При продаже квартиры не стоит в стоимость квартиры закладывать эмоциональную составляющую, например, сколько труда Вы вложили в эту квартиру или выросли в этой квартире, и она дорога Вам, как память.
Первое - сначала определите, каким активом Вы обладаете: год постройки дома, тип дома, качество перекрытий, высота потолков, размер кухни, на какую сторону выходят окна, наличие балкона или лоджии, узаконенность перепланировок, качество ремонта, сантехники, этажность, наличие лифта, в том числе грузового, состояние подъезда, наличие на площадке тамбура, расстояние до метро или остановки транспорта, удаленность от центра, наличие развитой инфраструктуры. Каждый из пунктов увеличивает или уменьшает среднюю стоимость квартиры от 0,5% до 10%.
Второе – откройте в ЦИАНе или Авито выборку с предложением квартир и отфильтруйте квартиры по Вашему району с учетом такого же типа дома, метража и состояния квартиры. Если Вы продаете квартиру в панельной пятиэтажке 1960 г., то не стоит ориентироваться на цену квартиры в соседней панельной семнадцатиэтажке 2005 г. Возьмите за основу минимальные цены на квартиры в домах, похожих на Ваш дом, и прозвоните эти объявления, реальная эта продажа или нет, уточните, когда показывают квартиры, даже можете сходить посмотреть на эти квартиры и определить в чем достоинства и недостатки этих квартир по сравнению с Вашей квартирой. Это Ваши конкуренты, поэтому их надо отслеживать и постоянно мониторить изменение их цены.
Третье – не забывайте, что документы на квартиру также могут снизить стоимость Вашей квартиры: сколько лет квартира в собственности, основание собственности, предыдущая история перехода прав собственности, сколько лет собственникам квартиры.
И последнее, иногда интересно посмотреть старые объявления о продажах квартир в Вашем доме. Такая информация храниться на сайтах-агрегаторах объявлений: 007dom.ru, flatinfo.ru и т.п.
В Интернете много предложений онлайн-оценки на cian.ru, irn.ru, domofond.ru, однако, при стоимости квартиры до 10 млн.руб. разброс в оценке составит от 200 тыс.руб. до 1 млн. руб. Это обусловлено тем, что программа онлайн-оценки берет в расчет все объявления в текущей базе и усредняет показатель, и на выходе получается не соответствие стоимости. Риэлторы с опытом, достаточно точно могут определить стоимость Вашей квартиры, кто-то делает это платно, кто-то бесплатно. Я бесплатно оказываю эти услуги.
В любом случае, стоимость квартиры в объявлении подвергается корректировке. Но всегда надо помнить, что после того как Вы самостоятельно поставили объявление в рекламу, первую неделю Вам звонят исключительно риэлторы или сотрудники компаний, которые формируют базы собственников квартир. При этом все они представляются как потенциальные покупатели.