Предлагая читателям свои замечания по поводу указанной статьи, я ни в коей мере не собираюсь умалять литературных способностей автора. Может быть, перед нами будущий Л.Н. Толстой. Но точно не А.Ф. Кони. То есть материал будет рассмотрен исключительно с юридической точки зрения. Надеюсь, это поможет вам избежать лишних шагов в проведении собрания, не забыть действительно важных этапов, и в целом не испортить собрание (выражаясь словами автора - " не облажаться"). Итак по пунктам, жирный шрифт - рассматриваемое творение, обычный - мои скромные замечания.
Текст обозреваемого произведения от собдома.ру в кэше гугла.
Как провести Общее Собрание и не облажаться?
Не важно, попал ли ваш дом в пресловутую «программу хреновации» или у вас просто ежегодное общее собрание собственников по любому вопросу — смены надоевшей управляющей организации, установки шлагбаума, текущего или капитального ремонта — важно, что решение этого собрания должно быть оформлено так, чтобы его нельзя было оспорить.
Многообещающее начало. Наверное, сейчас будет идеальная инструкция по проведению ОСС от специалистов по проведению таких собраний.
И для этого существует порядок действий, которые придётся выполнить, и которые никак не формализованы в Жилищном кодексе РФ.
Порядок проведения собрания прописан в ст. 44-48 ЖК РФ. Скромно, но прописан. А также не забываем про 937 Приказ Минстроя с требованиями к протоколу собрания. Если авторы статьи не смогли найти эти нормы, это не значит, что их нет. И уж тем более не значит, что нужно придумывать какой-то свой порядок проведения собрания.
1. Определиться с проблемами, ради решения которых готовится собрание, и вариантами их предполагаемого исправления. Собрать инициативных граждан в доме, понять, кто из них что готов делать и чем может помочь при организации собрания. Прикинуть дату очной части (не раньше, чем через две недели с момента вашего обсуждения повестки, и то этого срока может не хватить). Никакие ограничения сроков «быстрей-быстрей» не соответствуют закону, если вы не проведёте ежегодное собрание — вы можете сделать внеочередное.
Если упоминается “очная часть”, значит речь пойдет о собрании в очно-заочной форме, состоящей из 2 частей - очной и заочной. Авторы не считают нужным объяснять основы: какие бывают собрания и в чем преимущество очно-заочной формы перед другими формами собраний. Видимо решили писать так, чтобы никто ничего не понял.
2. Собрать и разместить в общедоступном источнике (подъездах + интернете) всю возможную информацию, необходимую для взвешенного решения. Самое простое — разместить это на какой-то странице в интернете с предельно коротким адресом и QR-кодом, которые в свою очередь повесить в подъезде. Если у вас уже есть такой источник (сайт, блог), то в системе "Название рекламируемого сервиса" можно просто и быстро разместить эту ссылку, и даже получить бесплатную консультацию юриста для расширения и корректировки материалов.
Большинство инициаторов собраний обходится без этого шага и рекламируемого сервиса. Указанное в п. 2 действие не обязательно и, действительно, как и утверждали авторы в начале поста, “не формализовано в Жилищном кодексе РФ”. Лучше бы дали своему юристу почитать свое произведение перед публикацией, ведь это не он ее написал (надеюсь)?
3. Подготовить уведомление о собрании и довести его до сведения КАЖДОГО собственника (100% по закону).
3.1. Для этого нужен Имущественный Паспорт Дома, укомплектованный Реестром Собственников помещений (иногда называется Расчётом Долей многоквартирного дома). Есть много подрядчиков, которые делают Реестры (ГКУИС, МФЦ, РосРеестр в некотором объёме, коммерческие конторы по всей стране), но исчерпывающего Паспорта нет нигде, кроме системы "Название рекламируемого сервиса" (до тех пор, пока не работает ГИС ЖКХ, и ещё около года после того, как она будет запущена).
Для проведения собрания необходимо и достаточно только достоверного и полного реестра собственников, содержащего сведения обо всех собственниках с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме (голоса пропорциональны доле в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, которая, в свою очередь, пропорциональна площади принадлежащего собственнику помещения). То есть объем нужных сведений не такой дикий, что нужно броситься и бежать заказывать платно целый имущественный паспорт дома.
3.2. Если у вас уже есть какие-то списки в электронной форме — их можно присылать на почту, с которой вам приходит уведомление о регистрации дома в системе, и специалисты "Название рекламируемого сайта" объединят и переструктурируют информацию, которая в них хранится. Итоговая стоимость Имущественного Паспорта МКД впрямую зависит от того, насколько много необходимой информации вы соберёте сами: не поленитесь запросить Расчёт Долей в ГКУ ИС вашего района (они обязаны вам его выдать).
Примечание: инструкция адресована больше жителям Москвы, поэтому жителям других регионов может быть что-то непонятно.
Мне же непонятно, зачем инициатору платить за имущественный паспорт дома, если он уже получил нужный для собрания реестр с долями из ГКУ ИС своего района. Другой вопрос, что сведения из ГКУ иногда на практике расходятся с цифрами из Росреестра, но авторы статьи не обещают проверить информацию и решить противоречия, а лишь что-то объединить и переструктурировать.
3.3. С готовым Имущественным Паспортом в руках вы идёте поквартирным обходом, звоните в каждую квартиру и выясняете, проживает ли собственник в ней или его надо как-то искать. В процессе обязательно записываете контактные телефоны или емейлы, а если человек не пользуется современной связью — ставите для себя пометку, что вам обязательно придётся ещё много раз к нему зайти.
Зачем??? Зачем инициатору какой-то имущественный паспорт, если потом ему предлагают обойти все квартиры ногами. С таким же успехом можно вообще никуда не обращаться за реестром, и тем более “исчерпывающим” паспортом, а составить самостоятельно нужный реестр в ходе обхода (вариант подходит для небольшого дружного дома).
3.4. Если у вас есть телефоны соседей — оповестить можно СМС-рассылкой или по электронной почте. Городские телефоны и разговор по ним вас не спасёт — он не протоколируется, можно разве что договориться о встрече в подъезде для подписания уведомления.
В ст. 45 ЖК РФ прописан конкретный порядок уведомления. Никаких СМС-рассылок или рассылок по электронной почте там нет. Проверьте, часть 4 статьи 45.
Сообщение о собрании не меньше, чем за 10 дней до проведения:
- направляется каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен другой способ направления этого письменного сообщения, или
- вручается каждому под роспись, или
- размещается в доступном для всех собственников помещении, которое они определили ранее на собрании.
То есть, чтобы использовать рассылки через СМС или электронку, надо на каком-то из предыдущих собраний принять решение о выборе такого способа в качестве уведомления. Иначе уведомление будет ненадлежащим.
3.5. На каждую из тех квартир, жителей которых не удалось застать дома, прикрепляется индивидуальное бумажное уведомление. Это бумажка, в которой написано, что вы планируете обсуждать на собрании, дату, номер телефона кого-то грамотного, кто может ответить на вопросы, и адрес сайта, где можно узнать об этом подробнее. На уведомлении можно написать количество голосов, которым обладает каждый конкретный собственник. Важно, чтобы человек, перешедший по ссылке или позвонивший по телефону, мог максимально просто сообщить свои контактные данные для дальнейшего оповещения, и чтобы они не потерялись потом. Функции для этого предусмотрены в карточке дома на "Название рекламируемого сайта" — вы сообщаете о собрании, сведения о нём появляются на странице с коротким адресом, контакты фиксируются автоматически.
“Бумажка”, точнее сообщение о проведении собрания, должна содержать ряд обязательных сведений, к которым количество голосов собственников не относится. В силу ст. 45 Жилищного кодекса РФ в сообщении о проведении общего собрания должны быть указаны:
1) сведения об инициаторе собрания;
2) форма проведения собрания;
3) дата, место, время проведения, дата окончания приема решений и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут обсуждаться на собрании, и место, где с ними можно ознакомиться.
3.6. Пару дней придётся подождать и посмотреть, насколько люди активно разбирают уведомления (их надо размещать на очевидном месте, чтобы это было сразу видно). Затем составить список квартир, которые не забрали уведомления, и подготовить почтовую рассылку в ближайшем отделении. Упрощение этой дорогостоящей процедуры мы сейчас готовим, Почта России — организация неповоротливая.
А где же вручение под роспись, спросит внимательный читатель? Как подтвердить факт получения “бумажки” собственниками? Для этого авторы написали шаг 4:
4. Не позднее, чем за 10 дней до начала собрания, вам нужно провести массовое журналируемое оповещение, документальные подтверждения которого вы прикладываете к протоколу Общего Собрания Собственников. Это может быть распечатка журнала СМС-рассылки, копия отправленного электронного письма с перечнем получателей, реестр почтовых отправлений со штампом Почты России, и журнал поквартирного обхода с подписями о вручении. Впоследствии вам придётся доказывать документально, что вы всё это проводили, и люди всё равно не проголосовали.
Распечатка журнала СМС-рассылки или копия электронного письма не равноценно вручению сообщений о собрании под роспись. Повторюсь, эти способы не предусмотрены в ЖК в качестве основных, если жители сами раньше не решили, что о собраниях будут уведомляться именно так.
Зачем ранее было нужно развешивать на каждую квартиру уведомление, если потом предлагается составлять журнал поквартирного обхода? То есть надо еще раз обходить квартиры? Не проще ли, как положено, обойти квартиры и сразу вручить под роспись в реестре (журнале) сообщения о собрании, а тем, кого не застали, направить уведомления почтой с сохранением подтверждающих отправку документов? Без танцев с бубнами, рассылками через СМС и электронку, прикреплением бумажек к квартирам.
5. Десять дней даны на то, чтобы организовать и провести очное обсуждение вопросов повестки дня. Для этого найти территорию, где вы сможете собраться независимо от погодных условий, и подготовить выступление по документам из предыдущего пункта.
Найти территорию надо до (!) уведомления о собрании, то есть за 10 дней до его проведения как минимум. Потому что дата и место собрания должны быть указаны в сообщении о собрании, которое, как предполагается, на данном этапе уже вручено и разослано.
Хотя если отталкиваться от того скудного содержания сообщения, которое считают правильным и достаточным авторы поста (а не требует Жилищный кодекс РФ), то спорить с этим пунктом сложнее.
По каким документам надо готовить выступление тоже не понятно. По журналу поквартирного обхода или по реестру почтовых отправлений?
На очной части собрания обсуждается повестка, то есть вопросы, которые вынесены на голосование, изучаются документы, по которым принимаются решения, например, проект договора управления или схема расположения шлагбаумов, а никак не документы “из предыдущего пункта”.
6. Организовать и провести ЗАОЧНОЕ голосование. У каждого собственника должен быть бюллетень, в котором он расписывается за то, что решил именно так. В условиях столицы никакое очное голосование попросту не проводится — на нём нет и не может быть кворума. Количество бланков решений собственника ничем не ограничено, вы их можете раздавать веером, можете разместить в интернете для самостоятельной распечатки и подписи. Очень желательно для последующей проверки проследить, чтобы люди оставляли свои контактные данные в бюллетене — предупредите, что им могут позвонить из Управы или Жилищной инспекции, и проверить, что они действительно голосовали, а не кто-то подпись нарисовал. Тем самым, вы заслуживаете доверие граждан и готовность оставить контакты.
А про очную часть собрания больше писать не надо что ли? Например, про список участников (присутствующих), который является обязательным приложением к протоколу? Зачем была нужна вся эта прелюдия про очную часть, если дальше авторы предлагают проводить сразу заочное голосование?
На собрании в очно-заочной форме очная часть проводится ВСЕГДА. Кворум на ней не нужен и не важен. Это часть процедуры проведения собрания. Когда-то она формальная, когда-то инициаторы собирают целые арендуемые залы, но она проводится.
А чтобы провести собрании в просто заочной форме, перед ней надо попробовать провести собрание в очной форме и не набрать кворума, а после этого можно с той же повесткой организовывать и проводить заочное собрание. Большинство судебной практики и жилищных инспекций придерживаются именно такого подхода.
7. Собрать бюллетени с граждан. Часто именно на этом шаге собрание проваливается — люди получили бумагу, но не удосужились её сдать. Предусмотрен способ решения проблемы: фотографии или скан-копии своих решений граждане могут присылать на специальный емейл, который будет на странице голосования. Распечатка присланной фотографии является таким же экземпляром решения, что и то, что обычно передаётся Счётной Комиссии. Оригиналы можно собрать когда-нибудь потом, когда дойдут руки.
Оригиналы решений (не распечатки фотографий) являются обязательным приложением к протоколу, который оформляется в ограниченный срок и сдаётся в управляющую организацию, откуда направляется в ГЖИ на хранение. “Когда-нибудь потом” собирать оригиналы в этом случае недопустимо. “Когда-нибудь потом” они попросту не нужны, а пришитые к протоколу фотографии суд просто исключит из подсчета голосов, если такой протокол дойдет до суда.
8. Внимательно, проверяя каждую запятую, пересчитать каждое предоставленное решение и процент голосов. Это функция Счётной Комиссии, и она осуществляется на основе Имущественного Паспорта. Именно Счётная Комиссия наравне с Председателем собрания несёт ответственность, вплоть до уголовной, за правильность оформления протокола.
По 937 Приказу протокол составляется и ведется секретарем собрания, которого здесь даже почему-то не упомянули. Подписывают протокол перечисленные лица и секретарь. Голоса считаются на основе реестра собственников. Уголовная ответственность наступает за умышленное изготовление подложного протокола. Если же лицам “посчастливилось” воспользоваться при проведении собрания рассматриваемой инструкцией, что привело к составлению безграмотного протокола, не соответствующего требованиям, утвержденным Приказом Минстроя №937, то об умысле и уголовной ответственности здесь речи не идет.
9. На основе полученных цифр составить Протокол Общего Собрания Собственников, образцов полный интернет. Все документы, использованные в ходе собрания, приложить к нему в виде распечаток.
В первую очередь, надо руководствоваться нормативными требованиями к оформлению протокола, а не образцами, которыми полон интернет. Большая часть таких образцов нормативным требованиям не соответствует. Но авторам статьи это не важно, потому что о существовании приказа им никто не рассказал. И об обязательных приложениях к протоколу тоже (см. п. 19 Требований по ссылке выше или прошлый обзор).
10. Сделать электронную фотокопию Протокола с подписями, копию приложений и отдельно — копию всех бюллетеней-решений. Последние содержат персональные данные, поэтому их нельзя публиковать вместе с Протоколом, а сам документ публиковать обязательно по закону.
То, что авторы не ссылаются на конкретные нормы закона, под конец статьи уже неудивительно, тем более что еще в начале статьи они предупредили, что требования “никак не формализованы в Жилищном кодексе РФ”.
Но на каком сайте публиковать фотокопию протокола? На РеформаЖКХ? В ГИС ЖКХ? Дома Москвы? Каком-то другом? Догадайтесь сами.
11. Отправить эту фотокопию во все предусмотренные законом инстанции — управляющую организацию, орган местного управления, жилищную инспекцию. Можно использовать интернет-приемные, они автоматически попадают в документооборот. Можно принести бумажную копию и получить отметку о вручении для спокойствия.
Желаю авторам найти и прочитать ст. 46 ЖК РФ, в котором написано что и куда надо отправлять: по общему правилу, оригинал протокола и решений направляется в управляющую организацию, правление ТСЖ или кооператива (в зависимости от способа управления домом). Те направляют документы в ГЖИ.
Вывод. Статья написана исключительно для того, чтобы создать у читателя впечатление о невозможности (ну или почти) проведения нормального собрания без помощи самого сервиса (естественно, исключительно того самого, на котором размещена статья).
При этом инструкция не предоставляет полного и понятного алгоритма действий при проведении собрания, она не выполняет ту задачу, которая вынесена в заголовок, не отвечает на вопрос, как же все-таки правильно провести собрание. Она вызывает больше вопросов, чем что-то проясняет.
Пост основан не на требованиях закона к проведению собрания, а на воображении авторов, которые не имеют опыта в подготовке и проведении собраний либо тщательно это скрывают, маскируясь такими некачественными статьями.
В отличие от авторов статьи из предыдущего обзора, этот сервис (собдома.ру) позиционирует себя как специализирующийся на подготовке, проведении общих собраний, оказанию помощи по связанным с ними вопросам. Остается загадкой, зачем такими непрофессиональными статьями от довольно симпатичного по интерфейсу сервиса отпугивать потенциальных клиентов, разбирающихся в проведении собрания немножко лучше, чем авторы статьи.
Прошу читателей более критично подходить к статьям из интернета. И моим тоже. Фильтровать информацию, читать источники, в данном случае это несколько статей из ЖК РФ и Приказ Минстроя 937. Если Вы нашли вроде умную статью со ссылками на закон, откройте этот закон в Консультант Плюс или Гаранте, проверьте, ничего ли не изменилось, что там еще написано. Если Вы нашли вроде умную статью без ссылок на конкретные нормы, а только с упоминаниями просто "закона", закройте эту статью.
Берегите свое время.