Скажу сразу — недвижимость в Италии, а вернее, все, что с ней связано, меня весьма удивляет. Возможно, происходит это потому что у меня есть опыт риелторской работы в Москве. Я знаю кухню этого бизнеса, а потому деятельность агентств недвижимости здесь, в Италии, меня заставляет закатывать глаза к небу и поминать всевышнего.
Российские граждане имеют полное право на приобретение недвижимости на территории Италии. Это дает им право на оформление многоркратной шенгенской визы.
Делюсь опытом. Сохраняйте в закладки. Лайфхак о том, как приобрести недвижимость в Италии. Взгляд изнутри.
НА ЧЬЕЙ СТОРОНЕ РИЕЛТОР?
Итальянское законодательство позволяет агентствам недвижимости получать комиссионные за свою работу как с продавца, так и с покупателя.
При этом маклер по закону не принимает сторону ни одного, ни другого участника сделки. По сути, выполняет лишь функцию переговорщика. С обеих сторон тем не менее взимает от 3 до 5 % от стоимости жилья.
Как говорит один мой знакомый юрист: «Марина, в Италии риелтор – это всего-навсего сводник, а свести, это вовсе не значит обеспечить безопасность». Как вам? ))
Считается, что за юридическую чистоту сделки якобы отвечает нотариус. Именно он проверяет всю документацию перед подписанием договора купли-продажи: контролирует, не под арестом ли недижимость, законно ли был возведен тот или иной частный дом и проч. и проч. Но и здесь не все так просто.
Пример.
Брат одной моей знакомой купил квартиру, заплатив при этом агентству, как и положено, 3 % от стоимости приобретенного жилья. Прибавьте сюда кругленькую сумму за услуги нотариуса. Через какое-то время в многоэтажке, где поселился счастливый покупатель, начинается ремонт. В процессе выясняется, что в вышеупомянутой квртире была смещена одна из стен, и данная перепланировка не была узаконена. Как результат – новому владельцу выставляется крупный штраф. Итальянцы здесь не шутят: реальные стены, окна, двери должны соответсвовать своим собратьям на бумаге. Иначе – суммы к оплате выставляюся бешеные.
Как решилась задача по-вашему? Штраф выплатил продавец квартиры. Хотя по итальянскому закону ответственность, в том числе, должны были нести агентство недвижимости и нотариус… за то что не доглядели…
Признаться честно, не самый страшный из вариантов развития событий. Вопрос решился. Владелец квартиры ее не лишился. Ну, подумаешь, помотал немного нервы с перепланировкой и штрафами… А ведь бывают истории и пострашнее…
Работа риэлтора в Италии обязательна к лицензированию. Без должного обучения и сдачи экзаменов, предлагать услуги по сопровождению сделок с недвижимостью, здесь нет ни малейшего шанса. Но все это на бумаге.
На деле лицензию в лучшем случае имеет владелец агентства недвижимости. А все его «риелторы» проходят обучение по ходу действия спектакля. Возможно этим объясняется невысокая юридическая грамотноть здешних маклеров.
АГЕНТСВТВА НЕДВИЖИМОСТИ В ИТАЛИИ НЕ ПРЕДЛАГАЮТ УСЛУГИ ПО ПОИСКУ ЖИЛЬЯ.
Это значит, что ищите вы сами. Благо, на то есть просторы интернета. Предложений много. Все они в руках маклеров. Чтобы вы, как покупатель, не увильнули от оплаты услуг агентства, перед просмотром интересующего вас объекта вам предлагают подписать бумагу в офисе… Дескать мы, агентство такое-то, показываем Вам, Синьоре\синьору такому-то, такую-то квартиру… И если она придется вам по душе, при ее покупке извольте оплатить наши услуги в размере тех самых трех процентов.
Итальянские агентства недвижимости часто нарочшно указывают в рекламном объявлении неверный адрес продаваемого объекта с тем, чтобы у потенциального покупателя не было возможности самому осмотреть жилье и познакомиться с продавцом.
А как вы уже поняли, услуга агентства заключается лишь в том, чтобы вам жилье показать. Ведь никто не говорит о том, что выплачивая комиссионные, вы можете быть спокойны за юридическую чистоту сделки. Потому как продать вам могут все что угодно.
ИТАК, НЕДВИЖИМОСТЬ В ИТАЛИИ. КАК БЫТЬ?
Многие иностранцы, покупая здесь жилье, пользуются услугами юридических контор. Они вытащят наружу все незаконные перепланиовки, наведутт справки о законности строительства объекта, проконтролирует все действия, совершенные с объектом ранее… Словом, проделает работу российского маклера.))
И понесут материальную ответсвенность в том случае, если сделка по какой-то причине будет расторгнута в судебном порядке. Ибо, как говорил многоуважаемый мною шеф в мою риелторсую бытность: «Право на недвижимость может быть оспорено по любой сделке. Риелтор нужен для того, чтобы подобный риск свести к минимуму». Золотые слова, Валерий Витальевич! Жаль, что в Италии они не работают))
ИТАК, ПОДВЕДЕМ ИТОГИ.
При покупке жилья в Италии имеет смысл обратиться в юридическую фирму, которая будет предоставлять ваши интересы.
Безусловно, вы спросите про цены на их услуги. Здесь однозначного ответа вам не дам. Есть те, которые запрашивают все те же 3%. Есть те, что рассматривают каждый случай отдельно.
Оплата комиссионных агентству недвижимости можно избежать, если юр фирма составит с вами договор должным образом. Но здесь, опять же, все индивидуально.
Надеюсь, хоть немного света на такой непростой вопрос пролила.)) Парой контактов толковых русскоязычных юристов могу поделиться.
Марина Порозова, с улыбкой для «Италия в МАРИНадЕ»