Многие из вас, кто хотя бы раз сталкивался с необходимостью покупать квартиру, не понаслышке знают отом, какое это хлопотное и мучительное занятие - выбирать из нескольких вариантов тот самый, окончательный. Сколько бурных и горячих споров приходится пережить, прежде чем выбор падет на нужную квартиру. И даже после внесения аванса продавцу, вы продолжаете терзаться сомнениями. А не сулит ли эта сделка каких-нибудь проблем в будущем?.. Не обернется ли эта покупка чередой кошмарных судебных разбирательств, о которых пишут в Интернете?..
Чтобы снизить накал ваших переживаний по поводу грядущей покупки, я и подготовила для вас рекомендации по осмотру квартиры.
1) Осматриваем квартиру в дневное время.
Звучит банально, но большинство потенциальных покупателей занимаются просмотром вариантов для покупки вечером, после рабочего дня, да еще где-нибудь в районе 20:00-21:30, когда за окном уже глухая темень, подсвечиваемая уличной иллюминацией.
Чем это грозит:
Трудность осмотра придомовой территории, подъезда, исправностей внутри квартиры. Источники искусственного освещения искажают восприятие пространства (могут сделать потолки выше или ниже, чем есть на самом деле, сузить или расширить границы помещения, спрятать в тень трещины на трубах и стенах, сделать неприметными глазу вмятины в полу и т.д.). Кроме того, именно днем вы поймете, в какой половине дня и как интенсивно в окна попадает солнечный свет, а заодно будет очевиден реальный вид из окон, а не тот, о котором вы прочли в рекламном объявлении.
2) Обращаем внимание на коммуникации.
Какие бы красивые и дорогие обои ни украшали бы стены жилья, и какая бы дорогая встроенная мебель ни стояла в помещении, они не скомпенсируют ваших затрат на замену изношенных коммуникаций, если их дефект вскроется только после покупки. Очень часто продавцы намеренно наводят лоск в виде недорогого косметического ремонта помещений. Тем самым они пытаются увеличить количество просмотров объекта, а также искусственно завышают стоимость квартиры. Все это - отвлекающие тактические приемы, призванные переключить ваше внимание с главных деталей на второстепенные.
Мой совет:
Обязательно берите с собой на осмотр карманный фонарик и внимательно осмотривайте трубы, сантехническое оборудование и электропроводку. Обратите внимание, как давно были заменены счетчики учета воды и электроэнергии, есть ли на них пломбы. Уточните, могут ли хозяева предъявить на них документы и заводские сертификаты с указанием сроков службы. Не стесняйтесь фотографировать внутренние разводки труб, чтобы потом проконсультироваться со знакомым электриком и сантехником. И уж тем более, не брезгуйте потрогать пол под трубами. Сырость и грязные разводы – признак неисправности и возможной причины плесени.
3) Обращаем внимание на качество жилья.
Совет банальный, но работающий на все сто процентов. Любое помещение - носитель энергетики хозяев. На всем интерьере лежит отпечаток событий, произошедших в семье. Вещи под час красноречивее владельцев помещения могут поведать о том, как на самом деле здесь обстоят дела.
Итак, на что следует прежде всего обратить внимание?
При осмотре обратите внимание, на сколько опрятно и уютно выглядит жилище.
Если предметы мебели несут на себе следы поломок (отваливаются ножки и подлокотники, не хватает колесиков, отсутствуют стекла или зеркала в дверных фасадах и т.д.) – это признак того, что в квартире нередки бурные выяснения отношений. Для людей, чувствительных к чужой энергетике, это повод задуматься о целесообразности покупки.
Если на мебели присутствуют следы засаливания, пятна от еды, потёртости – то это признак неряшливых хозяев, в наследство от которых вам могут достаться тараканы, клопы и мокрицы.
Огромное значение в довершении впечатления от квартиры имеют запахи. Не будучи экспертом в области детективных расследований, любой человек, обладающий обонянием, уже с порога может определить, есть ли в квартире животное, лежачий больной или хронический алкоголик. Плесень и сырость, а также регулярный засор изношенных сантехнических коммуникаций тоже имеют свой прелый, затхлый запах, который не спишешь ни на что другое.
Мой совет:
Будьте внимательны к своим ощущениям, и чаще задавайте уточняющие вопросы. Не откладывайте на потом анализ того, что видите и ощущаете.
4) Особое внимание уделяем осмотру стен, потолков и полов.
Особое внимание следует уделить осмотру стен. Их нужно осматривать тщательно, с простукиванием. Гулкие звуки – признак пустоты. Следует выяснить, результатом чего она является (либо рядом вентиляционный короб, либо искусственно заделанная ниша, либо в стене наметилась глубокая трещина, которую не исправить обычным косметическим ремонтом). Так же меняющийся звук – признак того, что для возведения внутренних перегородок использовались отличные от первоначальных материалы (косвенное свидетельство перепланировки).
В полах обратите внимание на равномерность покрытия, есть ли вмятины, требуют ли отдельные элементы замены и т.д. Потолок изучите на предмет трещин и следов течи и плесени. Осмотр углов лучше проводить с фонариком, т.к. недостаток света от источников освещения может исказить ваши впечатления от объекта осмотра.
Мой совет:
Обратите внимание – в старом фонде натяжные потолки часто используются, чтобы скрыть дефекты в потолке. Этот факт должен не радовать, а настораживать.
5) Изучаем придомовую территорию и подъезд.
Не ленитесь пройти вдоль окон и детской площадки, осмотрите кусты и клумбы, нет ли там шприцов, игл, бутылочных осколков. Все это улики против покупаемого «окружения и соседства».
На осмотр рекомендую либо приходить за полчаса, либо задерживаться потом для осмотра придомовой территории и подъезда.
Советую, не стесняясь вступать в разговоры с местными бабушками на скамейках, они охотно расскажут о соседях, и «сдадут» вам всех "неблагополучных элементов". В подъезде обратите внимание на состояние лестничных клеток, лифта, почтовых ящиков, досок объявлений. Заранее поинтересуйтесь, кто обслуживает данный дом, ТСЖ или Управляющая компания и на сколько хорошо они справляются со своими обязанностями. Об этом тоже можно расспросить местных бабушек.
6) Смотрим на документы
При осмотре квартиры нужно просить владельцев показывать документы на квартиру. Свидетельство о праве собственности (с 2015-го года его роль выполняет выписка из ЕГРП), технический паспорт (можно справку по форме 7), кадастровый паспорт с планом (с 2015-го года его роль выполняет выписка из ЕГРП), документ-основание собственности (договор купли-продажи, дарения, приватизации, долевого участия в строительстве, наследование по закону и т.д.).
В этих документах отражены все актуальные сведения об объекте недвижимости: кто собственник, есть ли сособственники и в каких долях и на каких условиях, есть ли там доля ребенка, была ли перепланировка в квартире, было ли переустройство (перенос мокрых точек и инженерных сетей), узаконены ли эти действия, стоит ли сам дом в очереди на капремонт, признан ли он ветхим или аварийным.
Мой совет:
Все эти сведения нужно анализировать и уточнять.
Наличие сособственника-ребенка приведет к необходимости спрашивать согласие органов опеки, а это значит, ни о какой прямой продаже речи не идет, вы столкнетесь с необходимостью встраивания в цепочку продаж со встречными покупками. Аварийность дома или его ветхий статус, а также переустройства и перепланировки сделают квартиру недоступной для одобрения по ипотеке. А способ получения квартиры в наследство несет в себе угрозу отмены сделки в связи с претензиями появляющихся внезапно наследников, чьи интересы не были вовремя учтены, и т.д.
Для безопасности своих клиентов я еще прошу продавцов перед сделкой предъявить справку по форме 12. Это архивная справка, которая показывает, был ли среди жильцов в этой квартире за последние 10 лет, кто-то, кто числился на учете в психо-, тубдиспансере, призывался на срочную службу, был в местах заключения, числился без вести пропавшим и т.д. Обычно ее запрашивают банки для одобрения по ипотеке, но я ее прошу предъявлять и при прямых сделках за полный некредитный расчет, чтобы исключить вероятность оспаривания этой сделки в дальнейшем.
Как видите, подбор квартиры – не такое уж простое дело. Если вы хотите перестраховать себя на будущее, следуйте этим рекомендациям. Если сомневаетесь, что сможете все учесть и предусмотреть самостоятельно, нанимайте грамотного риэлтора.