В настоящее время такой способ заработка, как сдача квартиры внаём не пользуются большой популярностью. Причина в том, что больших денег на собственных квадратах метрах не заработаешь.
Безусловно, собственная жилая недвижимость – это хороший инвестиционный актив. Если сравнивать все возможные варианты инвестиций, то вливание средств в недвижимость – один из лучших. Кроме того, недвижимое имущество можно передать наследникам или подарить детям, т. е. обеспечить их собственным жильём. Как накопить на квартиру мы рассказали в своем материале: https://zen.yandex.ru/profile/editor/id/5c5463f190ab7c00aed73574/5c7c0657a3b8d000b32a7965/
Но так ли выгодно инвестировать в покупку жилья для сдачи его в аренду? Давайте посчитаем!
Возможный доход от сдачи квартиры внаём
Сразу отметим, что потенциальному арендодателю необходимо учитывать и необходимость уплаты налогов с данного вида доходов. Но это, как говорится, совсем другая история.
На сегодняшний день доходность от сдачи собственного жилья внаём составляет примерно 4-5% годовых. Если же речь идёт о действительно ликвидном имуществе (квартирах в центре с евроремонтом), то в таком случае уровень доходности может составлять даже 7-8% годовых.
Узнайте о доходности, которую предлагает Winance! Отличная возможность окупить расходы на ремонт новой квартиры.
Стоимость однокомнатной квартиры в Москве приблизительно составляет 6,5 млн рублей. При этом арендная плата за месяц составляет примерно 30 тыс. рублей. В результате нехитрых подсчётов можно определить, что примерный срок окупаемости квартиры составляет 16-18 лет.
Проще говоря, за этот период на арендных платежах собственник квартиры заработает в районе 6 млн рублей. Конечно же, цифры достаточно «сырые», но, тем не менее, заставляют задуматься.
Месторасположение
Одно из первых, на что обращает внимание человек, желающий приобрести или снять квартиру – её это месторасположение. Это важнейший фактор, на который обращают внимание всегда. Однако если речь идёт о приобретении квартиры, то требования к её месторасположению могут быть не столь жёсткие. Покупатель может согласиться с тем, что квартира будет располагаться на удалении от метро или центра города. Он может в разумных пределах пожертвовать престижностью района, развитостью социальных инфраструктур. Если же речь заходит об аренде, то в таком случае нанимателю важна, как правило, близость к центру города, доступность метро, близкое расположение от места учёбы, работы и так далее.
Такой подход объясним ещё и тем, что арендная недвижимость – временное жильё, поэтому оно должно быть максимально удобным в вопросе местонахождения. При этом престижность района никакого значения не имеет. Ровно неважен вид из окна, на каком этаже находится жильё, какие имеются возможные пути подъезда и прочее. Как показывает практика, чаще всего наниматели делают выбор в пользу удобного в плане расположения и дешёвого помещения.
Дешевизна найма квартиры может объясняться наличием тех или иных недостатков. В пример можно привести тот факт, что квартиры, располагаемые на первом этаже, стоят на чуть ниже, нежели квартиры на верхних этажах здания. Однако стоит отметить, что наниматели, стремясь к дешевизне, значительное внимание обращают на ремонт. Причём состояние квартиры при аренде порою имеет куда более важное значение, нежели при покупке или продаже.
Метраж
Также необходимо вспомнить и о метраже. Главное правило найма квартиры - это не переплачивать за лишние неиспользуемые квадратные метры. Жилой площади должно хватать для проживания. Не более. Это обусловлено целями экономии. Нет смысла переплачивать за трехкомнатную квартиру, если проживаешь в одиночку.
Поэтому выбор в пользу однокомнатных квартир делают, как правило, одинокие люди, молодые семейные пары, а также молодые люди, только начинающие свою взрослую жизнь: начинающие работники и студенты.
Спрос на однокомнатные квартиры составляет примерно 40% от всего спроса на арендное жильё. Двухкомнатную квартиру снимать решаются семьи с ребёнком либо с несколькими детьми. Хотя нередко встречаются случаи, когда молодые люди, кпримеру, студенты снимают квартиру совместно, по сути, оплачивая койко-место. Наём двухкомнатных квартир не столь популярен, но также имеет весьма значительную долю от всего спроса – 25%Спрос на новые квартиры
Новенькие квартиры, естественно, пользуются большим спросом, чем жильё в старом жилищном фонде. Но подобное правило более актуально при продаже и покупке жилья, нежели при аренде. Если сравнивать общий спрос на новое и на старое жильё, то разница в процентах не столь существенна - 5% против 10%. Проще говоря, если у собственника квартира находится в доме, который построен в 80-х или 90-х годах, то на сумму арендной платы это повлияет незначительно.
Кроме того, если квартира будет приобретаться при возведении дома на начальных этапах строительства, то ожидать перехода прав собственности на квартиру в полном объёме придётся, как показывает практика, несколько лет. Если представить, что вместо квартиры на первичном рынке будет приобретена готовая квартира, а затем она будет весь этот срок сдаваться внаём, то в конце концов собственник получил бы довольно существенный доход, который составит порядка 1 млн рублей.
Но квартиру в новом доме хочется иметь всё же сильнее. Поэтому на практике стал популярен третий вариант – приобретение квартиры на последних этапах строительства. В цене это не сильно отличается от покупки квартиры на начальных этапах постройки, но вот ожидать перехода прав собственности приходится куда меньше.
Недостатки
Естественно, будущий собственник жилья придирается к качеству квартиры, ко всем её мелочам. Это и качество отделки, иконструктов дома, и технические параметры помещений. Однако для нанимателя названные нюансы не имеют столь сильного значения. С имеющимися недостатками помещения жилец вполне успешно мирится, поскольку, как уже указывалось выше, для него данное жильё является временным. Отдельно стоит поднять вопрос, касающийся отделки квартиры. В случае если квартира приобретается с целью сдачи внаём, то будущему собственнику лучше приобретать её с готовой отделкой от застройщика. Это в итоге позволит сэкономить на ремонте довольно значительную сумму, вплоть до 10% от стоимости жилья. При этом отделка от застройщика хоть и не будет роскошной, но она будет оптимальной. Большинство нанимателей нейтрально отнесутся к такому оформлению квартиры, поэтому на сумме арендной платы это отразится незначительно, а вот собственник на ремонте может хорошо сэкономить.
Если жильё приобретается без отделки на первичном рынке или со старым ремонтом на вторичном рынке, то для последующей его сдачи внаём собственнику придётся сделать в ней хотя бы небольшой ремонт. Это принципиальное условие, ведь никто не захочет жить в квартире, где есть только голые стены, и нет абсолютно никаких условий.
Об окупаемости ремонта
Квартиру со старым ремонтом наниматель сможет снять примерно за 25 тыс. рублей. Если рассматривать затраты на арендуквартиры с «массовым» ремонтом, т. е. с ремонтом среднего типа, который предоставляют, к примеру, застройщики при сдаче дома в эксплуатацию (готовая отделка), то в таком случае в среднем арендная плата составит 30 тыс. рублей. Если речь заходит о сдаче внаём квартиры с евроремонтом и современной отделкой, то арендная плата в таком случае будет примерно 35 тыс. рублей. Проще говоря, разница между квартирой в устаревшем состоянии с вновь отремонтированной будет составлять примерно 10 тыс. рублей.
Однако это не значит, что собственнику квартиры надо стараться сделать более дорогой ремонт, поскольку в таком случае можно будет дороже сдать квартиру в аренду. Подобный подход популярен только для VIP-квартир, сдающихся за 150 тыс. рублей в месяц и выше. Если речь заходит об обычной квартире, то идеально будет, когда на ремонт уйдёт 200 или 300 тыс. рублей. В таком случае он действительно окупится за несколько лет.
Однако это относится к квартирам, в которых ремонт необходимо просто обновить, а не делать его с нуля. Ремонт с нуля, естественно, обойдётся собственнику квартиры намного дороже. Соответственно, потребуется больше времени, чтобы он окупился.
Специалисты рекомендуют собственникам, желающим сдать своё жильё внаём, выбирать стандартные дешёвые приёмы улучшения обстановки в квартире. Это поклейка нейтральных по цвету обоев (без ярких вставок, цветовых узоров и сложных орнаментов), установка потолочной плитки или навесных потолков, укладка ламината на пол, монтирование стеклопакетов.
Подсчитываем расходы
Если квартира куплена на первичном рынке, но с отделкой, и в ней не требуется производить капитальный ремонт, то затраты на придание ей товарного вида составят примерно 300–400 тыс. рублей. В эту сумму вполне можно уложиться без каких-либо проблем. Кроме того, за эти деньги можно даже частично обустроить квартиру, обставив её мебелью.
Однако, чтобы уложиться в отведённый лимит, необходимо знать и применять некоторые хитрости. Ключевой момент заключается в том, что квартира, предназначенная для сдачи внаём, необязательно должна иметь безупречный вид. Прощеговоря, можно сэкономить на строительных работах и строительных материалах.
Чтобы сэкономить на работе, можно нанять недорогих рабочих, которые за 40-50 тыс. рублей выполнят поставленный объём работы. А вот чтобы сэкономить деньги на материалах, нужно немного ориентироваться на строительном рынке.
Начинать нужно последовательно:
1. Обои.
Для обновления стен можно воспользоваться дешёвыми обоями с возможностью их дальнейшей покраски. Стоимость рулона составляет примерно 3 тыс. рублей, поэтому на всю однокомнатную квартиру пойдёт примерно 15 тыс. рублей. Примерно в эту же сумму обойдётся и краска.
2. Пол.
Для пола можно использовать ламинат или линолеум. Для мокрых зон (ванная комната и туалет) можно использовать плитку. Эти строительные материалы обойдутся в районе от 700 рублей до 1 тыс. рулей за квадратный метр, т. е. на всю квартиру уйдёт примерно 30–40 тыс. рублей.
3. Потолок.
На потолок можно установить потолочную плитку либо натяжной потолок. Так или иначе, но на обустройство потолка уйдёт примерно 20–30 тыс. рублей.
4. Сантехника.
В ванной комнате необходимо будет установить краны, смесители, а в туалет понадобится новый унитаз. На всё это уйдёт 5-8 тыс. рублей. Что касается стиральной машины, то её можно приобрести с рук. В таком случае это будет стоить примерно 10 тыс. рублей.
5. Кухня.
Кухонный гарнитур можно либо купить в магазине, либо приобрести подержанный. Это обойдётся примерно от 10 до 30 тыс. рублей. Не стоит забывать и о кухонное плите с холодильником. На их приобретение придётся отложить 10–20 тыс. рублей.
6. Мебель.
Стоит вспомнить и о мебели. Загромождать квартиру мебелью не стоит. Это, во-первых, затратно по деньгам, а во-вторых, уменьшать пространство квартиры – не лучшая из идей. Вполне достаточно будет приобрести кровать, стол, несколько стульев, раскладной диван и шкаф. Мебель вполне можно приобрести с рук. Обойдётся это примерно в 50 тыс. рублей. Если же брать мебель из магазина, то здесь стоимость будет выше – от 100 до 150 тыс. рублей.
7. Окна.
А также стоит вспомнить и об окнах, их необходимо будет украсить шторами. Они должны быть однотонными, неяркими. Если дом располагается напротив другого здания, т. е. имеет место плотная застройка, то необходимо, чтобы были ночные занавески.
8. Следует избавиться от лишнего хлама.
Для успешной сдачи квартиры внаём по оптимальной цене, важно ещё и правильно преподнести товар нанимателю. А для этого необходимо избавиться от ненужных вещей. В особенности это касается личных вещей бывших владельцев: портретов, семейных фото и так далее. Естественно, пустые голые стены будут выглядеть неуютно, поэтому можно будет приобрести дешёвые декоративные украшения и картины. Обойдутся они сущие копейки.
Можно сделать следующий вывод: на подготовку квартиры к сдаче внаём можно уложиться в сумму от 300 до 500 тыс. рублей. Если же речь идёт о капитальном ремонте «с нуля», то тогда сумма расходов будет значительно выше - от 700 до 800 тыс. рублей.
Поэтому если жильё приобретается с тем расчётом, чтобы в будущем можно было использовать его для заработка путём сдачи внаём, то лучше всего приобретать квартиру в новостройке с отделкой, где капитальный ремонт сам по себе не требуется, а будет достаточно провести небольшие косметические процедуры для придания квартире более привлекательного вида.
Узнайте, как выгодно проинвестировать средства вместе с Winance с доходностью до 15% в месяц! Напишите нам прямо сейчас, наши менедежеры всегда готовы ответить на любые ваши вопросы.
+7 495 777-40-05
+7 999 111-01-00
пн–пт: 10:00–19:00
С уважением,
команда Winance