Дом еще не достроили, а вы уже передумали в нем жить? Иногда случается, что человек берет квартиру в строящемся доме, но передумывает и решает ее продать. Причин для этого может быть много: нашел вариант лучше и дешевле, рядом построили шумный караоке-бар или вырубили лес, который так нравился. Как быть в этом случае?
По факту продать можно не саму квартиру (ее ведь пока не построили), а передать права на нее, полученные после заключения договора долевого участия (ДДУ). Этот договор гарантирует покупателю (дольщику) приобретение будущей квартиры в новостройке.
Соответственно, изначально вы не покупаете квартиру, а приобретаете право требования, потому и продать непостроенную недвижимость не получится. А вот передать/уступить права по ДДУ можно сразу после его регистрации, но до подписания акта приема-передачи квартиры. После этого квартира уже будет считаться купленной.
Передать права на квартиру можно, заключив соглашение об уступке прав, которое подписывают продавец (“цедент”) и “покупатель” (“цессионарий”).
Внимательность не повредит
Перед подписанием соглашения об уступке обязательно проверьте, чтобы все основные условия в ДДУ были указаны. К ним относятся:
– описание объекта, характеристики дома (материал стен и перекрытий, этажность, площадь, класс энергоэффективности, сейсмостойкость) и квартиры (этаж, площадь, количество комнат, лоджий, балконов)
– срок передачи квартиры
– стоимость квартиры
– гарантийный срок (не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование и не менее 5 лет на сам объект)
– способы обеспечения обязательств (залог дома и земельного участка, поручительство или страхование гражданской ответственности)
– данные о регистрации ДДУ
Особенности соглашения об уступке прав по ДДУ:
– соглашение уступает абсолютно все права и обязанности по ДДУ, как-то изменить изначальный договор нельзя;
– вы как продавец не отвечаете за застройщика и его действия (таким образом, если что-то пойдет не так со стройкой, вы здесь не при чем);
– после регистрации соглашения отношения у покупателя будут только с застройщиком, не с вами.
Кто кому платит – сейчас разберемся
1. Чаще всего права на квартиру покупаются в рассрочку. А все, что не оплатили вы (на момент заключения соглашения), становится долгом покупателя.
2. Если квартиры в новостройке подорожали уже после заключения ДДУ, то вы можете запросить у покупателя больше, чем за нее заплатили – это вполне возможно и законом не запрещено. Но тогда придется заплатить налог за полученный доход.
3. Если вы выплачиваете ипотеку, то права на квартиру в залоге у банка, а значит для начала нужно согласие банка на уступку прав. Далее можно будет переоформить ипотеку на покупателя.
Соглашение об уступке прав – как?
Оно составляется в 4 экземплярах: два остаются у вас и покупателя, один – для застройщика, и один – для Росреестра.
В соглашении обязательно должны быть следующие пункты:
– реквизиты, даты и номер регистрации ДДУ, по которому уступаются права;
– характеристики объекта, как в ДДУ;
– сумма, которую вы уже оплатили по ДДУ;
– обязанность уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав;
– обязанность продавца зарегистрировать уступку прав в Росреестре и ответственность за невыполнение этого;
– обязанность передать новому собственнику прав оригинал ДДУ и сопутствующие документы.