Нюансы заключения договора купли-продажи недвижимости в Крыму

Крым становится привлекательным для капиталовложения в недвижимость, как новостроек, так и вторичного жилья, а также в земельные участки.

Вторичная недвижимость могла быть возведена и введена в эксплуатацию, а право собственности (или право пользования) – на земельный участок до введения в действие Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее — Закон №6-ФКЗ).

В связи с этим, при заключении договора купли-продажи недвижимости (квартиры, земельного участка или частного дома) возникают нюансы, которые нужно учесть просматривая документы продавца:

• Гражданство продавца

Нужно принять во внимание, что иностранный гражданин не может обладать на праве собственности земельными участками

  — находящимися на приграничных территориях, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.(ст. 15, «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ )

— могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (ст. 3, Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ«Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

• Документы, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым и города Севастополя

По общему правилу, согласно ст. 12 Закона №6-ФКЗ:

действуют документы, в том числе подтверждающие право собственности, право пользования, выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя.

За исключением случаев, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

Также, Советом Министров Республики Крым был утвержден перечень документов, подтверждающих наличие ранее возникших прав на объекты недвижимого имущества и необходимых для государственной регистрации (Постановление Совета министров Республики Крым от 11.08.2014 N 264)

• Обременения, возникшие до вступления в силу Закона №6-ФКЗ

Нужно учесть, что недвижимость может находиться под обременениями, возникших до вступления в силу Закона №6-ФКЗ, и зарегистрированных в украинских реестрах. Вместе с этим, это не исключает проверку недвижимости на обременения в отечественных реестрах.

К правам, ограничениям прав и обременениям объектов недвижимого имущества, возникшим на территории Республики Крым до вступления в силу Федерального конституционного закона, применяется порядок осуществления государственной регистрации прав, установленный Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ст. 8, Закон Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК  «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым»).

• Самовольная постройка

По общему правилу, предусмотренному ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ  «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» и ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ снос объектов капитального строительства, являющихся самовольными постройками, или их приведение в соответствие с установленными требованиями в принудительном порядке осуществляется на основании:

—  решения суда

  — или органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии со ст. 222 ГК РФ.

В связи с этим, рекомендуется ознакомиться с положением местного органа власти, регулирующего порядок сноса или приведения в соответствие самовольной постройки, или же соответствующим перечнем, предусмотренным соответствующим решением органа власти.

! Следует отметить, что в процессе заключения договора купли-продажи недвижимости в Крыму могут возникнуть особые случаи, требующие индивидуального подхода.