С 1 июля 2019 года все новостройки будут продавать через эскроу-счета. Что это значит? Покупатель будет платить деньги не застройщику, а относить их в банк: девелопер получит их, когда сдаст дом. Казалось бы, причем тут коммерческая недвижимость — это касается только квартир. Но как бы не так: влияние на покупателей коммерческих помещений может оказаться серьезным.
Основной спорный момент связан с тем, как трактовать новый закон. С одной стороны, коммерческие помещения — действительно не квартиры. С другой — многие юристы полагают, что эскроу-счета станут обязательными для всех, так как 214-ФЗ распространяется на все помещения, которые указаны в проектной декларации. Если это магазин на первом этаже, а не отдельный корпус, то он тоже часть дома, который строится по долевому законодательству. В нынешней редакции 214-ФЗ требования для всех одинаковые: по сути, инвесторы — те же дольщики. Значит, они тоже должны будут пользоваться эскорт-счетами. Сюда же, кстати, относятся и машино-места.
Однако некоторые пункты закона противоречат друг другу. В новой редакции 214-ФЗ говорится о расчете через эскроу-счета при покупке квартир и нежилых помещений как физическими, так и юридическими лицами. Но вместе с тем сохранилась статья о том, что действие всего этого закона в принципе не распространяется на привлечение застройщиком средств юридических лиц и предпринимателей. Если ориентироваться на этот старый (но сохраненный!) пункт, то получается, что по-прежнему можно продавать коммерческую недвижимость юридическим лицам на старых условиях. Так что вопрос дискуссионный — потребуется внесение ясности в этот пункт.
Еще один вопрос связан не с тонкостями оформления сделок, а со стоимостью коммерческой недвижимости. Ведь переход на новые схемы строительства заставит девелоперов поднять цены (деньги дольщиков были, по сути, бесплатными, а теперь придется обратиться за кредитами). Кроме того, на ценообразование влияет рост НДС, удорожание строительных материалов и других расходов. Эксперты, с которыми общался Арендатор.ру, дают разные прогнозы: по различным оценкам, рост цен на коммерческую недвижимость в составе жилых проектов можно составить от 1% до 7%.
За снижение предложения переживать не стоит: девелоперы не планируют сокращать долю нежилых объектов. Так, ожидается, что помещений для стрит-ритейла на первых этажах жилых домов по-прежнему будут строить около 5-10% от общего объема проекта.
Подписывайтесь на Арендатор.ру — мы следим за законодательными изменениями и новинками в сфере коммерческой недвижимости. Более подробную информацию о том, как эскроу-счета могут повлиять на планы инвесторов и застройщиков — читайте в нашем расширенном материале.