Пояснение: дома «без суда и следствия» не сносят. С 2019 года закон ужесточился, но все еще дает возможность владельцу привести постройку в норму. Если это невозможно — придется сносить.
Суд (если дело дошло до суда) может обязать хозяина демонтировать лишние этажи, уменьшить высоту, оформить документы, выполнить санитарные нормы, устранить другие недочеты. Но если речь о серьезных нарушениях — только снос. Сегодня расскажем о правилах, критичных и некритичных нарушениях, а также ситуации, когда владелец лишается не только дома, но и участка.
1. Нарушения, которые можно устранить без сноса
- Превышение допустимой высоты. Частный жилой дом допускается строить высотой не более 3 этажей и до 20 м. Если есть лишние — придется демонтировать. Считается надземная часть, поэтому если нужен четвертый этаж — выберите проект с цоколем.
- Строительство без получения разрешения. Действие дачной амнистии закончилось, поэтому перед строительством нужно уведомлять местную администрацию. Для домов площадью до 500 м² достаточно простого уведомления. Если площадь больше 500 м² — потребуется согласовывать проект. Без получения разрешения лучше не строить, но если по остальным параметрам дом подходит — администрация часто идет навстречу.
- Ограничение по стилистике и внешнему облику. В выбранном коттеджном поселке могут действовать требования к оформлению построек. Ограничения указывают в договоре на участок, читайте внимательнее — иначе придется менять отделку.
- Соблюдение санитарных норм. Оценивается расположение коттеджа относительно других объектов. Стандартные требования к расстояниям: септик — 5-8 м, уличный туалет и компостная яма — 15 м, сарай со скотиной — 15 м и т. д. Обычно с санитарными нормами проблем не возникает: мелкие постройки можно перенести или установить уже после проверки.
2. Нарушения, которые исправить нельзя (сносить придется)
- Земля не предназначена для строительства. Будьте внимательны — в документации должен быть указан вид разрешенного использования (ВРИ). Если его нет — запросите в администрации. Если согласно ВРИ допускается только ведение хозяйства и выращивание растений — то строительство лучше не начинать. Использовать землю не по целевому назначению запрещено.
- Нет прав на участок. Земля должна использоваться на законных основаниях: находиться в собственности или по договору аренды. Возведение зданий без прав на землю — грубое нарушение.
- Нарушены требования по расположению. Параметры, которые нельзя исправить: расстояние от дороги (не менее 5 м), границы соседнего участка (3 м).
- Нарушены противопожарные требования. Противопожарные требования к объектам на одном участке не регламентируются — измеряется расстояние от соседних домов с учетом класса строения. В СП 53.13330.2011 указаны ограничения: от 6 м между зданиями из кирпича или строительных блоков с трудносгораемыми перегородками и кровлями до 15 м между деревянными коттеджами.
3. Когда лишают прав на участок
Лишение прав на участок — крайняя мера воздействия, которая используется только при невыполнении владельцем судебного решения. Пример: суд обязал хозяина снести постройку (самострой сносят за свои деньги) или устранить недочеты и установил срок исполнения, а владелец не успел выполнить работы или проигнорировал решение суда. В этом случае права на участок переходят к местной администрации, коттедж сносят без участия бывшего владельца.
Советы
- Чтобы избежать проблем проконсультируйтесь с архитектором. В крупных строительных компаниях специалисты выезжают на участок бесплатно, осматривают территорию, предлагают варианты застройки.
- Выберите проект, который не нарушает норм. В нашей базе представлены проекты загородных домов большинства строительных компаний. Введите площадь, ограничения по цене, высоте — и получите список подходящих вариантов.
Советуем почитать:
«Что строительные фирмы делают бесплатно»
«Дорогие ошибки в проектировании домов»
«Я никогда… Чего нельзя делать при строительстве частного дома»