На сегодняшнем рынке недвижимости возникает множество ситуаций, которые отличаются от обычных сделок купли-продажи.
Покупка квартиры с обременением по ипотеке – один из таких вариантов.
При этом такая сделка для потенциального покупателя может быть как выгодной, так и рискованной.
Так что, перед тем, как купить ипотечную квартиру у банка, необходимо грамотно просчитать все возможные варианты развития событий.
Что такое квартира с обременением?
Итак, вы задумали (или вам это предложили) купить жилое помещение, на которое наложено обременение. Хорошо, если вы об этом узнаете задолго до сделки, чтобы избежать непредвиденных неприятностей.
Для начала выясним, что такое обременение по ипотеке. Ипотека – это способ приобретения жилья путём получения в банке целевого кредита на определённых условиях.
Читайте нашу статью о том, какие бывают сложности при снятии обременения после погашения ипотеки по ссылке.
Человек получает кредит, платит первоначальный взнос и заселяется в квартиру. И после этого он обязан ежемесячно выплачивать в банк определённые кредитные взносы, чтобы погасить задолженность, разумеется, с процентами. Обычно процент выплат затягивается на годы (как правило, от 10 лет и больше) и строго регламентирован.
За это время заёмщик имеет полное право проживать на полученных квадратных метрах и прописывать туда родственников, но продавать, сдавать или обменивать жильё он не имеет права. Это и называется обременением.
Но возможны ситуации, когда заёмщик не имеет возможности выплачивать кредит через какое-то время. Тогда это жильё можно выставить на продажу. Квартира находится в залоге у банка, следовательно, процедура купли-продажи осуществляется с его ведома.
Новый покупатель обременённого жилья выплачивает банку оставшеюся часть долга и ту сумму заёмщику, которую он уже оплатил. Впрочем, расчёт с заёмщиком – дело договорное, здесь можно и поторговаться, если позволяют обстоятельства.
А вот банк в большинстве случаев будет неумолим и свою часть выплаты не снизит, но может рассрочить эту выплату опять же в форме кредита.
Такие квартиры еще называют залоговой недвижимостью и их часто продают банки, после выселения жильцов, которые не смогли вносить платежи вовремя. Существует целый рынок подобной недвижимости, где цены заметно ниже не обремененных ипотекой квартир.
Преимущества
Можно, конечно, задаться вопросом – к чему такие сложности, если можно просто купить нужную квартиру на рынке безо всяких дополнительных договоров?
Однако некоторые покупатели специально ищут именно варианты с обременением, потому что такая сделка имеет ряд преимуществ:
- её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
- обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
- на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
- квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
- сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.
Недостатки залоговых квартир
Если это не первое или не основное жилье, а купленное на продажу или для аренды, то некоторые недостатки могут быть не актуальны для вас:
- разнообразие залоговой недвижимости заметно меньше, чем на рынке свободных новостроек и вторичек; не всегда можно найти квартиру в желаемом доме или районе;
- оформление таких сделок требует большого количества документов и обязательств; как правило, такая покупка требует больше времени, чем обычное приобретение;
- обременение может не сниматься банком ещё определённое время, вплоть до полного завершения финансовых операций; поэтому вы не сможете сдать, обменять или обменять купленную квартиру некоторое время;
- до полной выплаты кредита, если вы его переоформили, вас периодически могут проверять работники банка, чтобы определить ваше материальное положение и наличие постоянной работы.
Покупка у заёмщика
Чтобы купить квартиру, которая находится в залоге, необходимо соблюдать определённую последовательность действий, где каждый новый шаг оформления будет юридически обоснован:
- первоначально необходимо обязательно заключить предварительный договор купли-продажи с заёмщиком; это необходимо для того, чтобы продавец-заёмщик не изменил условия продажи уже в процессе оформления части документов и получения части денег;
- покупатель вносит продавцу задаток в виде оставшегося долга заёмщика банку;
- банк считает сделку по ипотеке законченной и снимает с жилья обременение;
- продавец и покупатель заключают уже обычный договор купли-продажи жилья.
Каждый шаг, особенно заключение предварительного договора, необходимо заверять у нотариуса, так вы оградите себя от неправильного составления документов и возможного мошенничества. Хотя оно при таких сделках встречается редко.
Если же сделка заключается в форме передачи одной ипотеки на другую, нужно обязательное участие банка, его согласие и подписание соответствующего соглашения.
Как купить у банка?
Продажа залоговой недвижимости банками - хорошо отработанная процедура. Этот способ считается самым безопасным. Но проходит под жёстким банковским контролем:
- сначала покупатель открывает 2 банковские ячейки; в одну кладётся сумма оставшегося заёмщиком долга, в другую – сумму, оговорённую с продавцом;
- банк выдаёт справки-подтверждения этих операций;
- с продавцом заключается договор купли-продажи;
- деньги из ячеек соответственно переводятся банку и продавцу;
- банк снимает обременение;
- сделка оформляется окончательно в реестре.
Как минимизировать риски?
Читайте далее в статье: https://vseodome.club/ipoteka/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem.html