. Если Доверитель примет решение обратиться за помощью ко мне, порядок действий у нас будет следующий. Мы подготовим иск о взыскании денежных средств по договору, взыскании процентов за пользование денежными средствами и, естественно, возмещении судебных издержек. Более того, мы заявим перед судом не только ходатайство о применении обеспечительных мер в виде ареста на квартиру, но и ходатайство о розыске иного имущества супругов и наложении ареста на это имущество. Предполагаю, что исход дела будет такой. Суд взыщет всю сумму вместе с процентами. Судебные приставы выставят квартиру на торги и квартира будет продана по стоимости в разы меньше. При этом у Истцов будет сохранено право выкупить квартиру в счет частичного погашения долга, а Ответчик еще и останется должен. Долг будут они погашать за счет другого имущества и доходов. Это будет хорошим уроком для тех, кто пожелал наживиться "по - легкому". Если я буду представителем продавцов по этому делу, я обязательно Вам расскажу о результатах судебного процесса.
Будьте здоровы, счастливы и бдительны. Не кормите мошенников.
С уважением к Вам, Т.С.