6669 подписчиков

На ПМЖ в Краснодар - а стоит ли игра свеч?

5 марта 20195 мар 2019

7605

6 мин

Часть 4. Недвижимость, продолжение

Начало можно прочитать здесь

Бурное строительство, конечно, радует тех, кто еще не обзавелся жилплощадью в Краснодаре. Чем больше предложений, тем ниже стоимость квадратного метра. Однако, при огромном количестве не распроданных квартир, цену квадратного метра в Краснодаре низкой не назовешь. Покупателю предлагается огромный выбор жилья, начиная от квартиры-студии площадью 20 квадратных метров со стоимостью меньше 1 миллиона рублей до эксклюзивного пентхауса за 100 миллионов. По данным мэрии, средняя площадь квартир, построенных застройщиками, составила 53,5 кв. метров. Средняя фактическая стоимость 1 кв. метра общей площади жилых домов квартирного типа, построенных в 2018 году – 48 015 рублей, а в 2017 году была – 39 385 рублей.

Рост стоимости квадратного метра обусловлен ужесточением контроля над застройщиками со стороны городской администрации. Количество незаконных построек резко сократилось. Проблемные дома передаются добросовестным застройщикам для завершения строительства. Застройщики теперь обязаны строить объекты социальной инфраструктуры, а это ведёт к удорожанию строительства.

Хотя спрос на краснодарскую недвижимость стабилен, тем не менее в Краснодаре имеется более 50 тысяч не распроданных квартир, многие из которых построены со всевозможными нарушениями. Основная проблема новостроек – это возведение многоэтажного дома на территории предназначенной для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или на территории, которая раньше принадлежала муниципалитету и передана застройщикам бывшей администрацией города на незаконных основаниях, например, участки в парковой зоне, на территориях школ или детских садов, или на заведомо подтопляемых землях.

Незаконное строительство - это необязательно дешёвые квартиры. В Краснодаре есть несколько элитных многоэтажек, у которых серьёзные проблемы с документами. При этом, в этих домах уже есть проданные квартиры, там живут люди, и ждут решение очередного суда. Не понимаю людей, которые находят 10-20 миллионов рублей на покупку квартиры, и совершенно не находят мозги, чтобы подумать, а законно ли этот дом возвели в муниципальном парке. Или вероятно, рассчитывают, что деньги всё решат.

Самым крутым примером незаконного строительства в Краснодаре является «Музыкальный» микрорайон. Этот микрорайон даже официальные СМИ называют «Шанхай», а неофициальное название у местных «гетто», или «гетто понаехов», как бы грубо это не звучало. Сам факт постройки микрорайона – чистый криминал.

На данный момент в «Музыкальном» микрорайоне проживает порядка 70 тысяч человек. Во многих городах России живёт меньше народу, чем в «Музыкальном». 90 % жителей – это приезжие из других регионов.

Свое название микрорайон получил из-за скопления улиц с именами великих музыкантов и композиторов: им. Дунаевского, им. Шаляпина, им. Чайковского, им. Рахманинова, им. Прокофьева, им. Мусоргского.

Район состоит из 4-7 этажных многоквартирных домов, построенных частными застройщикам на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства в болотистой местности с высоким уровнем грунтовых вод. По сути, все дома микрорайона – являются незаконными самостроями, поэтому не подключены к городским сетям водо и электроснабжения, с требуемой для таких домов мощностью, а также к центральной канализации. Многие многоквартирные дома построены на септиках, это когда изолированная выгребная яма находится под или рядом с домом. Её необходимо периодически откачивать, потому что если вовремя не откачать, то излишки канализации начинают обратное движение - в квартиры на первых этажах.

Представьте: есть участок земли на окраине города, где раньше были заросли камыша. Участок нарезают под ИЖС по 10 соток и продают частным лицам. Любое физическое лицо имеет право возвести на собственном земельном участке дом не выше 3 этажей, к которым можно ещё достроить мансарду. Под такое строение рассчитываются нагрузки на коммуникации и прочие важные технические характеристики. Частный застройщик, на этих участках возводит не 3-х этажный дом для одной семьи, а 5-ти или 7-и этажный многоквартирный дом, а затем получает разрешение на введение в эксплуатацию по решению суда. Проект не соответствует реальному строению, из-за чего и возникают проблемы с коммуникациями и пожарной безопасностью.

Именно поэтому, в «Музыкальном» районе постоянные перебои со светом и водой. Именно поэтому, там опасно жить, потому что противопожарное расстояние между домами не соответствует СНиПу для многоэтажных построек. Дома расположены так близко друг к другу, что соседи, из домов напротив, могут рассматривать квартиры друг друга в мельчайших подробностях. Из-за близко расположенных домов существует большой дефицит парковочных мест.

«Резиновые» школы и детские сады находятся за территорией микрорайона. 70 тысяч жителей – и нет школы. Напомню, что согласно санитарно-гигиенических норм, на 1 000 жителей должен быть один детский сад на 80-90 детей, и школа на 180 мест.

Помимо вышеперечисленного, в «Музыкальном» микрорайоне большие проблемы с дорогами. В основном это грунтовые дороги, которые полгода покрыты грязищей, вторую половину пылищей. Бесконечные требования жителей микрорайона об улучшении условий проживания, городские власти хорошо слышат и понимают, только сделать ничего не могут. Так как строительство было незаконное, то участки на которых необходимо прокладывать дороги, тоже имеют серьёзные проблемы с документами. Из 25 километров транспортных артерий «Музыкального», половина не принадлежит никому, около 20% в частной собственности жильцов многоквартирных домов, остальное в частной собственности застройщиков. Для того чтобы мэрия занялась строительством дорог за счет бюджета, сначала необходимо все участки обратить в собственность муниципалитета. Так как для этого необходимо согласие всех до единого собственника участков, то жить по колено в грязи многострадальным жителям этого микрорайона придется еще долго, или строить дороги за свой счет.

Кроме того, «Музыкальный» построен в так называемом «блюдце», и не подключен к центральной ливневой канализации, поэтому любой сильный дождь, не говоря уже про ливень, приводит к подтоплению части микрорайона, и к серьёзному затоплению улицы Московской, которая связывает микрорайон с центром города, и с самым быстрым общественным транспортом – трамваем. В сети интернет можно найти видео, как после дождя по улице Московской катаются на аквабайках, надувных матрасах и лодках.

Жители микрорайона вынуждены ходить пешком приличное расстояние до конечной остановки трамвая по тропинке, натоптанной посредине газона, так как нет тротуаров. Продлить трамвайный путь до микрорайона, как просят жители, администрация города тоже не может, потому что 500 метров улицы Московской оказалось в частной собственности одной строительной компании, которая предлагает выкупить городу эту часть улицы по цене сопоставимой со стоимостью половины микрорайона.

Эксперты в сфере недвижимости и градостроительства, а также власти города Краснодара, постоянно обсуждают, что делать с самым неблагоустроенным микрорайоном столицы Кубани. Если бы проблема не была связана с судьбами тысяч людей, то, чисто с технической точки зрения, рационально было бы снести такой район и начать все с чистого листа. Но власти Краснодара не могут ещё раз поставить под удар граждан, которые и так попали в трудную ситуацию, купившись на рекламу дешевого жилья.

А плюсы в «Музыкальном» микрорайоне есть?

Безусловно есть. Это стоимость квадратного метра жилой площади – она ниже, чем в других районах Краснодара. По отзывам жителей микрорайона – сами дома, преимущественно кирпичные, построены более-менее качественно.

Продолжение следует...

Спасибо, что дочитали!

Приглашаю подписаться на мой канал о путешествиях по Кубани и Кавказу

Благодарю за лайки!

Другие мои публикации