У меня есть квартира в г. Красногорск, я сдавал ее арендатору в течение 6 месяцев. Примерная стоимость квартиры 4,5 млн рублей. Сдавая за 36,000 рублей (минус 5,000 коммуналка), я получал 31,000 рублей в месяц, или 372,000 рублей в год. Доходность 8,27% казалась мне слишком низкой и я искал пути повышения доходоности.
Как я решился на это?
Недавно, арендатор сообщил мне, что освобождает квартиру, и я решил попробовать сдачу квартиры для посуточной аренды. Для этого я выбрал компанию Prime Host (с недавнего времени, они изменили название и домен сайта на Flat Inn. Запросил условия, и мне ответили с предложением сдавать квартиру за 3500 - 4500 рублей в сутки, что должно принести от 87500 до 112500 рублей в месяц:
Если взять нижний порог 87,500 рублей и вычесть комиссию Prime Host (Flat Inn) 20%, получаем ровно 70,000 рублей. Вычитаем коммуналку 5,000 рублей и интернет 500 рублей, получаем 64,500 рублей в месяц или 774,000 рублей в год. Плановая доходность получается 17,2 % годовых. Эти цифры мне показались очень привлекательными и так я решил попробовать. Если я получу даже половину планируемой суммы в месяц, это будет не хуже, чем сдавать жилье на долгий срок.
Запускаем эксперимент
Для эксперимента я отвел 3 месяца, чтобы точно понять, сколько можно заработать на посуточной аренде. Перед выбором Prime Host, я ознакомился с сайтами 5 разных компаний по управлению недвижимостью и изучил различные отзывы, которые нашел в интернете.
Почему важно выбрать правильную УК?
Почитав отзывы, я понял, что доход от сдачи одной и той же квартиры может значительно отличаться в зависимости от управляющей компании. Кто-то сдает слишком дешево, кто-то предоставляет не качественный сервис жильцам, и они оставляют плохие отзывы. Некоторые компании стараются предоставить качественный сервис, используют множество различных досок объявлений, следят за отзывами и это дает больше прибыли владельцу жилья.
Почему Prime Host?
Отзывов в интернете очень мало. А отзывам на сайтах управляющих компаний я не верю по умолчанию. Я выбрал Prime Host (Flat Inn) потому, что у них привлекательный сайт, есть поддержка в WhatsApp и они оказывают сопровождение гостей, даже в ночное время. Мне понравилось, что уборку и закупку расходных материалов (к примеру, новый рулон туалетной бумаги) они берут на себя.
Подписание договора
Договор у них достаточно стандартный. Если хотите ознакомиться с ним, напишите в комментариях, я пришлю свой экземпляр. Или обратитесь в саму компанию. Офис компании находится в Москва Сити. Сперва я подумал, что это слишком дорого для управляющей компании, снимать офис в одном из самых престижных бизнес центров Москвы, но это уже не мое дело. Мне важна доходность, и адекватный персонал.
Я работаю с 10 до 19 в рабочие дни, поэтому у меня не было возможности подъехать в офис для подписания договора. К счастью, сотрудники компании послали курьера, который приехал с двумя копиями договора. Я подписал договор, отдал обратно курьеру и сразу же передал 3 комплекта ключей.
Подготовка квартиры к сдаче
Это самая интересная часть. Помимо 3х комплектов ключей, есть еще целый список требований для подготовке квартиры к сдаче. Этим посуточная сдача квартиры отличается от сдачи на долгий срок.
Здесь я копирую все пункты из файла "GuestReadyChecklist", и подчеркиваю те вещи, которые есть в моей квартире, или мне пришлось приобрести:
Пункты, отмеченные *, являются существенными. Наличие предметов в остальных пунктах рекомендовано, но не обязательно – гостю просто будет приятно иметь их под рукой!
1. Спальня
• Одеяло* (одно для односпальной кровати, два для двуспальной + одно большое для двуспальной кровати)
• Подушки*
• Шторы*
• Торшер у кровати*
• Гардероб*
2. Гостиная
• Стол*
• Телевизор*
• Диван*
• Свечи
• Торшеры
• Настольные игры
3. Ванная комната / туалет
• Фен*
• Держатель / стаканчик для зубной щетки*
• Вытяжка
• Зеркало*
• Держатель для туалетной бумаги*
• Стойка / шкаф для полотенец и туалетных принадлежностей*
4. Кухня
• Тостер
• Чайник*
• Основные продукты для приготовления еды (масло, соль, перец, уксус и т.д.)*
• Посуда, столовые приборы, кухонная утварь*
• Средства для мытья посуды*
• Посудомоечная машина
5. Общее
• Wi-Fi*
• Швабра и ведро*
• Пылесос*
• Вешалки для одежды*
• Утюг*
• Гладильная доска*
• Стиральная машина*
• Сушилка для белья*
• Картины на стенах
Я полностью поддерживаю такой подход, и считаю, что для путешественников очень важны такие базовые вещи, как постельное белье, утюг и фен. Некоторые вещи показались мне излишними, и я не стал их покупать. К примеру, телевизор. Я его не смотрю, и вам не советую!
Что пришлось покупать?
У меня уже были некоторые вещи, к примеру, пылесос и гладильная доска. Некоторые вещи мне пришлось купить: 2 полных комплекта постельного белья, полотенца, фен, утюг, швабру, 2 комплекта посуды, тряпки, туалетную бумагу и еще какие-то мелкие вещи. Все вместе обошлось мне в 8,000 рублей в ближайшем АШАНе.
Старался покупать все экономно, но чтобы выгядело презентабельно. К примеру, были утюги и за 500 рублей, китайские, но я купил самый простой утюг известного бренда за 790 рублей, который прослужит дольше китайского. Тоже самое с феном. Подушки и одеяла купил самые дешевые, а белье чуть дороже, т.к. хотел подобрать все нейтральных цветов.
Опись имущества и фотосъемка
После передачи ключей прошло 5 дней. За это время была проведена фотосъемка и опись имущества. Понравилось, что компания проводит фото-опись имущества. Но не понравилось, что в опись сотрудники забыли прописать значительную часть имущества, как утюг, фен, стиральная машина, wi-fi роутер, посуда, постельное белье и прочее. Я попросил их добавить, и данные позиции были добавлены достаточно быстро.
Задержка с размещением объявлений
На 3й день мне сказали, что квартира была рамещена на досках объявлений, но факту, квартиру разместили на AirBnb только на вечер 5го дня, и только на AirBnb, без описания. Каждый день простоя я теряю 1,200 рублей, текущие потери 8,400 руб за 1 календарную неделю, что не критично, но и не очень приятно.
На 8й день объявление появилось и на Booking.com. Первоначальные цены были значительно выше рынка, поэтому я попросил менеджера понизить ставки. Надеюсь, это даст эффект в скором времени. Буду отчитываться о всех изменениях, и продвижении процесса.
Спустя 2 недели
Меня так и не подключили к онлайн отчетности. Технический специалист сервиса перестал отвечать на мои сообщения. Я периодически писал, чтобы напомнить о себе. И в итоге это случилось :)
Календарь всегда доступен онлайн, можно видеть даты заселения гостей и суммы поступлений.
Спустя неделю после размещения объявления, вежливый менеджер по обслуживанию сообщил мне, что поступила первая заявка на резерв от иностранца на несколько дней. Я очень рад этому и надеюсь, все пройдет хорошо. Хорошо, если это будет не единственная заявка за этот месяц.
Отчетность
Первый отчет я получил в конце марта 2019. По отчету, у меня было 3 гостя:
Гость №1 остановился на 7 ночей, оплатил 22,500 рублей. Из них 1,500 рублей на уборку, 810 рублей комиссия площадки AirBnb, комиссия PrimeHost 4,528 рублей. Я получил 21,690 рублей на карту, в конце месяца я должен сделать выплату Primehost за их услуги и уборку.
Гость №2 остановился на 2 ночи, оплатил 7,860 рублей. Из них 1,700 рублей уборка, 1,108 рублей комиссия Booking.com, комиссия PrimeHost 2,457 рублей. Я получил 6,751 рубль на карту.
Гость №3 остановился на 1 ночь, оплатил 2,960 рублей. Из них 1,200 рублей уборка, 316 рублей комиссия Booking.com, 1,416 рублей комиссия PrimeHost. Я получил 2,643 рубля на карту.
Итого я получил 31,084 рубля на карту. Из них я перевел 8,402 рубля PrimeHost. Мой чистый заработок за март составил 22,682 рубля. Не так плохо, учитывая, что у нас были простои.
Чтобы следить за результатами эксперимента, подписывайтесь на мой блог. Если вы хотите получить дополнительную информацию, я всегда открыт к общению, пишите комментарии, я обязательно отвечу!
Спустя 4 месяца
За 4 месяца мой среднемесячный чистый заработок от сдачи квартиры через PrimeHost (Flat Inn) составил около 30,000 рублей + 5,000 рублей компенсации за поломки (см. ниже). Получается, доходность составила 8% годовых. Это значительно ниже, чем мне обещали, и даже немного ниже, чем доход от помесячной сдачи.
Повреждения квартиры от посуточной сдачи:
- Разбито зеркало в ванной (отпала полка и откололись нижние углы зеркала). Меня об этом никто не уведомил. Сам купил новое, поставил;
- Соседи залили нас сверху, и я об этом узнал только после приемки квартиры, т.е. никто не предпринял никаких мер по ликвидации последствий и даже не уведомили меня об этом;
- Пропало несколько кружек/ложек и бокалы для вина, но я считаю, что это нормально, либо их разбили гости, либо прихватили с собой :)
- Заметил, что матрас был перевернут. Когда я его перевернул на правильную сторону, обнаружил там огромное желтое пятно прямо по центру матраса. Это самая досадная потеря, т.к. матрас покупал для себя в Ikea, это был матрас средней ценовой категории (не эконом);
- Отвалилось несколько маленьких плиточек в душе, но это похоже на нормальный износ. Я докупил их в магазине, планирую приклеить самостоятельно.
Когда я сообщал о поломках, сначала ответа не было. Но, спустя две недели, компания пошла на встречу - они сами связались со мной и выплатили часть суммы за поломки - на мой взгляд это большой плюс! В целом, у меня нет претензий по повреждениям, т.к. сдавая посуточно нужно понимать, что повреждения возможны и главная задача - оперативно их устранять.
Итог:
Доходность от долгосрочной сдачи: 8,27%
Доходность от посуточной сдачи: 8%
Полученный опыт я оцениваю, как положительный. Я не потерял деньги, сохранил доходность и приобрел новый интересный опыт. У меня не было времени, чтобы следить за состоянием квартиры и были некоторые неполадки, которые снизили доходность. Но если участвовать в процессе, периодически проверять состояние квартиры, следить за ценами и заполненностью, то я уверен, что можно стабильно получать 12%+ годовых при сдаче посуточно.
