На сегодняшний день покупка квартиры в строящемся доме является наиболее реальным способом приобрести собственное жилье. Высокий спрос вызван возможностью для строительной компании привлечь большое число мелких инвесторов-дольщиков, а для потенциальных покупателей – сократить расходы на приобретение квартиры на 30-50%.
Однако в последнее время все увеличивается число случаев, когда граждане, вложив свои деньги в покупку квартиры, остаются без нее или процесс строительства затягивается на многие годы. По данным официального сайта Минстроя РФ, число проблемных объектов долевого строительства в России на 4 квартал 2018 года составляет 877 домов, таким образом, число обманутых дольщиков в России сейчас порядка 30-40 тысяч человек. Только в Москве по состоянию на 28 февраля 2019 года официально признаны проблемными 34 объекта, а число обманутых покупателей составляет 5731 человек.
Как не стать дать себя обвести вокруг пальца и почему, несмотря на постоянное совершенствование законодательства в этой сфере, проблема по-прежнему не решена? Когда-то я сама попалась на удочку мошенников, поэтому собрала для вас 10 лайфхаков, как не стать обманутым дольщиком.
Разберем основные проблемы, с которыми сталкиваются дольщики при покупке квартиры в строящемся жилье:
1. Банкротство – самый распространенный случай. Когда у застройщика заканчиваются деньги на строительство, и кто-то из компаний-подрядчиков подает на него в суд.
Ненадежность застройщика, который превращает строительство в долгострой или недострой, который спустя годы достраивает государство или другие частные компании при участии по его поручению.
Один из самых масштабных случаев за последние 10 лет – банкротство СУ-155. Рассказывает пострадавший дольщик Елена Наумова: «Я купила квартиру в 2014 году, когда СУ-155 выглядело надежной, стабильной компанией, имеющей собственные большие активы, господдержку и строила во многих регионах России. Я приобрела квартиру в строящемся ЖК «Восточный мкр-н 2,3» в Звенигороде, в Московской области. Сроком сдачи дома был указан декабрь 2014, но впоследствии он стал постоянно переноситься. В 2016 году началась официальная процедура банкротства СУ-155. Была создана компания РК-Строй, обязанная достроить все начатые объекты, а наш ЖК был передан новому застройщику ЗАО "Стройпромавтоматика", который заканчивает строительство в этом, 2019 году, спустя 5 лет после указанной в документах даты!» (здесь и далее орфография и пунктуация авторов, включая представителей пресс-служб, оставлены без изменений).
Причины банкротства СУ-155 кроются в деятельности генерального директора Балакина М.Д., который при бывшем мэре Лужкове получал большие заказы на строительство от города Москвы и крупные заказы от министерства обороны на строительство жилья для военных. С изменениями в структурах власти его влияние стало уменьшаться, и кредиторы стали требовать банкротства застройщика.
2. Мошенничество с оффшорами. Когда застройщик является мошенником и выводит средства дольщиков на офшорные счета подставной компании-подрядчику.
Так, крупнейшим проблемным объектом Москвы является ЖК «Царицыно», застройщиком которого является Московский комбинат хлебопродуктов (МКХ), входящий в группу компаний «Настюша» Игоря Пинкевича. В 2004 году бизнесмен приобрел МКХ по программе реновации промзон. МКХ был совсем плох — весь в долгах. Правительство Москвы предложило следующий вариант: Пинкевич погасит задолженности комбината и тогда сможет застроить его территорию.
Изначально отстроить «Царицыно» обещали в 2012 году. Сдачу одних домов просрочили, другие сдали в сомнительном состоянии, с большими недоделками. Дольщики начали возмущаться и рассылать запросы застройщику, профильным министерствам, в Правительство РФ, Госдуму, но Застройщик просто не отвечал. Росреестр, мэрия, прокуратура, полиция успокаивали, что строительство вот-вот начнется.
Рассказывает пострадавший дольщик Наталья Морозова: «Мы приобрели квартиру в строящемся жилищном комплексе «Царицыно» в 2012. Нас привлекло расположение объекта на зеленой территории, близость парков и низкая стоимость. Когда сроки окончания строительства стали постоянно сдвигаться, мы осознали, что ситуация у застройщика ухудшается. Долгое время не было понимания, что делать с нашей проблемой, мы везде натыкались на тупик и безысходность».
Тех дольщиков, кто пошел в суд, чтобы вернуть деньги, ждало разочарование. На счетах застройщика средств не хватило: часть денег списали на погашение долгов перед городом, и, как выяснилось позже, в 2008 году порядка 11 млрд рублей было выведено со счета МКХ на счет кипрского офшора Zorden Holding Limited. В настоящее время власти Москвы обещают дольщикам закончить строительство ЖК.
3. Земельные споры из-за участка под строительство. Когда застройщик и собственник участка в процессе возведения дома не могут договориться.
Широкий резонанс получил ЖК «Академ-Палас» на престижном проспекте Вернадского, расположенного на юго-западе столицы. Проект бизнес-класса, высокая стоимость квартир не смогли гарантировать участникам строительства по ДДУ сдачу объекта. Строительство его началось еще в далеком 2005 году, и до сих пор не окончено.
Участок под строительство располагается на территории, принадлежащей Московскому институту радиотехники, электроники и автоматики (МИРЭА). Соответственно, это учебное заведение является и заказчиком строительства. Застройщиком данного проекта является «Объединённая Строительная Компания» (далее "ОСК"), для которой данный объект строительства – первый. Причина задержки в том, что застройщик строит на земле, не принадлежащей ему, и заказчик и застройщик никак не могут прийти к согласию.
Связано это, прежде всего, с изменениями в обеих структурах. Сначала, в 2012 году, в «ОСК» умер единственный учредитель, и передача его полномочий не была простой. А спустя год и в МИРЭА появился новый ректор, который своим поведением дал понять, что строительство «Академ-Палас» его почти не интересует.
4. Вместо ДДУ – «суррогат». Когда застройщик использует не договор долевого участия (ДДУ), а предварительный договор купли-продажи или другой документ.
К такой схеме застройщик прибегает, чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных 214-ФЗ. Предварительный договор купли-продажи – это документ, который содержит обязательство сторон заключить договор в будущем. Заключив такой договор, застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. При этом значительная часть оплаты за квартиру отдается при заключении договора. Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен.
В качестве примера можно привести обманутых дольщиков группы Red Development в Москве, с которыми заключались как раз предварительные договоры купли-продажи. Договоры не были зарегистрированы – в результате люди остались и без денег, и без квартир.
5. Двойная продажа. Когда одну и ту же квартиру продают двум и больше собственникам.
Не так часто, но бывают случаи двойной продажи квартир. Это относится чаще всего к покупке квартиры по предварительному договору купли-продажи, по договору ЖСК или по договору уступки права требования.
При покупке квартиры по указанным схемам покупатель выплачивает полную стоимость квартиры, и лишь после сдачи дома в эксплуатацию обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) за свидетельством о праве собственности на квартиру. Таким образом, у недобросовестного застройщика появляется возможность дважды, а то и трижды продать одну и ту же квартиру.
В данных схемах есть риск двойной продажи вследствие невнимательности лиц, отвечающих за реализацию. Если у застройщика отсутствует налаженный учет проданных объектов, могут возникнуть ситуации двойных продаж, которые приведут к потере жилья и денег добросовестными покупателями. При обращении в суд в этом случае решение выносится, как правило, в пользу того, кто первым приобрел данную квартиру.
6. Требование доплат. Когда застройщик требует внесения дополнительный сумм вследствие удорожания строительства.
Также нередки случаи, когда с дольщиков требуют доплату за квартиру, в том числе купленную по договору долевого участия. После ввода дома в эксплуатацию застройщик может сообщить о необходимости внесения дополнительных денежных сумм, которые, по его словам, обусловлены удорожанием работ, новыми требованиями к объекту строительства, необходимостью произвести остекление лоджий, установить некое дополнительное оборудование или выполнить иные, не предусмотренные изначальным проектом работы. Любые такие требования согласно закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (закон № 214-ФЗ) неправомерны.
Размер долевого участия устанавливается договором в «твёрдой» сумме и не может быть изменён в одностороннем порядке застройщиком, как в процессе строительства, так и после его окончания. Исключение – 5%-е отклонение от метража из-за разницы фактической и проектной площади, поправка об этом внесена в 2017 году.
В состав проектной документации, которая разрабатывается и согласуется в установленном законом порядке ещё до получения разрешения на строительство, обязательно входит смета, предусматривающая все расходы на проведение строительных работ и ввод дома в эксплуатацию. Более того, профессиональный застройщик должен также заранее предусмотреть затраты на работы и услуги, которые потребуются для изготовления всей документации, необходимой для передачи квартир дольщикам и оформления права собственности.
Иногда застройщик требует доплаты, например, за изготовление кадастровых паспортов на квартиры или за оказание услуг по регистрации права собственности на квартиру на имя дольщика. Такие требования также являются неправомерными. Застройщик, как уже упоминалось, обязан самостоятельно и за свой счёт изготовить всю документацию, необходимую для регистрации права собственности дольщиков на квартиры. Что касается услуг по самой регистрации, то девелопер, согласно законодательству о защите прав потребителей, не вправе навязывать эти услуги. Даже если предоставление подобных услуг застройщиком и цена за эти услуги предусмотрены договором долевого участия, дольщик в любом случае может от них отказаться и зарегистрировать право собственности самостоятельно.
К сожалению, иногда застройщики фактически вымогают денежные средства у дольщиков, отказываясь выдать акт приёма-передачи или второй экземпляр договора долевого участия, которые необходимы для регистрации права собственности. Обычно преодолеть эту проблему можно только признав право собственности на квартиру в судебном порядке. Но каждый такой случай строго индивидуален, и чтобы выбрать верный способ решения придется обратиться к профессиональным юристам, специализирующимся в вопросах долевого строительства.
7. Неполный перечень работ. Когда застройщик не прописывает в договоре полный перечень работ: например, обещает отделку, но по факту не указывает ее в ДДУ.
Такова ситуация со строящимся сейчас ЖК «Город». Согласно информации на сайте уполномоченного агента застройщика «НДВ-Недвижимость», при покупке апартаментов в ЖК «Город» предоставляется предчистовая отделка «white box». При этом при подписании ДДУ менеджер заставляет покупателя подписывать договор, где указано обратное – вся отделка за счет собственника.
Комментарий официального представителя пресс-службы «НДВ-Супермаркет недвижимости» Чайкиной Вероники: «Проектной документацией ЖК «Город» отделка помещений (апартаментов) не предусмотрена. По поводу отделки помещений «white box» сообщаем, что она будет выполнена застройщиком исключительно по его инициативе независимо от того, что договором и проектной документацией отделка не предусмотрена. Отделка является подарком для участника долевого строительства».
Так как в договоре ДДУ отделка не прописывается, не указывается характер, детали и перечень отделочных работ, то впоследствии участник строительства никак не сможет повлиять на то, будет ли ему предоставлена отделка white box или застройщик передумает. Также покупатель не будет иметь право предъявить претензии по качеству и срокам отделки, если они будут не соответствовать обещаниям, так как они не указаны в ДДУ. Таким образом, застройщик обманом снимает с себя все возможные претензии.
Как же предусмотреть все подводные камни долевого строительства и не попасть в печальное число обманутых дольщиков?
Ниже для вас собраны 10 практических рекомендаций, которые могут пригодиться, если вы решили покупать квартиру в строящемся жилье.
1. Покупайте по ДДУ и эскроу-счетам. Как вы наверное знаете, с 1 июля 2019 года вступает в действие новая схема покупки квартир в строящихся домах, которая призвана максимально защитить участников долевого строительства.
Объясняет юрист Ирина Горбунова, ранее являвшаяся членом рабочей группы юридической помощи гражданам при Министерстве по строительству Московской области: «Это схема, при которой деньги гражданина кладутся на счет в банке. Банк на эту сумму открывает застройщику кредит. Получить деньги со счета застройщик сможет по окончании строительства все и сразу. А в случае разорения деньги вернутся гражданину. И банковские риски застрахованы та же, как и обычные вклады, только сумма увеличена до 10 млн рублей. Но ряд застройщиков постановлением правительства будет исключен из этой схемы, и им будет разрешено строить по старой схеме, при которой роль страхования осуществлял Фонд защиты прав дольщиков, в который каждый застройщик делает отчисления с каждого ДДУ.
При покупке квартиры с 1 июля 2019 года гражданин в первую очередь должен понять, по какой схеме действует застройщик: по старой или по новой. Если по старой (ДДУ), то риски значительно больше».
Ранее широко были распространены продажи квартир по договору участия в ЖСК – жилищно-строительном кооперативе. Договор покупки квартиры ЖСК являлся менее защищенной юридической формой покупки в строящемся жилье, тем не менее, входившей в зону ответственности 214-ФЗ.
Комментирует юрист компании «Советник» Александр Сипченко: «Договора ЖСК было выгодно использовать застройщику, так как он значительно экономит в данном случае по сравнению с Договором ДДУ и не выплачивает дополнительные сборы, например, страховку».
Так, вышеупомянутая СУ-155 работала, в том числе, по Договорам ЖСК. Цены на квартиры, реализуемые по договорам ЖСК, были на 5-20% ниже рынка, что обеспечивало постоянный приток покупателей, которые, соблазнившись низкой ценой и доверившись репутации застройщика, наперебой раскупали квартиры на стадии котлована.
Запомните: какие бы застройщик не предлагал скидки и формы договоров, наиболее безопасной формой взаимодействия является Договор долевого участия (ДДУ) и эскроу-счета – не стоит рисковать.
2. Участок строительства должен быть в собственности застройщика. При оформлении Договора ДДУ дольщик в соответствии с законом 214-ФЗ вправе затребовать у застройщика документы, подтверждающие собственность на участок под строительство. Он должен быть свободен от любого вида обременений и не являться предметом спора.
3. Проведите юридическую оценку застройщика. Кроме того, желательно провести свою независимую оценку застройщика, ориентируясь не только на официальную информации в СМИ. Стоит отметить, что в последнее время банкротятся даже большие стабильные компании, имеющие репутацию надежных застройщиков и большое число объектов строительства, такие, как, «Мортон», СУ-155 и гигант «Урбан Групп».
Проверьте юридические документы застройщика: например, ООО, зарегистрированное в России можно проверить по номеру ИНН, указанному в ДДУ. Строительства проектная декларация должна быть опубликована на официальном сайте объекта. Важно проверить наличие собственных средств: дольщик вправе потребовать предоставить бухгалтерский баланс застройщика. Хорошо, если есть достаточно материальных активов: заводы, земельные участки в собственности, техника – все это станет существенным для реализации в случае банкротства застройщика. Также, если есть возможность, не лишним будет узнать бенефициаров и учредителей компании застройщика для оценки его надежности.
Необходимо проверить, не входит ли компания в официальный реестр проблемных застройщиков. Посмотреть список проблемных застройщиков Москвы можно, например, на официальном сайте города: www.mos.ru/upload/documents/files/8331/Reestrna28022019.pdf. Также стоит провести поиск вынесенных решений Арбитражного суда в отношении застройщика – это можно сделать в Интернет, например, на сайте www.kartoteka.ru. Полезно будет осуществить поиск начатых исполнительных производств в отношении компании – в этом поможет сайт Федеральной службы судебных приставов России: fssprus.ru/ .
4. Сделайте оценку стройки. Рекомендуем обязательно выехать на стройку, убедиться, что работы выполняются в соответствии с графиком, указанным на сайте или в официальных документах застройщика. Кстати, сейчас многие застройщики устанавливают камеры для наблюдения за стройкой, смотреть их можно онлайн, не выходя из дома.
Вы можете приехать на стройку самостоятельно и поспрашивать строителей о ходе стройки, подведены ли к дому все необходимые коммуникации: электричество, вода, канализация. Рабочих, как правило, не инструктируют по поводу общения с клиентами, и они могут рассказать вам информацию, о которой не сообщат в офисе продаж.
5. Внимательно проверьте договор ДДУ. В нем должны быть прописаны все нюансы: наличие отделки и состояние объекта недвижимости, сроки сдачи и передачи ключей, цена метра и даже право застройщика заложить дом банку для получения кредита – все условия, указанные в рекламных буклетах, на сайте или оговариваемые агентом отдела продаж должны быть прописаны в вашем ДДУ. Не стесняйтесь просить внести изменения в договор, а в случае отказа, фиксируйте его письменно и взвешивайте еще раз свой риск.
Частые случаи мелкого обмана со стороны компании застройщика – это махинации с установкой счетчиков холодной и горячей воды и качеством отделки: выравнивание стен, наличие межкомнатных перегородок, отделка санузла, разводка электрики, установка и качество окон, наличие и класс сантехники и ламината, а также прочие нюансы, касающиеся самой квартиры. Помните: все услуги и перечень работ, которые не будут явно зафиксированы в ДДУ, вы можете просто не дождаться и вынуждены осуществлять за свой счет – а это миллионы рублей кровно заработанных вами денег.
6. Выбирайте те комплексы, в которых уже имеются сданные в эксплуатацию корпуса. Так можно обезопасить себя от ненадежных застройщиков. Как минимум, это гарантирует, что у застройщика нет проблем с документацией, а также, что строительство ведется с соблюдением необходимых нормативов.
7. Покупайте квартиру в домах, находящихся на последних стадиях строительства. Оградить себя от возможных рисков долевого строительства можно, покупая квартиру в доме на поздних этапах строительства, когда уже подведены все необходимые коммуникации (электричество, вода, газ, отопление), но дом еще не сдан в эксплуатацию. В этом случае, стоимость квартиры будет ниже, чем после ввода в эксплуатацию и постановки на кадастр, а вероятность сдачи дома выше.
8. Застройщик должен иметь уже законченные объекты. Это как минимум гарантирует, что у него есть средства на стройку, отлажена процедура ввода в эксплуатацию домов и постановка на кадастр, в порядке учредительная и проектная документация и так далее. Не рекомендуется покупать квартиры у застройщика, не имеющего ранее сданных объектов, или дебютирующего на рынке недвижимости с объектом, который приглянулся вам.
9. Проведите оценку списка банков, аккредитовавших стройку. Как правило, положительно можно оценить ЖК, если его аккредитовало несколько банков из топ-10 – например, Сбербанк, ВТБ, Альфабанк. Юристы финансов организаций внимательно подходят к своей работе, проверяя проектную документацию и счета застройщика. Иногда в случае банкротства застройщика крупные банки за счет своих резервов могут даже закончить стройку или провести санацию застройщика и выделить финансирование.
10. Зарегистрируйтесь на форуме и в социальных сетях ЖК, где обсуждаются вопросы стройки. Таком образом, можно пообщаться непосредственно с будущими соседями, узнать, не задерживается ли ход строительства, есть ли в вашем комплексе корпуса, уже сданные в эксплуатацию. Более того, из общения с другими дольщиками вы можете узнать о проблемах новостройки, передачи ключей, нюансах отделки и тонкостях заключаемых договоров, о которых вам не расскажут в офисе продаж.
Надеюсь, эти лайфхаки и рекомендации будут полезны и сэкономят ваше время, позволив выгодно купить квартиру у надежного застройщика в строящемся жилье.