Про новшества в области нового жилья в 2019г пишут много. Уход долевки, рост цен, снижение ввода.
Рассмотрим изменения в области строительства жилья с точки зрения экономических свобод и предпринимательства.
Как было и как станет. С точки зрения свободы бизнеса https://ru.wikipedia.org/wiki/Индекс_экономической_свободы
В частности:
-свободы инвестиций;
-финансовой свободы;
-свободы торговли;
-свободы от правительства;
-защиты прав собственности;
1. Свобода инвестиций.
Долевое участие в строительстве было участием граждан в бизнесе строителей.
Они инвестировали свои деньги в будущую квартиру и получали финансовый результат в виде более низкой стоимости квартиры. При этом квартиру дольщики получали спустя значительное время после вложения денег. И как инвесторы в любом предпринимательстве, они разделяли риски бизнеса (в отличие от кредиторов).
Почти 100 000 обманутых дольщиков разделили….
Да, долевки нет в других странах. Но там производство, в том числе строительство (производство жилья) спокойно развивается на банковских кредитах. У нас отбить банковские проценты можно только на торговых операциях. Несмотря на возможность качественного обеспечения кредитов (недвижимость!), разумной ставки не получается и в результате сейчас в условиях свободы выбора источников финансирования застройщикам удается профинансироваться почти на 80% за счет средств дольщиков, на долю банковских кредитов приходится всего 13%
С введением эскроу счетов инвестиции закончатся и будут заменены на кредиты. Понятно, что это приведет к увеличению стоимости денег для застройщика и росту цен. У граждан исчезнет свобода выбора – заплатить дороже за готовое жилье или сэкономить и подождать/рискнуть. А для многих это означает исчезновение единственно возможного варианта переехать в новую квартиру.
С другой стороны, без средств граждан (80%!) стройка остановится. У банков нет столько денег, чтобы увеличить объем кредитования в разы. Какие-то маркетинговые ходы будут придуманы. Вроде льгот по ипотеке на покупку жилья в доме, который финансирует тот же банк. Сейчас около 50% долевки граждане оплачивают за счет ипотечных кредитов.
Во все этой истории несомненные бенефициары – это банки, у них появилось больше возможностей «зарабатывания» денег…
Вот только «кровеносная система экономики» не может жировать сама по себе, без нормально функционирования всего организма.
2. Финансовая свобода
Сейчас застройщик использует несколько источников финансирования:
- собственные средства
- деньги дольщиков
- кредиты банков
- часть работ на объекте выполняют подрядчики, с которыми застройщик рассчитывается квартирами
- финансирование из местного бюджета на социальные объекты
При этом для нормального ведения бизнеса используется общий котел, из которого финансируется работа на всех объектах застройщика. Это позволяет минимизировать себестоимость материалов и работ (закупать оптом материалы и заказывать спецтехнику сразу на несколько объектов)
С введением проектного финансирования бизнес, очевидно, будет отброшен назад. Разумеется, застройщики наладят отношения с банками, которые будут контролировать целевое расходование средств по объектам, и придумают новые схемы работы с подрядчиками. Но все это потребует затрат времени и денег, которые лучше было бы использовать на повышение качества и поиск новых архитектурных и строительных решений.
А вот для банков складывается чудесная ситуация:
- банк выдает ипотечный кредит покупателю квартиры в строящемся доме (сегодня 50% долевки оплачивают за счет ипотеки)
- эти же деньги покупатель отдает банку, который сторнирует их до окончания строительства и платит банку проценты
Фактически деньги из банка не уходят, но банк начинает получать проценты
- банк кредитует застройщика и получает проценты еще и с него
3. Свобода от правительства.
Тут все очевидно, и события на строительном рынке продолжают историю с подчинением целых недавно еще конкурентных отраслей государству. Происходит это через госбанки. Вспомним историю с сетью Магнит, перешедшую под контроль ВТБ или передел алкогольного рынка в интересах госструктур (Красное и Белое)
Из строительного бизнеса уйдут многие игроки, рынок станет менее гибким и реагирующим на запросы покупателей.
4. Свобода торговли
Если принять удивительную способность наших сограждан покупать жилье втемную, по картинке в буклете, в остальном продажа квартир на разных стадиях строительства была удобна. Долевка давала гибкость и возможность подстраиваться под требования клиента. То есть не просто выдать на гора миллионы квадратов некоего жилья, а работать с планировками, этажностью и метражем квартир. Заложили много однушек, а трешки раскупили – в следующей очереди корректируем и строим больше трешек. При том что первая очередь еще строится. Равномерная продажа в течение всего срока строительства создавала возможность гибкой ценовой политики. Сейчас одномоментный вывод на рынок дома в 1000квартир создаст много проблем, в частности, обрушит рынок вторички в районе.
Что может заставить покупателей оплачивать непостроенные квартиры в новых условиях? Участие в долевом строительстве было оправданно – долевка стоила на 30-50% дешевле готовых квартир. Сейчас этот дисконт по оценкам составит всего 8-10% В случае ипотеки под 11% всё становится бессмысленным. Единственной причиной может быть дефицит квартир в привлекательном месте и в хорошем доме.
4. Защита собственности.
Ну или защита денег покупателей.
Под этим флагом и ведется вся кампания. 100 000 невыполненных ДДУ, плакаты «Путин, помоги!», реющие на бетонных коробках, позволили банковскому лобби побороть лобби строительное. Или просто пришла очередь банкиров расположиться у кормушки, когда строители наелись реновацией….
Цена квартир однозначно вырастет, появился новый алчный игрок - банк, но может риски для покупателей уменьшатся? Квартиры в строящихся домах теперь будут продавать, видимо, по предварительному договору купли-продажи, деньги будут сторнироваться в банке (причем без начисления процентов). Банки тоже лопаются, правда механизм страхования вкладов через АСВ в целом работает. Страховое покрытие для квартир должно быть в разы больше, чем 1 400 000.
Сегодняшним обманутым дольщикам помочь будет труднее.
Действительно, в случае форс-мажора ранее была возможность заставить застройщика предоставить квартиру на другом объекте, теперь это не получиться. Далее, успешные застройщики чисто технически не смогут передавать часть квартир властям, чтобы те выдавали их обманутым дольщикам.
Если раньше был механизм комплексного освоения территории, когда застройщики во взаимодействии с властями использовали деньги дольщиков на социальные объекты, то теперь такой механизм будет невозможен.
Как отмечалось в п.3, с рынка уйдут мелкие застройщики. И не факт, что они уйдут, не хлопнув дверью. Так что количество обманутых дольщиков может увеличиться.
Выбор законодателем сделан. Была ли альтернатива?
Разумеется да, схема защиты дольщиков существовала, но не справилась. Это – страховой фонд. Как и в других отраслях, например, в туризме, или тот же АСВ, страхующий вкладчиков от неумелых или противоправных банкиров. В случае долевки это обязательные отчисления с каждого строящегося объекта, если застройщик использует средства дольщиков. Бизнес есть бизнес, пролетел с маркетингом, не берут квартиры, банкрот – дольщикам возвращают деньги из фонда. На недострой заходит новый застройщик, выплачивает фонду остаточную стоимость и продолжает стройку.
Дело, видимо, в том, что отлаживать жизнеспособный механим – это не к нам...