Как всегда, в своем блоге я пишу о том, как, еще не имея нужного опыта, быть дальновидным при принятии самых разных решений, когда вы строите свой первый дом. В этом посте поговорим о премудростях выбора земельного участка, того клочка земли, с которым вы свяжете многие годы своей жизни.
Лично мне известен случай, когда, уже купив участок под будущий дом, его новый собственник обнаруживал, что буквально за забором соседи занимаются разведением собак, от чего по ночам стоит невыносимый лай. В другом случае, приобретя участок зимой, по весне новый владелец узнал, что по самому центру участка проходит довольно мощный поток вешних вод с вышерасположенных участков. В третьем случае, купив неплохой с виду участок на краю деревни и уже построив дом, его хозяева узнали о планах прокладки шестиполосного шоссе всего в ста метрах от их границы. И это далеко не все известные лично мне примеры досадных, да что там приукрашивать — весьма дорогих — ошибок, допущенных людьми при выборе участка под будущий дом.
Приготовьтесь к тому, что выбор хорошего участка потребует времени и сил, как, в общем-то, и все остальное в последующей стройке. Но есть и неоспоримые плюсы. Вашей наградой за труд, помимо приобретенных знаний и опыта, что на некоторое время даст вам статус эксперта среди друзей, станет чувство удовлетворение от правильно сделанного выбора, которое будет возвращаться к вам снова и снова даже когда строительные будни станут историей.
Транспортная доступность
Здесь все не так очевидно, как при поиске городской квартиры. Это в городе мы ищем квартиры поближе к остановкам городского транспорта, метро, центрам сосредоточения инфраструктуры. Для загородного дома определяющее значение имеет планируемый вами стиль вашей, теперь уже загородной, жизни.
Потребуются ли вам частые выезды в город? С учетом этого, какое время вы готовы проводить в дороге? Если ваша зависимость от города не слишком высока, вы можете существенно сэкономить на стоимости земли – в первый раз в момент покупки, а затем благодаря более низкому налогу на недвижимость. Отбирая понравившиеся варианты, поместите их в таблицу. В ней помимо стоимости и расположения участка отразите следующие данные:
- Длительность пути до города. Для вас это вопрос удобства и, возможно, транспортных расходов.
- Примерный размер налога на землю и дом. Если вам не полагается налоговый вычет, то иметь представление о будущих ежегодных налогах весьма разумно. Для расчета вам может потребоваться изучить характерную для этой местности рыночную стоимость квадратного метра недвижимости.
- Предполагаемый остаток вашего максимального бюджета на участок с домом после вычета стоимости участка. Это, собственно, деньги, которые у вас остаются на строительство дома.
Рассмотрев все эти данные, вы сможете выбрать участок, который не оставит вас без денег на стройку, а когда она будет готова – и на существование :).
Рельеф и движение поверхностных вод
Нет, здесь мы не будем говорить о кочках и ямах на участке. Их вы всегда сравняете, наняв рабочих или бульдозер. В целях выбора участка под рельефом мы будем понимать наличие на участке перепада высот, его высотное расположение относительно окружающей местности в целом.
Наличие видимого уклона на участке сослужит вам хорошую службу тогда, когда руки дойдут до задачи отведения поверхностных вод, а именно воды от таяния снега и сильных дождей. На ровном участке, если почва глинистая и не впитывает значительные объемы воды, обширные многодневные лужи являются обычным явлением. Для их предотвращения выполняют так называемое дренирование участка – по его периметру в землю закапываются специальные дренажные трубы, которые принимают на себя основной объем воды, которому еще необходимо обеспечить сток (дренажный колодец или иное решение). Участок с даже незначительным, но постоянным уклоном этого недостатка лишен.
Высотное расположение участка по отношению к окружающей местности тоже имеет значение. Расположенный в низине, участок с большей вероятностью будет иметь насыщенную водой почву и стаи комаров, чем участок на продуваемом склоне или вершине. Не в последнюю очередь относительная высота участка сказывается и на количестве получаемого участком солнечного света.
Наконец, при осмотре участка постарайтесь понять, не проходит ли по нему во время весеннего таяния снегов бурный ручей, который может стать для вас неприятным открытием, когда отступать уже поздно.
Уровень грунтовых вод
Эта характеристика наиболее важна для тех, кто планирует иметь подвал. Если вода стоит высоко (поинтересуйтесь у жителей соседних участков), то фундамент, и в особенности его подвальная часть обязаны иметь качественно выполненную отсечную гидроизоляцию. В ином случае вы получите вечную проблему в виде затопленного (весной), либо постоянно сырого (летом и осенью) подвала. Для неизолированного железобетонного фундамента, даже если подвал вы не планируете, излишняя сырость также разрушительна.
Тип населенного пункта
От типа населенного пункта в первую очередь зависит то, на ком лежит ответственность за содержание территории общего пользования (дорог), в чьей собственности находятся подводящие электрические и водоносные сети и газовые магистрали, и каков характер отношений между собственниками участков.
Преимуществом муниципальных населенных пунктов является то, что дороги и подводящие сети в них как правило находятся на балансе государства в лице местной администрации и госкомпаний. Соответственно их обслуживание, такое как ремонт, очистка от снега и починка в случае аварий, выполняется за государственный счет.
Совсем не так обстоит дело в поселках, где общая территория и сети находятся в коллективной собственности. Там любой ремонт вы будете оплачивать самостоятельно, как и чистку дорог от снега. Покупая участок, вы должны будете вступить в местное сообщество типа ТСН (товарищество собственников недвижимости) и ежемесячно делать взнос в соответствии с установленными там тарифами. При вступлении с вас также могут попросить стартовый взнос, который станет вашим участием в затратах на инфраструктуру, понесенных остальными собственниками до вашего появления. Это, правда, в случае, если такой взнос не делал прежний собственник участка.
Преимуществом поселков, где общая территория управляется коллективно, является собственно само самоуправление и в ряде случаев гораздо более ухоженная территория. Это, правда, только в том случае, когда собственники сумели найти общий язык и все конфликты типа «я не стану платить» улажены. На это обычно требуется от 3 лет и более.
Наконец, есть поселки, где функцию управления общей территорией и поселковыми сетями исполняет управляющая компания. Она же может собирать платежи за некоторые потребляемые ресурсы. Насколько это хороший для вас вариант, я рекомендую оценить на основе нескольких бесед с местными жителями в том поселке, где вы присмотрели участок.
Категория и вид разрешенного использования земли
Не стану раскрывать эту тему в той степени, в какой это сделано на многочисленных сайтах юридической направленности. Сосредоточусь на том, что важно изучить перед покупкой участка.
Во-первых, это, конечно же, категория и вид разрешенного использования того земельного участка, который вас заинтересовал. Категория должна называться «Земли населенных пунктов», а вид разрешенного использования – «Индивидуальное жилищное строительство» либо «Личное подсобное хозяйство». Рекомендую вам познакомиться с разницей между этими двумя видами использования на посвященных этому сайтах.
Во-вторых, это категория и вид разрешенного использования земель прилегающих к населенному пункту, где расположен участок. Особенно актуальной такая проверка является для территорий, прилегающих к городской застройке, либо территорий, включенных в составы городов и городских поселений. Ярким примером здесь является так называемая Новая Москва, которая активно осваивается застройщиками на основе разрешений на строительство, полученных незадолго до смены юридической принадлежности территории.
Не поинтересовавшись этими сведениями, через несколько лет вы можете оказаться владельцем участка поблизости от многоэтажного квартала, либо многополосной автострады. Получите данные сведения из публичной кадастровой карты Росреестра, а в случае возникновения сомнений поищите в интернете генеральный план развития территории и поговорите с местными жителями.
Наличие газа и электроэнергии
Обычным делом является наличие в тексте объявления о продаже участка строки «газ, электричество по границе участка». Не спешите, однако, считать данный вопрос закрытым.
Для начала уточните у соседей, в чьей собственности находятся подводящая электросеть и газовая труба. Хорошо, если труба принадлежит Газпрому, а электросеть местной электросетевой компании. Хуже если что-то из этого в частных руках.
Подключение к частному газопроводу возможно только с согласия его собственника, за что он может запросить оплату. Поинтересуйтесь ее размером.
Если подводящая электросеть также является частной, а плата за присоединение для вас неприемлемо высока, проверьте, нет ли в пределах 500 м от участка ЛЭП на 0,4 кВ, принадлежащей местной электросетевой компании. Если есть, то смело подавайте заявку на получение техусловий на технологическое присоединение.
Дело в том, что ваше право на подключение устанавливается Федеральным законом «Об электроэнергетике» и «Правилами технологического присоединения», утверждёнными постановлением № 861 Правительства Российской Федерации. «Правилами технологического присоединения» установлен и срок осуществления мероприятий по технологическому присоединению, который не может превышать 6 месяцев к электрическим сетям классом напряжения до 15 кВ, если расстояние от существующих электрических сетей составляет не более 500 метров. А стоимость всей услуги составляет всего 550 рублей, и это за 15 кВт мощности, чего на частный дом, поверьте, весьма достаточно. Вам придется заплатить только за исполнение вашей части техусловий, а именно подготовку и монтаж вводного щита распределения и учета электроэнергии.
Соседи
Знать, кто ваши соседи, полезно всегда, поэтому обязательно разузнайте о людях, владеющих участками вокруг того, что вас заинтересовал. Один из способов – поговорить со старостой поселения, либо с тем, кто исполняет его функцию. Не лишним будет и личное знакомство, если удастся застать владельцев соседних участков на месте. При этом не стесняйтесь расспросить их и про соседей с противоположной стороны участка, узнать можно немало важных подробностей.
К примеру, у соседей может оказаться значительная пасека, а вы недолюбливаете пчел. Соседи могут разводить собак. Соседи могут отличаться разгульным характером и в теплую пору устраивать застолья с громкой музыкой, уходящие далеко за полночь. Наконец, соседний с вашим участком дом может сдаваться в посуточный под свадьбы и иные увеселительные мероприятия для шумных компаний, которые будут утомлять вас нескончаемой музыкой, кортежами машин и всем тем, что сопровождает такого рода мероприятия.
В общем, поговорите с соседями.
Заключение
Как можно видеть, при выборе земельного участка обратить внимание необходимо на целый ряд факторов, который можно продолжать и продолжать. Я не затронул наличие удобного подъезда для строительной техники, качество воды, близость инфраструктуры, территории для занятий уличным спортом. Дополните мой список тем, что важно для вас и вы ничего не упустите.