Складывается такое впечатление, что фонд капремонта предназначен для чего то другого, а не непосредственно для капремонта жилых домов. Денег там миллиарды, а вот с освоением всё время проблемы. И вот почему. Сразу нужно отметить, что крупным подрядчикам работы по капитальному ремонту жилых домов абсолютно не интересны в силу следующей специфики. На один объект ( жилой дом) со сметной стоимостью капремонта 2-3 млн. руб. крупный подрядчик не пойдёт понятно почему, а если сформировать большой лот из сотни таких объектов, то тоже не пойдёт. Поскольку, если делать всё одновременно, то это очень затратно как в организационном плане, так и при исполнении. Каждый объект это отдельная стройка со всеми ньюансами, а вести одновременно сто таких строек никто из крупных не будет. Им проще вести крупные объекты, где все ресурсы сконцентрированы более или менее в одном месте.
Ещё нужно понимать, что понятие капремонта вовсе не подразумевает под собой капитальный ремонт жилого дома в буквальном смысле этого слова. Наших чиновников в минстрое и ЖКХ просто так не возьмёшь. Казалось бы чего проще, капитальный ремонт он и в африке капитальный ремонт. Но как обычно, дьявол кроется в деталях. Во-первых, настоящее название звучит так - капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах. Ключевое слово ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА. А раз есть общее, то соответственно имеется и индивидуальное. Чуть позже, я вернусь к этому моменту. Во вторых, кроме капремонта, есть ещё текущий ремонт, а есть и реконструкция. Причём виды работ в каждом случае чётко прописаны и ни дай бог залезть в другие виды ремонта - сразу уголовное дело за нецелевое использование средств. Всё это образует гремучую смесь, которая рано или поздно подорвёт всю эту программу капремонта.
Для наглядности пример капремонта конкретного дома в Красноярском крае. Если кто то сомневается в реальности, могу дать конкретный адрес, а местные узнают и по фото.
Ситуация следующая. Жилой двухэтажный двухподъездный деревянный дом. По паспорту 1951 года постройки. Местная администрация подаёт дом на капремонт фасада. Сюда входит обшивка фасада вагонкой, устройство отмостки, цоколя, замена окон и дверей в подъездах. (Одно не могу понять, зачем ставить противопожарные двери в деревянном доме? Что бы дом сгорел, а двери остались? Но это детали...) Фонд капремонта соответственно принимает дом в ремонт выставляет на конкурс для проектирования. Конкурс выигрывает проектная организация и опираясь на нормативные документы по капремонту разрабатывает проектно-сметную документацию на капитальный ремонт фасада. Сметная стоимость составила 1.3 млн рублей. Срок исполнения один месяц. Опять конкурс уже исполнение работ. Конкурс выигрывает подрядчик. Казалось бы, чего проще? Облицевать дом вагонкой и забетонировать отмостку. Но вот тут всё и началось. Короче, после того как раскопали завалинки выяснилось, что нижние венцы дома сгнили и люди засыпали эти места что бы не замёрзнуть зимой (а дело то в сибири). Понятно что обшивать дом вагонкой в такой ситуации бессмысленно. Соответственно ставится вопрос о замене повреждённых коррозией участков стен (обратите внимание - наружные стены это ОБЩЕЕ имущество). Но как быть, сумма то 1.3 млн уже зафиксирована. Принимается решение отказаться от облицовки, а на эту сумму произвести замену венцов. Но тут вдруг выяснилось, что замена венцов это реконструкция, а не капремонт. Каково!!! (Это я пишу быстро, а в процессе прошло уже полтора месяца с момента начала работ и до этого решения, а на дворе уже середина ноября и снег полным ходом.) Кое как нашли пункт, что если объём и характеристики не меняются то эти работы можно считать капремонтом. Но тут опять проблема. Наружная стена дома имеет две стороны - наружную и внутреннюю, а вот внутренняя сторона наружной стены это имущество жильцов. И пол который лежит на этой наружной стоне и скорее всего тоже сгнил, то же имущество жильцов. И всем очевидно, что ремонт наружной стены неразрывно связан с ремонтом пола в квартире и восстановлением отделки внутренней стороны наружной стены, т.е. с ремонтом индивидуального имущества. А на это деньги фонда использовать нельзя. Иначе тюрьма. Круг замкнулся. На дворе декабрь, люди в доме начинают замерзать. В процессе выясняется что дом по факту то ли 1923 года постройки, то ли 1931. Очевидно, что дом аварийный. Собственники проводят собрание, отказываются от капремонта и просят провести восстановительные работы. С целью провести экспертизу на предмет признания дома не пригодным для проживания. Подрядчик утеплил цоколь. И как раз новый год.
А теперь тоже самое с точки зрения подрядчика. Для начала нужно понять, что подрядчик не абстрактная субстанция, а вполне конкретное юрлицо, с вполне конкретными обязательствами; налоги, взносы в СРО, транспорт, бухгалтерия т т.д. В нашем случае; цена 1,3 млн, срок месяц. Из 1,3 млн. 260 тыс. НДС, 500 тыс. материал, 270 тыс. фонд оплаты труда. Проще говоря за месяц на таком объекте юрлицо зарабатывает, грубо 200 тыс. Вроде бы неплохо, на вложенные 770 тыс. заработать 25% за месяц - хорошо. А теперь к реальности. Первое, работы на этом доме начались 1 октября. Сейчас конец февраля, расчёта ещё нет. Перепечатано две пачки по 500 листов бумаги. Конца пока не видно. Второе, из-за изменения объёма работ уменьшилась стоимость, было 1.3 млн стало 0.6 млн. Теперь ту же прибыль в 25% только уже от 0.6 млн, и ещё разделить на 5 месяцев. По моему всё понятно. Работа получается в убыток. Грубо говоря подрядчик заработал 20000 рублей в месяц. Из которых те самые конкретные и регулярные обязательства. Кто будет так работать?
И такие случаи далеко не редкость, когда общее имущество пересекается с имуществом собственников. Но даже в оптимальном варианте от начала работ до расчёта с подрядчиком проходит как правило 4 месяца, так что прибыль надо делить сразу на 4. Опять работа в убыток. Выход один - делать сразу несколько объектов. Но тут упираешься в то о чём я писал выше. Распыление ресурсов (техники, оборудования), большие вложения (мелкому подрядчику не под силу), проблемы контроля процесса (если объекты территориально разбросаны). И т.д. Кто то мне может возразить, что мол работает нормально. На мой взгляд это исключения которые только подтверждают правило и связаны скорее всего с местной спецификой.
Так кто будет работать? Кто будет делать капремонт? Как то привыкли всё списывать на недобросовестных подрядчиков. А как подрядчики становятся недобросовестными? И это родилось не на пустом месте. Так устроена законодательная основа работы фондов капремонта. Сами фонды на местах сделать то ничего не могут, поскольку зажаты этой самой законодательной базой.
Возвращаюсь к началу статьи. Так для чего фонд если его ресурсы нельзя использовать в полной мере.
P.S. Есть вообще мозговзрывающие ньюансы в теме капремонта. Но об этом в следующей статье. Если интересно, ставьте лайки, комментируйте. А я продолжу, поскольку знаю тему изнутри.