Недавно налоговая обратилась к столичной общественности через СМИ с просьбой сообщить о случаях нелегальной сдачи квартир. Как показала прошлогодняя аналогичная акция, далеко не все минчане заключают договор найма и исправно пополняют казну.
В прошлом году аналогичная акция выявила 68 неплательщиков налогов со сдачи квартир в аренду. Много это или мало, оценить довольно сложно, поскольку нигде нет единой базы заключенных договоров. Если за основу брать число предложений на специализированных площадках, например, neagent.by или onliner.by, то процент неплательщиков колеблется от 4% до 11%. Но и эти данные сложно назвать точными.
«Совсем недавно, лет 5 назад, мы сталкивались с собственниками, которые не то, чтобы отказывались от заключения договора найма, скорее сомневались в его полезности. Таких сомневающихся было порядка 30% от общего числа обратившихся к нам за помощью, но, как правило, удавалось их убеждать в обратном. Сегодня мы крайне редко сталкиваемся с вопросом: зачем мне договор. Обе стороны четко понимают: этот документ, пожалуй, единственный способ защитить себя от рисков».
Основных причин, по которым арендодатель может не заключать договор найма, всего 3:
1. Квартира приобретена с привлечением льготного кредита. В этом случае есть определенные ограничения и сложности: для того, чтобы сдать квартиру в длительную аренду, необходимо разрешение администрации района.
2. Не хочется платить налог=терять прибыль.
3. Квартиру сдает не собственник, а доверенности нет.
Надо сказать, что арендодатель, не заключивший договор, рискует не меньше арендатора. Начиная от порчи имущества и до неоплаты жилья. Сейчас в интернете много информации из серии «вредных советов», в том числе и о том, как арендовать жилье и не платить. Договор найма регламентирует отношения обеих сторон, поможет в случае чего найти и потребовать с нарушителя возмещение ущерба. Если же перевести это на язык цифр, то налог в месяц колеблется от 18,5 до 32,5 белорусских рублей за комнату (неважно, какой площади). Если же столкнуться с очень «грамотным» арендатором, то потери могут быть в разы большие. И хоть на первый взгляд штраф не большой – всего 15% от неуплаченной суммы налога, но не менее 0,5 базовой величины. Но помимо штрафа придется оплатить налог за все месяцы аренды и пеню. А вот за какой период – налоговая инспекция решит по итогам проверки.
Нет договора, нет квартиры
Надо сказать, что договор найма еще больше нужен арендатору. Один из самых серьезных рисков для него – заплатить деньги не собственнику арендуемого жилья, а лицу, не имеющему никаких на то юридических оснований. Это могут быть родственники или знакомые собственника, уехавшего на время, у которых по какой-то причине нет доверенности, но есть ключи. Квартиру могут сдать в аренду те, кто сам ее снимает. Словом, вариантов может быть много. И чем больше появляется интернет-площадок и групп в соцсетях, где якобы предлагается жилье от собственника, тем этот риск становится выше.
Договор найма – не формальность, а необходимость, которая расставит точки над I.
Составление, подписание документа как минимум невозможно без документов на квартиру и паспортных данных. Это сразу даст понять, кто перед нами – собственник или лицо, имеющее право его представлять (на основании доверенности). В договоре всегда фиксируются основные моменты устных договоренностей между сторонами: сроки аренды, условия сдачи. Для семейных пар с детьми договор найма, куда вписываются все члены, - основание для зачисления в поликлинику, детский сад или школу. Чтобы обезопасить себя еще больше, составляются приложения, где фиксируется состояние квартиры, мебель и бытовая техника, счетчики и т.д.