С тех пор, как в нашу жизнь вошла практика получения сертификатов материнского капитала, а также их последующая «отоварка», на рынке недвижимости значительно увеличилось количество сделок по купле-продаже долей. Если до 2008 года говоря о «сделке по долям в квартире», мы всегда имели в виду куплю-продажу доли в коммунальной квартире, то теперь это определение расширилось и стало включать в себя сделки по объектам недвижимости, которые изначально по своему юридическому статусу не являются коммунальными квартирами.
Вопросов нет, когда оформленная по долям на членов одной семьи квартира выкупается целиком каким-то лицом. Здесь мы будем иметь дело с обычной сделкой купли-продажи.
Но в последнее время участились случаи разрыва семейных отношений, в результате которых, лицо, обладающее 1/3 или 1/4 доли в квартире, всенепременно торопится продать свою долю куда-то на сторону, тем самым сознательно ухудшая условия жизни своим членам семьи. Именно эти сделки на сегодняшний день стали настоящей головной болью нотариусов, юристов и риэлторов.
Я не буду разбирать здесь причины таких решений – это личное дело каждого. Я дам несколько советов от риэлтора на тему, как уберечь себя от возможности ухудшить условия жизни со стороны неадекватного родственника, угрожающего воспользоваться своим правом на распоряжение долей Вам во вред, а также не наломать дров в стремлении обидеть друг друга.
Итак,
Совет первый: пропишите несовершеннолетних детей
Если в числе членов семьи есть несовершеннолетние дети, пусть даже не обладающие долей в квартире, обязательно убедитесь, чтобы они в ней были прописаны. Прописка ребенка в «спорной» квартире, при условии, что у ребенка нет права собственности на другие объекты, автоматом показывает, что это его единственное жилье.
Значит, лицо, намеревающееся продать на сторону свою долю, пытается ухудшить условия жизни несовершеннолетнему, превращая квартиру в подобие коммуналки, где могут появиться неблагонадежные элементы.
Тут Вам в помощь органы опеки. Именно их представитель может отстоять в судебном споре права Вашего ребенка и не позволить продать долю на сторону.
Совет второй: не паникуйте, оцените степень угрозы, прежде чем бросаться в авантюры
Помните о том, что указание в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН принадлежащих членам семьи долей, это далеко не исчерпывающий вариант готовности документов к продаже доли. Всем собственникам такой квартиры необходимо определить порядок пользования местами общего пользования (коридор, прихожая, кухня, сан.узлы), закрепить за каждым дольщиком в таких местах какое-то количество метров (на кухне оно должно быть достаточным, чтобы поставить свой стол, холодильник или шкаф для хранения кухонной утвари).
Если не удается об этом договориться, то по закону придется инициатору раздела обращаться в суд и в судебном порядке выделять себе долю в натуральном выражении в виде комнаты. Если количество комнат совпадает с количеством долей в квартире, то этот маневр удастся, а если нет, то у Вас есть все шансы оставить ситуацию как есть или настаивать на продаже доли Вам.
Совет третий: выигрывайте время и собирайте деньги
Если Вы понимаете, что ситуации продажи доли не избежать, выигрывайте время и собирайте деньги для покупки. Согласно Федеральному Закону РФ ФЗ №218 от 13 июля 2015 года, сделки по купле-продаже долей в квартире должны оформляться только нотариально. Это значит, что у Вас, как у лиц, имеющих право на первоочередной выкуп, инициатор продажи должен получить официальный отказ от покупки, а у нотариуса официальный документ, подтверждающий право на продажу. Существует целая процедура оформления этих документов. (Я раскрою ее в отдельном посте.) По закону на оформление таких бумаг с момента принятия решения о продаже у собственника уходит месяц. Это то время, которое у Вас априори есть на то, чтобы начинать действовать.
Совет четвертый: не будьте "собакой на сене"
Помните, лицо, обладающее долей, в праве ее продать. И Вы не в праве выступать в роли «Собаки на сене», мешающей продаже, но и не выкупающей долю по своему приоритетному праву. Как бы сильно не портились отношения между родственниками, важно помнить, что цель каждого – улучшить свои жилищные условия, а не мешать улучшить их другим.
Самое мудрое решение в такой ситуации – продать объект целиком, а вырученные деньги поделить пропорционально долям. Но надо иметь в виду, если после такого раздела каждая из сторон останется с суммой, не достаточной для покупки встречного объекта, то затея не стоит выеденного яйца.
Лучшее из решений, прежде чем наломать дров, обратиться за консультацией к грамотному практику (нотариусу или риэлтору). Риэлтор, кстати, может с практической точки зрения предусмотреть маневренные решения для обеих сторон с привлечением субсидий, ипотек, вложением денег в стройки с ближайшим сроком сдачи и т.д.