Приёмка новой квартиры. Обращайте внимание на общее имущество многоквартирного дома.

При приёмке-передаче квартиры от застройщика дольщики обычно забывают проверить общее имущество дома: лестница, лифт, крыша, подвал, придомовая территория и т.п. Ведь приобретая квартиру по договору долевого участия Вы фактически приобретаете и часть общего имущества дома. Поэтому, кроме приемки квартиры нужно еще уделить внимание общему имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, открываются ли окна на лестнице, как выглядит фасад здания и т.п.

По смыслу ст. 2 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве.…», под объектом долевого строительства понимается не только жилое или нежилое помещение, но и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и входящие в состав указанного многоквартирного дома, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Таким образом, подписанием акта приемки объекта участник подтверждает соответствие условиям договора и технических норм как собственно квартиры, так и принимаемого общего имущества многоквартирного дома. Состав общего имущества дома вы можете посмотреть в проектной декларации застройщика, которая находится на его сайте, а если её там нет - застройщик обязан Вам её предоставить для ознакомления.

Если что-то не готово, необходимо указать это в акте осмотра. Если что-либо вами не проверялось или не осматривалось (это, например, противопожарных система) то указывайте в акте, что эти вещи не были проверены в связи с отсутствием технической возможности. Если вы примете квартиру и дом с недостатками в общем имуществе, причём даже если в вашей квартире все будет выполнено полностью и соответствовать нормам, то устранение недостатков в общем имуществе дома ляжет на ваши плечи (пропорционально величине площади квартиры каждого собственника). Обычно застройщик говорит, что вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания и не допускает дольщика осматривать весь дом. Выход есть: образовать ТСЖ (товарищество собственников жилья) - но здесь нужен инициативная группа дольщиков. Обычно такой группы нет - никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье, или даже кто-то считает, что это имущество застройщика, которое он передаст управляющей компании. Повторюсь: общедомовое имущество является собственностью владельцев квартир, и содержать его должны владельцы квартир за свой счет! Эти расходы ликвидации недоделок застройщика войдут в оплату за содержание квартиры, ведь строительно-ремонтные работы будет вести уже управляющая компания. А потом владельцы новых квартир часто удивляются, почему в их новом доме они платят за квартиру больше, чем за такую же квартиру, которая находится в старом фонде. Это произошло потому, что недобросовестный застройщик передал вам дом с недоделками общего имущества (дом, готовый на 90%). А теперь вы за свой счет достраиваете дом, устраняя недоделки застройщика. Вот отсюда и квартплата такая большая.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…" определяет состав общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с ч. 5 ст. 8 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве….», участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие многоквартирного дома условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом участник долевого строительства вправе отказаться от подписания акта приемки до момента удовлетворения застройщиком одного из следующих требований: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) уменьшения цены договора; 3) возмещения расходов собственника квартиры на устранение недостатков.