ИТ-компании — крупнейшие арендаторы бизнес-центров в Минске. Им принадлежит более 30% всего рынка относительно качественной офисной недвижимости классов «А», «В1», «В2» и около 60% площадей в наиболее качественных офисах классов «А» и «В1», подсчитала международная компания Colliers International.
Спрос на офисы со стороны айтишников продолжает расти. Причём сейчас свободных площадей на рынке меньше, чем надо ИТ-компаниям.
— Сейчас мы оцениваем общий неудовлетворённый спрос на офисную недвижимость в Минске на уровне порядка 110 тысяч квадратных метров GLА. Из них 45-50 тысяч точно придётся на ИТ-компании, при этом на рынке свободно только около 40 тысяч квадратных метров. И проблема в том, что эти площади разбросаны, как лоскутное одеяло, по различным бизнес-центрам, а в границах самих БЦ — как «шахматка» по этажам. В итоге проблематично даже при наличии вакансии подобрать устраивающий офис, — рассказали в Colliers International.
За прошлый год компании ИТ-сектора сняли в бизнес-центрах более 70% всех свободных качественных офисных площадей, или 42,2 тысячи квадратных метров. При этом совокупный спрос был значительно выше.
Всего в Минске ИТ-компании арендуют более 245 тысяч квадратных метров офисных площадей. Это 32,2% от общего объема офисов:
- в бизнес-центрах класса «В1» — почти 119 тысяч квадратных метров (34%),
- в бизнес-центрах класса «В2» — 126,8 тысяч квадратных метров (22%)
Крупнейшие арендаторы
Крупнейший арендатор офисов в Минске — Epam Systems: компания снимает 65,5 тыс. кв. метров площадей. В топ-3 входят «Гейм Стрим» (40 тыс.) и IBA Group (15 тыс.). Условный же топ-12 ИТ-компаний по размеру офисов (не претендующий на абсолютную точность) выглядит так.
ИТ-компании арендуют самые крупные площади, включая аренду бизнес-центров целиком.
Одновременно они активно арендуют небольшие офисы в 70-100 квадратных метров.
— Именно в ИТ-секторе энергично растут небольшие проектные компании, стартапы по 5-7 человек. Если стартап удачный, компания за короткий период может вырасти, и ей потребуется уже большое офисное пространство. Или подобным образом растут пришедшие на наш рынок зарубежные компании: арендовали небольшой офис, со временем разрослись и арендовали уже большие площади. Из недавних примеров — расширение офиса компании IDT Belarus (IDT Corporation), — отметили в Colliers International.
Ставки аренды офисов
- Класс «А» — 23-28 евро
- Класс «В1» — 12-25 евро
Как пояснили в Colliers International, ставки для ИT-компаний, в принципе, такие же, как и в целом по рынку, но есть нюансы.
— Иногда ИТ-компании арендуют бизнес-центры целиком. В этом случае существует другой договорной уровень: компании забирают большой объём площадей и определить рыночный уровень бывает сложно из-за небольшого числа таких сделок. Например, в условном бизнес-центре рыночный уровень ставок — 14 евро без НДС. Но если ИТ-компания арендовала бизнес-центр целиком, ставка составит 10 евро.
С другой стороны, при аренде относительно небольших офисных площадей ставка, как правило, начисляется за полезные площади, а при аренде всего здания арендаторы платят, в том числе, за аренду мест общего пользования и прочее, то есть за всю площадь здания. Так что если детально просчитать, то собственник БЦ, сдавая объект целиком, может ничего и не потерять.
Айтишники — своеобразные арендаторы
ИТ-компании — это очень общее понятие, не дающее представления о реальном разнообразии соответствующих арендаторов. Так, компании из ИТ-сектора могут очень сильно различаться по системе ценностей, включая требования к офисному пространству, поделились наблюдениями в Colliers International.
Для одних важен современный офис с максимальным комфортом для сотрудников, для других экономический фактор — максимально дешёвое и вместительное пространство, лишь имитирующее офис современной ИТ-компании.
— С ИТ-арендаторами часто непросто договориться, ситуация может поменяться в течение дня несколько раз. При этом даже юридически оформленные договорённости могут разрываться довольно быстро. Это ещё не стало тенденцией, но такие случае есть. В прошлом году было несколько случаев, когда ИТ-компании заключали договор аренды, но потом в течение короткого периода времени отказывались переезжать: у кого-то изменились планы и прочее. При этом заключенный договор, наличие обеспечительных платежей и другие «формальности» не могут ничего гарантировать собственнику при работе с динамичными ИТ-компаниями.