Что нужно знать и где проверить юридическую чистоту земельного участка перед покупкой.
Многочисленные вопросы волнуют людей, которые задумываются о приобретении земли, для строительства своего дома. Освящая тему проверки юридической чистоты тех объектов, которые Вы покупаете, мы хотим ответить на самые важные вопросы и возможно дать Вам полезные советы. Поможет наш юрист Анна Голодецкая.
Вот краткий перечень вопросов, перед покупкой земли, которые требуют ответов:
1. Свидетельство о праве собственности, действительность документа, если оно было выдано ранее и нуждается ли оно в замене.
2. При покупке земельного участка какие документы на землю покупатель обязан изучить.
3. Изучение участка по кадастровому номеру.
4. Сходства и отличия ЕГРН и ЕГРП. Возможность проверки наличия объекта в собственности у продавца.
5. Вопросы связанны с межеванием.
6. Поставлен ли участок на кадастровый учет с уточненными границами.
7. Нужно ли делать вынос границ участка в натуру.
8. Если у продавца есть долги по налогам на землю, переходят ли они к новым владельцам земельного участка.
Перечень документов сам по себе ничего не даёт, поэтому мы раскроем и дадим понимание, что в этих документах можно увидеть.
1. Свидетельство о праве собственности.
Этот документ дает: ранее выдавался именно этот документ, сейчас его не выдают, но менять его не требуется. Особое внимание обратите на три бумаги: правоустанавливающий документ и выписки из Единого госреестра регистрации недвижимости (ЕГРН) обычная и «расширенная».
Что Вам нужно сделать: сделать выписку, делается в течении 3 х рабочих дней.
2. Правоустанавливающий документ.
Есть несколько вариантов: свидетельство о праве на наследство, договор дарения, постановление о предоставлении земельного участка, договор купли-продажи, договор мены, соглашение о выделе доли, судебное решение.
Этот документ дает: информацию об основаниях возникновения (перехода) права.
Что Вам нужно сделать: оценить документ, его действительность, соответствие нормативно-правовым актам, соответствия остальным документам по участку. Обратите внимание на сроки исковой давности.
3. Кадастровый паспорт.
Этот документ дает: информацию о категории и видах разрешенного использования земельного участка, его границах, смежниках.
Что Вам нужно сделать: сверить с другими документами, проверить отметку о наличие межевания, соответствии данных о смежниках реальному положению дел по факту, проверить границы. Важно соответствует ли всё генплану и правилу землепользования и застройки. Убедиться, что данные в кадастровом паспорте и землеустроительного дела совпадают.
4. Выписки из ЕГРН и ЕГРП.
Для Вашего понимания, сначала мы раскроем понятия и дадим отличия двух систем с комментариями нового законодательства.
При совершении сделок с недвижимостью собственнику и заинтересованным лицам, подписывающим договор, нужно регистрировать свои действия в Росреестре.
Ранее для этого необходимо было обращаться в ЕГРП и ГКН — Государственный кадастр недвижимости.
ЕГРП - это Единый государственный реестр прав на недвижимость, сделок с ним, государственный справочный ресурс, объединивший сведения разнообразного характера о недвижимом имуществе, с целью контроля за оборотом прав на недвижимую собственность. Выписка из ЕГРП -была первым законным, надежным способом проверить юридическую чистоту недвижимости.
Это дает: информация о сведениях по участку на текущий момент времени, но недостаточно полная.
Что Вам нужно сделать: проверить дату выписки (до 2017 года оформляли выписку из ЕГРП - подобный документ, сейчас он уже не действителен).
С 1 января 2017 года эти две системы объединили и создали информационную базу ЕГРН - Единый государственный реестр недвижимости, который включает в себя все сведения из государственного кадастра, и данные из ЕГРП. Выписка из ЕГРН является полноправным документом, устанавливающим права собственности.
Это дает: можно узнать всю историю объекта из одного документа, получить информацию о заключённых сделках, проверить права собственности, получить данные о характеристиках недвижимости, выявить все ограничения и обременения.
Что Вам нужно сделать: заказать выписку, по новому законодательству с 1 января 2017 года любой гражданин РФ может получить выписку ЕГРН, ранее это мог сделать только собственник недвижимости.
5. Землеустроительное дело.
Этот документ дает: информацию о том, как межевался участок, кто согласовывал границы, где эти границы находятся.
Что Вам нужно сделать: - сопоставить с данными других документов, проверить, согласованы ли границы правильно и нужным должностным лицом. если смежники сейчас другие; - проверить стоит ли подпись предыдущего собственника. При межевании не продавцом запросить у него дубликат в кадастровой палате.
6. Публичная кадастровая карта.
Этот документ дает: информацию об участке, его расположении, нахождении на кадастровом учете,отсутствии наложения границ.
Что Вам нужно сделать: проверить соответствие документов, а именно: площадь участка, информацию о смежниках, измерить границы самостоятельно и сверить их по спутниковым картам на наличие смещения относительно реального положения дел.
7. Сверка в натуре.
Это дает: возможность сверки данных в документах и реальное положение вещей.
Что Вам нужно сделать: внимательно сверить с документами на участок, проверить реальность смежников, наличие построек, знаков охранных зон, столбов, заборов и границ, а также того, что они не вылезают на земли общегопользования.
8. Долги по налогам на землю.
Что нужно знать: при покупке земельного участка задолженность прежнего владельца по уплате налогов на землю к новому собственнику не переходит.
ЕЕщё пару советов в дополнение:
1. Проверьте выбранный участок на наличие споров, судебных решений или запретов на него.
Это дает: полную информацию о земельном участке и обзор судебной практики и ответ не является ли он предметом спора по какому-нибудь основанию.
Что нужно сделать: проведите в интернете поиск по судам в отношении участка, по публичным слушаниям, по установлению охранных зон.
2. Проверьте информацию будущего развития по территории, на которой расположен земельный участок, который Вы хотите купить.
Что нужно сделать: найдите в интернете перспективу развития на ближайшее время
Это дает: информацию, планируется или нет возле вашей земли строительство автомагистрали, промышленных объектов, аэропорта.
