Автор - «А101»
Сайт - a101.ru
Больше материалов на сайте журнала «Оценка инвестиций»
Очередное ужесточение законодательства о долевом строительстве вызвано желанием быстрее снизить риски для покупателей квартир в строящихся домах, поскольку проблемы «обманутых дольщиков» приходится решать государству за счет бюджета. Однако органам власти было бы правильнее сразу занять финальную позицию по дальнейшему функционированию стройкомплекса вместо непредсказуемого ужесточения условий раз в несколько месяцев. Такое мнение высказал финансовый директор ГК «А101» Дмитрий Трубников.
«В целом строительная отрасль приветствует суть реформы, но беспокоит частота и хаотичность смены правил игры. Именно она, а не суть предлагаемых изменений, с высокой степенью вероятности окажет негативное влияние на рынок. Недавно Президент России говорил о том, что не следует ставить знак равенства между бизнесменами и мошенниками, однако вектор законотворческой деятельности свидетельствует о том, что восприятие бизнеса не поменялось. Проблема только в том, что рывкообразное регулирование весьма вероятно даст эффект, прямо противоположный основной цели изменений – сделать рынок жилья безопасным для потребителей», - сказал Дмитрий Трубников.
Он пояснил, что финансовая модель тех проектов, которые относительно недавно вышли на рынок и сейчас находятся в активной стадии строительства и продаж, не предполагала обязательного перехода на эскроу-счета. Поэтому даже успешные сегодня проекты могут не получить финансирование от банков просто потому, что их экономика не соответствует определенным банковским критериям. Возросшая финансовая нагрузка в сочетании с заметным удорожанием материалов, вызванным повышением НДС и переориентацией производителей ряда ключевых материалов на экспорт, может привести к серьезным проблемам на многих объектах по всей стране.
«От покупки площадки до выхода на стройплощадку и старта продаж проходит в среднем два года. Любые критические изменения в механизмах финансирования строительства должны коррелировать с этим сроком. В противном случае реализация абсолютно логичной и понятной задачи снизить риски для покупателей квартир, наоборот, приведет к росту числа «обманутых дольщиков». Особенно это касается регионов, где маржинальность абсолютного большинства проектов низка, и даже незначительные колебания могут быть губительными», - подчеркнул эксперт ГК «А101».
Также, по мнению Дмитрия Трубникова, нынешние поправки ускорят и без того ожидаемый тренд на снижение доступности жилья для конечных потребителей. Изменения начнутся уже со второго квартала 2019 года, а в полной мере рынок ощутит их в 2020 году.
«Самый быстрый эффект от последних законодательных новелл мы увидим в области сокращения предложения и роста цены в самом доступном сегменте жилой недвижимости – квартир, которые продаются на низкой стадии готовности домов. Рост цен составит не менее 10%. При этом цена на готовое жилье может измениться незначительно или даже остаться на прежнем уровне», - отметил эксперт ГК «А101».
Он подчеркнул, что доступность квартир «на котловане» была обусловлена фактической скидкой дольщикам за «финансирование» проекта, сопоставимой со стоимостью банковского финансирования.
«Теперь же единственный стимул продавать квартиры «на котловане» - наполнить эскроу-счета и таким образом снизить ставку проектного финансирования, но в этом случае большие объемы продаж не нужны. К тому же покупатели больше не получат ценового преимущества, просто на начальной стадии продаж у них будет несколько больший выбор доступных вариантов», - добавил Дмитрий Трубников.
По его словам, рост цен можно было бы компенсировать повышением доступности ипотеки, однако текущая макроэкономическая ситуация не позволяет этого сделать, поэтому уже в 2019 году спрос на первичное жилье может заметно сократиться.
«Повышение ключевой ставки на 0,25 пп уже в ближайшее время потянет за собой повышение всеми банками, включая основных игроков, средней ипотечной ставки. Рост может составить 0,5-0,75 пп. По нашим оценкам, это приведет к росту ипотечных ставок на 1% и снижению спроса на 10%. На рынке возникает ситуация, когда доступность жилья снижается за счет сразу всех ключевых факторов», - резюмировал Дмитрий Трубников.