По итогам деятельности в 2018 году ряд строительных компаний так и не закончили возведение объектов общей жилой площадью 3,6 миллиона кв. метров. Прогнозы не утешительны – к лету текущего года с первичного рынка уйдут несостоятельные застройщики, а к количеству проблемных проектов добавится ещё 7,8 миллиона кв. метров, что равноценно объёму ввода жилых домов в Москве.
Согласно данным экспертов, всего в прошлом году на территории России насчитывалось 150 застройщиков, находящихся на разных этапах процесса банкротства, при этом в сумме они возводили 4,5 миллиона кв. метров жилья. Для сравнения, в 2017 году проблемными были 4,2 миллиона квадратных метров у 147 застройщиков. При составлении статистики учитывались лишь девелоперы, работающие в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, который регламентирует строительство по договорам долевого участия.
Наибольшие опасения вызывает ситуация, возникшая у 111 застройщиков, которые по результатам деятельности в 2018 году уже признаны банкротами, а общая жилая площадь незавершённого строительства составляет 3,6 миллиона кв. метров, что соответствует 77,8 тысячам квартир. Такой объём звучит тревожно, ведь соизмерим с вводом жилья в Москве в течение полугода или по всей стране ежемесячно.
У более половины объектов, строительством которых занимались обанкротившиеся застройщики, начало ввода в эксплуатацию было запланировано после 2020 года. Все эти проекты находятся на стадии готовности менее 30%, а Минстрой ни раз уже заявлял, что именно они находятся в зоне максимального риска банкротства. Главной причиной становится максимальный уровень затрат на начальной стадии при невысоком объёме продаж. Кроме того, непродуманный бизнес-план, разрыв контрактов, перенос сроков сдачи вызывают также затруднения в строительстве.
Стоит упомянуть ещё о 198 строительных компаниях, которые в 2018 году оказались на грани банкротства. Сегодня застройщики возводят 7,8 миллиона кв. метров жилой площади, что соответствует 136 тысячам квартир.
По словам экспертов, покинуть рынок уже в первой половине 2019 года может почти треть мелких и средних девелоперов. В первую очередь это связано с переходом на финансирование по проектам, когда дольщики будут перечислять средства на специальные эскроу-счета, а застройщик снять их сможет только после ввода объекта. В таком случае вестись строительство будет за собственный счёт компании или кредитные средства, что увеличит финансовую нагрузку. Поэтому в текущему году первичный рынок недосчитается тех застройщиков, которые не способны получить банковскую поддержку, в том числе при строительстве объектов в невостребованном месте или без инфраструктуры.
Стоит отметить, что первый этап реформы долевого строительства уже вынудил объявить о банкротстве многие мелкие строительные компании, в Санкт-Петербурге сдаются и крупные участники рынка. Во второй половине 2019 года будет наблюдаться ещё больший уход, вести строительство на новых условиях проблематично и опасно.
Участники накопительно-ипотечной системы с 2011 года имеют возможность покупать квартиры по военной ипотеке в строящихся объектах. По данным ФГКУ «Росвоенипотека» на сегодняшний день около 1000 участников НИС числятся в реестр обманутых дольщиков. Под конец 2018 года из проблемных удалось вывести 104 военнослужащих, у которых были закончены стройки и введены в эксплуатацию дома, квартиры переданы по акту приема-передачи.
Отдавая предпочтения квартире в новостройке участник НИС должен отдавать себе отчёт, что все риски по договору участия в долевом строительстве он берёт полностью на себя. Наличие у новостройки аккредитации по военной ипотеке не даёт военнослужащему какой-либо дополнительной гарантии.
Законодательство о накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих (далее – НИС) не регулирует взаимоотношения между участником долевого строительства и застройщиком. ФГКУ «Росвоенипотека» (далее – Учреждение) не является органом, осуществляющим государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; не производит аккредитацию строительных объектов и не имеет каких-либо полномочий по принуждению застройщиков к исполнению обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Подписание ДУДС со стороны военнослужащего должно проходить после тщательного самостоятельного изучения застройщика, наличия у него успешно реализованных объектов и любой иной информации, в том числе отражённой на форумах дольщиков. Особенно это касается тех военнослужащих, которые покупают квартиру в новостройке без банковского кредита, когда наличие аккредитации по военной ипотеке не требуется и существует возможность заключения ДУДС на самой ранее стадии строительства.
