Эскроу счет

- Что такое эскроу счет и каков принцип работы с ним. Преимущества и недостатки.

- Что такое счет эскроу в долевом строительстве глазами дольщика и застройщика.

Для примеров за основу возьму сделки с недвижимостью, поскольку для большинства эта тема более-менее понятна.

Наиболее распространенные способы передачи денег продавцу через банк:

• Банковская ячейка – наличные помещаются в банковскую ячейку, а доступ в продавца появляется после завершения сделки.
• Аккредитив - продавец квартиры открывает в банке специальный счет, а покупатель переводит требуемую сумму. После завершения сделки, продавец приходит с документами в банк и просит исполнить поручение плательщика по аккредитиву. Банк проверяет документы и выдает требуемую сумму.
• От недавнего времени, договор счета эскроу – принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются преимущества.
• В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета.
• Открывается эскроу счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом.
• Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
• Если в процессе исполнения условий договора возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для покупателя.
• Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку.
• После положительного решения, продавец получает доступ к деньгам на счету.

ОСОБЕННОСТИ

• Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
• Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт о наделении банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, банк освобождается от ответственности за законность операции.

ПРЕИМУЩЕСТВА

• Если договор (например купли-продажи недвижимости) расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия договора не дает оснований для автоматического закрытия счета.
• Продавец получает деньги со чета после успешного завершения сделки. Таким образом, с помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств.
• Нулевой риск мошенничества, ввиду вовлеченности в сделку банка. А счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
• Эскроу-счет позволяет включать в договор пункты по усмотрению сторон и тем самым является более индивидуализирован. Например, для получения доступа, продавцу достаточно иметь документы, указанные в договоре (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника). Процедура аккредитива точно описана в законодательстве и не позволяя вносить коррективы.
• При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий.  По аккредитиву банк формально проверяет пакет документов.

НЕДОСТАТКИ и НЕГАТИВНЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ

• Не сформирована судебная практика. В случае спорных ситуаций сложно будет предположить исход дела.
• Рост цен на квартиры в новостройках и падение спроса.
• Не все банковские учреждения предоставляют услуги по открытию эскроу-счетов.
• Только средства ФЛ, размещенные для осуществления сделок с недвижимостью, подлежат страхованию (Основание – пункт 1 статьи 12.1 ФЗ №177 «О страховании» от 23 декабря 2003 года). Если же счет открыт ЮЛ, никаких страховых гарантий не предоставляется. Однако предприниматель может застраховать средства самостоятельно.

Итак, эскроу-счет — это банковский счет, на котором временно размещаются деньги для дальнейшей передачи их 3-му лицу (продавцу) в случае завершения сделки. Договор является 3-сторонним (например покупатель, продавец и банк(эскроу-агент) )

ЧТО ТАКОЕ ЭСКРОУ СЧЕТ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ?

Отмечу, что с 1 июля 2019 года все застройщики, работающие по схеме долевого строительства, должны перейти на использование эксроу-счетов. Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. Денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента ввода застройщиком объекта строительства в эксплуатацию. Банк обслуживает счет  бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Если же Застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком (обанкротился, заморозил строительство), то банк с этого счета возвращает деньги дольщику.

Возникает вопрос. Если Застройщик, продавая квартиры, не получает в свое распоряжение денег дольщиков (до самого окончания строительства), то на какие средства он будет строить дом?

Деньги ему предоставляет тот самый банк, который является держателем счетов эскроу. Но предоставляет уже в виде кредита, под проценты, в то время как деньги дольщиков доставались Застройщику бесплатно (без процентов). Поэтому для Застройщика расчеты по ДДУ через эскроу-счета – не самая радостная перспектива. Она удорожает стоимость строительства, и ставит Застройщика в зависимость от финансирующего его банка.

Расчеты по ДДУ через эскроу-счет глазами дольщика

Для дольщика счета эскроу, конечно же, выглядят очень привлекательно. Деньги никуда не тратятся до самого последнего момента – до получения ключей от готовой квартиры. А вопрос проверки надежности Застройщика отходит на второй план. И даже если дом не будет достроен, то каждый покупатель новостройки сможет забрать назад свои деньги из банка.

Но все же дольщику следует помнить о некоторых вещах, связанных со счетами эскроу:

• Деньги, размещенные на счетах эскроу в соответствии с оплатой Договора долевого участия (ДДУ), страхуются Агентством по страхованию вкладов (АСВ)в размере всей суммы, депонированной на эскроу-счете, но не более 10 млн. руб. (п.3, ст.12.2, ФЗ-177). То есть при покупке квартиры на сумму более 10 млн. руб. и в случае банкротства банка, возмещение от АСВ ограничено суммой в 10 млн. руб.
  Поэтому здесь дольщику приходится заботиться уже о надежности самого банка, а не Застройщика.
• На деньги, размещенные на счете эскроу, может быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика. В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по ДДУи не получит квартиру.
• В случае нарушения Застройщиком условий ДДУ, дольщик не сможет взыскать с него неустойки и штрафные санкции (например, за просрочку сдачи дома).

Если дольщик в процессе строительства решит продать свою квартиру путем уступки прав требования по Договору долевого участия (ДДУ), то все права и обязанности по счету эскроу переходят к новому дольщику (Покупателю).

А теперь вопрос: « Кто является главным выгодоприобретателем от введения счетов эскроу на первичном рынке недвижимости?»

Явно не застройщики (на них и так давит закон ФЗ-214*, и год от года все сильнее). И даже не дольщики (хотя для них риск вложений в строительство уменьшается). А выгодней всего это дело для… банков!

• Банк выдает ипотечный кредит покупателю новостройки (имея с этого маржу) ----- при покупке квартиры банк возвращает себе эти же деньги на счет эскроу ------ потом этими же деньгами банк кредитует Застройщикана строительство дома (снова имея с них маржу).

Дорогие друзья, впитываем полученную информацию и делаем выводы.

А как вы относитесь к таким изменениям? Поделитесь своим мнением.

ЗАПИСЬ НА КОНСУЛЬТАЦИИ на сайте http://podlesnaya.pro

или по ТЕЛЕФОНУ: 

• +7(495) 203-70-47
• +7(968) 915-38-32
• +7(926) 802-61-72

Юрист, Подлесная Ирина.