Нерадивые застройщики, недостроенные ЖК, сотни тысяч обманутых дольщиков - проблема, существующая по всей стране, которой не видно ни конца, ни края. Только на первый взгляд кажется, что «со мной такого не произойдет». На самом деле никто не застрахован от отсутствия у застройщика средств на достройку, от срывов сроков сдачи объекта, от множеств других факторов, влияющих на появление недостроев, включая банальную коррупцию. Но сейчас, мы хотели бы поговорить не об этом, а о том, что же делать дольщикам, сроки сдачи жилья которых пропущены, как им отстаивать свои права, как, наконец, получить заветные «квадратные метры».
Неустойка
Взыскание неустойки является одним из самых распространенных способов защиты интересов дольщиков. Просрочил исполнение обязательства- плати. Наказание рублем- лучшая мера. Но тут встает закономерный вопрос, а что такое неустойка? Как понимают ее дольщики, застройщики, судьи? Все по-разному. Законодатель в ст. ГК РФ дает определение неустойки - определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Однако. Данное определение не раскрывает сущности неустойки. Что это- компенсационная выплата или мера ответственности за неисполнение обязательств? Все-таки мера ответственности, несмотря на то, что многие суды считают неустойку компенсационной выплатой и снижают ее, «кто во что горазд». Тут очень важно учитывать тот факт, что суд вправе снизить неустойку по заявлению ответчика, в соответствии со ст.333 ГК РФ. Однако, пределы снижении данной правовой нормой не установлены. Многие люди, не зная всю правовую подноготную неустойки, ее правовую природу, считают, что сами могут справиться, не обращаются к юристам за помощью, скачивают в интернете образцы исковых заявлений и спешат подавать на нерадивого застройщика в суд. В 80% из 100 это оборачивается крахом надежд и веры в правосудие.
На самом деле, все достаточно объяснимо. Суды, чтобы избежать неосновательного обогащения дольщика снижают неустойку по заявлению Ответчика. Если дольщик не сможет доказать, что ему действиями Ответчика действительно нанесен существенный вред. Доказать же это очень трудно. Обычному человеку практически нереально. Тут важно действовать исключительно в рамках закона и существующей судебной практики. На сегодняшний день существует ряд способов, позволяющих снизить неустойку ненамного, а то и вовсе взыскать ее в полном объеме. Суд учитывает такие факторы, как стоимость квартиры, период просрочки, наличие или отсутствие строительства в настоящее время, а так же финансовое положение застройщика. Хотя ни раз Верховный суд РФ говорил о том, что финансовое положение застройщика не должно влиять на снижение неустойки, но в своих решениях суды умудряются обосновать снижение неустойки тем, что в связи с тяжелым материальным положением застройщика денег другим дольщикам может не хватить. К счастью такая практика все меньше используется в судах, но все равно сбрасывать ее со счетов не стоит. Именно поэтому очень важно взыскивать неустойку с помощью специалиста, ведь в основном в качестве основания применения 333 ст. ГК РФ застройщик просит учесть именно его тяжелое финансовое положение и предоставляет бухгалтерский баланс, подтверждающий данный факт.
Взыскали неустойку – ее бы получить
Некоторые считают, что если у застройщика денег на счете нет, то и взыскивать неустойку нет смысла. ЕСТЬ! Еще, какой смысл. Отсутствие денег на счетах не может быть вечным. Если застройщик не найдет денег ему ничего не останется как банкротиться, а этой процедуры застройщики не хотят, так как она очень тесно связана с возможностью привлечения к уголовной ответственности ряда лиц. Естественно, застройщик всеми силами будет искать пути выхода из кризиса, поэтому деньги все равно будут. Если же застройщик все же будет банкротом, то деньги по исполнительным листам все равно будут взысканы, после прохождения ряда процедур, о которых мы расскажем в других наших материалах. Куда нести исполнительные листы – приставам или непосредственно в банк каждый решает сам для себя. Опять же решение должно зависеть от текущего положения дел, которое смогут проанализировать специалисты.
Расторжение договора долевого участия
Еще один способ поскорее закончить эпопею с застройщиком – расторгнуть договор. Однако, тут тоже существуют подводные камни. П.1 ст.9 214-ФЗ говорит: Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца. В случае расторжения застройщик обязан выплатить дольщику не только стоимость договора, но и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Вроде все просто и понятно, однако в суде при расторжении зачастую тоже применяют пресловутую 333 ст. ГК РФ и снижают проценты за пользование деньгами. И вот тут уже важно доказать, что проценты за пользование денежными средствами не являются неустойкой (зачастую суды в скобках именно данный термин указывают), а представляют собой именно ПРОЦЕНТЫ. Тут важно учитывать, что ставка рефинансирования является – минимальной учетной единицей, соответственно снижение процентов ниже чем в соответствии с данной ставкой недопустимо. Однако, есть один нюанс – не забываем, что при расторжении у нас уже идет денежное обязательство, а при неустойке – обязательство по передаче жилья. Не стоит путать данные понятия и применять данные положения при взыскании неустойки. Так же следует учитывать и тот факт, что 214-ФЗ предусматривает двойную ставку, а определяя ее, как минимальную величину ЦБ и Верховный суд исходят из того, что она применяется в однократном размере.
Нужно ли расторгать договор и как это сделать, чтобы в итоге не остаться ни с чем, мы поговорим в одном из следующих материалов, но если у читателя возникнут вопросы, то мы с удовольствием ответим на них в комментариях к данному материалу.
Создание инициативной или активной группы
На наш взгляд – это хороший шанс все же получить свое жилье. Примером полного доверия к инициативной группе является печально известный жилой комплекс «Новинки Смарт Сити» в Нижегородской области. Насколько люди сплочены вокруг общей проблемы, сколько сделано участниками инициативной группы для своих будущих соседей. А ведь у всех этих людей тоже свои семьи, своя жизнь и они так же ждут своих квартир. Но они привлекают специалистов – юристов, оценщиков, аудиторов, экономистов, они обивают пороги сотен инстанций и дело движется. Пусть медленно, но верно. Читая комментарии к их отчетам, слезы наворачиваются на глазах от искренней благодарности людей. Несколько иная ситуация в ЖК «Окский берег». Возможно, что люди просто еще не поняли всей серьезности ситуации, возможно не осознали необходимости совместного решения проблемы, считают, что если каждый сам за себя, то будет лучше. Не будет! Активная (инициативная группа) не решит Ваши проблемы, если Вы не будете ей помогать в этом. Только полное доверие, отсутствие взаимных оскорблений, огромное желание получить свои квартиры, встречи с представителями государственной власти и органов местного самоуправления, позволят наконец получить четкую и достоверную информацию. А так же тотальный контроль по всем фронтам. Нет времени? Нет возможности? Ничего не получится? Это все не оправдание. Для этого и создаются инициативные группы, чтобы взять на себя часть Ваших проблем, причем абсолютно безвозмездно, но необходимо просто быть благодарными.
Грамотная правовая поддержка
Одним из немаловажных факторов, влияющих на отношения дольщика и застройщика, является поддержка специалиста. Поверьте, у любого застройщика работают профессиональные юристы. Не раз приходилось лично сталкиваться с ними, поэтому мы знаем, о чем пишем. Во всем от взыскания неустойки и расторжения договоров до приемки квартиры по акту нужна юридическая помощь. В нашей практике достаточно дел, когда после подписания акта люди сталкивались с огромным количеством недостатков, которые застройщик отказывался без суда устранять. Однако, до данной ситуации многим еще далеко. Многие просто ждут своих квартир, хотят переехать туда со своими семьями, хотят поскорее закрыть ипотечные кредиты и вздохнуть свободно в своем собственном жилье, радоваться жизни. Ускорить наступление этого события вполне реально, если следовать указанным выше советам.