Инструкция, о которой пойдет речь в статье, найдена здесь: https://vk.com/@mytndvor-oss
Активисты Центрального района СПб 20 января на странице Вконтакте выложили инструкцию "Как провести общее собрание собственников многоквартирного дома в форме очно-заочного голосования". Инструкция неплохая, с несколькими оговорками. Далее жирным шрифтом идут фрагменты статьи, обычным - мои комментарии.
Инструкция разбита на 4 блока - этапа проведения собрания.
I. Уведомление собственников о проведении ОСС. Инициация собрания
Для начала следует определиться с тем, как же должно выглядеть такое уведомление. В нем обязательно должны присутствовать следующие позиции:
1) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается собрание (достаточно «Ф.И.О., собственник помещения № х»);
2) форма проведения собрания (в нашем случае - собрание в очно-заочной форме);
3) дата, время, место проведения собрания (например, во дворе дома – в таком случае, указывается полный адрес дома), время начала регистрации участников, время, дата начала и окончания приема решений собственников, место или адрес, куда должны передаваться такие решения (например, квартира инициатора – указывается полный адрес);
4) повестка дня собрания;
В обязательном порядке, если в Вашем МКД одним из собственников является город, то необходимо также уведомить местную администрацию о проведении такого собрания.
Каким образом уведомить собственников? Тут будет два варианта развития событий. Рассмотрим каждый из них более подробно.
А) Если определен порядок информирования собственников помещений МКД о проведении ОСС;
В таком случае, вы просто размещаете соответствующее уведомление в определенном на предыдущем ОСС месте, не менее, чем за 10 (десять) дней, до даты проведения ОСС;
Порядок информирования может быть определен не только в местах общего пользования, но и наоборот, усложненным путем - например, только заказными письмами. Жители иногда идут на такой шаг, когда хотят уменьшить число собраний, например, при борьбе управляющих организаций за дом. Или сами управляющие организации протаскивают через собрание такой порядок, чтобы собственники не собирались лишний раз. То есть если порядок определен, то надо пользоваться именно этим порядком.
Б) Если не определен порядок информирования собственников помещений МКД о проведении ОСС;
В таком случае, необходимо вручить уведомление каждому собственнику лично (в руки под подпись, заказным письмом). Я, при проведении первого собрания, для этого использовал реестр вручения уведомлений, где мне ставил подпись о получении каждый собственник. Крайне рекомендую определить порядок информирования собственников о проведении дальнейших ОСС на первом же собрании, дабы избежать лишней волокиты в будущем.
II. Проведение собрания
Что нужно подготовить? Ну, во-первых, вам необходимо запастись необходимым количеством бланков решений собственника (зависит от количества собственников, но я всегда делаю с запасом), во-вторых, вам следует запастись терпением.
Прекрасные советы. Еще нужно провести очную часть собрания, раз у нас собрание в очно-заочной форме, заполнить список со сведениями о лицах, принявших участие в общем собрании (присутствующих) (п. 11, 12, 13 Требований к оформлению протокола), если присутствующих более 15 человек.
Каким образом должен выглядеть бланк решения собственника?
Следует обратить внимание на обязательное наличие следующих реквизитов:
1) адрес многоквартирного дома, в котором проходит голосование;
2) сведения о собственнике помещения (Ф.И.О. для физических лиц, серия и номер паспорта, когда и кем выдан), либо его представителе (с указанием данных о доверенности — необходима нотариально удостоверенная доверенность);
Откуда требование о паспорте - не знаю. Минстрой считает достаточным ФИО. Если надо увеличить количество решений, заполненных с ошибками и исправлениями, можно попросить указать и паспортные данные, но закон такого требования не содержит.
3) сведения о документе, подтверждающим право собственности на данное помещение, а также доли в праве.
4) сведения о характеристиках собственности (общая площадь помещения, № помещения)
Логично указать, хотя ст. 48 ЖК РФ прямо этого не требует.
5) вопросы, поставленные на голосование для решения (список вопросов по которым нужно проголосовать)
6) дата заполнения бланка, а также собственноручная подпись собственника.
Дата заполнения на практике очень-очень желательна, но попадаются суды, считающие, что это не обязательные сведения.
Процедурные вопросы повестки дня, которые должны обязательно быть на любом проводимом собрании:
1) Избрание Председателя, Секретаря собрания (НЕ ПУТАТЬ С ПРЕДСЕДАТЕЛЕМ МКД), Счетной комиссии, а также лица, ответственного за ведение протокола (можно возложить обязанности по подсчету голосов и ведению протокола, например, на одного и того же человека, например, на Секретаря).
Минстрой рекомендует включать вопросы выбора председателя, секретаря, лиц, производящих подсчет, на голосование, это логичное, но не обязательное требование. Даже 937 приказ Минстроя РФ выделяет 2 ситуации - когда выбор этих лиц включен в повестку и когда нет. От этого зависят особенности оформления протокола.
П. 11 Требований указывает, что вводная часть протокола общего собрания включает в себя следующие сведения о лице, председательствующем на общем собрании, секретаре общего собрания, лицах, проводивших подсчет голосов, - за исключением случая, когда вопрос об избрании указанных лиц включен в повестку дня общего собрания;
П. 21 Требований рассказывает о реквизитах подписи протокола общего собрания. В случае если вопрос об избрании лица, председательствующего на общем собрании, а также лиц, осуществляющих подсчет голосов, включен в повестку дня общего собрания и принято решение об отклонении кандидатур, реквизиты подписи протокола содержат сведения о фамилии, инициалах инициатора собрания.
П.3 Требований к оформлению протокола регламентирует, что протокол общего собрания ведется и оформляется секретарем общего собрания, кандидатура которого избирается решением общего собрания.
То есть нет особого смысла включать вопрос о том, что установлено нормативно, - о лице, ответственном за ведение протокола.
Из буквального толкования п. 3 Требований следует, что вопрос о выборе секретаря всё-таки нужен. На практике бывают собрания, где председатель и секретарь, счетная комиссия определяются не только на текущее собрание, но и на последующие собрания тоже. Часто такая практика встречается применительно к собраниям членов ТСЖ.
2) Утверждение порядка подсчета голосов;
Необязательный вопрос. Порядок подсчета определен в ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в доме. А доля пропорциональна площади принадлежащего собственнику помещения.
3) Выбор уполномоченного лица (лиц) для сбора бюллетеней из лиц, участвующих в собрании;
В сообщении о проведении собрания уже должно быть указано, куда сдавать бюллетени. Это инициатор, председатель, секретарь, кто угодно другой, кто или чья квартира написана в сообщении о собрании. Иногда это офис правления ТСЖ или помещение консьержа, офис управляющей организации.
При этом узнать результаты голосования по этому вопросу в случае его включения в повестку можно только после сбора решений собственников. И какой смысл включать такой вопрос, перегружая повестку, если кто-то все равно соберет заполненные решения? И что будет, если собственники по этому вопросу проголосуют против? Вы знаете? Я - нет.
4) Выбор места хранения протоколов и решений собраний собственников помещений. На данный момент закон обязывает хранить такие документы у Управляющей компании (УК, она в последствии передает их в ГорЖилИнспекцию). Если у Вас нет никаких проблем с УК, то можно снять данный вопрос с повестки дня.
Закон обязывать не ХРАНИТЬ в управляющей организации, а передавать туда. Хранятся они в органе жилищного надзора. Собрание может определить место хранения копии протокола. Про оригинал ЖК РФ закрепил процедуру и дублировать ее решением ОСС смысла особого нет. Некоторые составляют протоколы в 2 оригиналах, включая приложения - решения собственников. Это трудоемко, но иногда оправданно, если есть риск, что протокол потеряется после передачи в управляющую организацию и до передачи его в ГЖИ. Некоторые инициаторы в нарушение ст. 46 ЖК РФ напрямую сами передают протокол В ГЖИ, но потом возможно всякие неприятности от управляющей организации.
Остальные вопросы – на Ваше усмотрение.
III. Подведение итогов
После окончания голосования и подсчета голосов, первым делом необходимо сделать вывод о том, правомочно ли было прошедшее собрание. Для этого нужно посчитать, какова была явка собственников на данном собрании. Если явка составила более, чем 50% от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, находящихся в собственности физических и юридических лиц, то такое собрание считается правомочным принимать решения.
Если наше ОСС набрало кворум (участие приняли собственники, обладающие в совокупности более, чем 50% квадратных метров от общей площади жилых и нежилых помещений), то далее мы можем понять, по какому вопросу принято решение, а по какому – нет. Это зависит от характера вопроса, выставленного на голосование...
Далее идет список вопросов с указанием нужного количества голосов, но он не полный, о чем авторы добросовестно предупреждают. Поэтому ст. 44 и 46 ЖК РФ остаются на самостоятельное изучение.
После подсчета голосов необходимо составить Протокол ОСС в МКД. Протокол должен содержать следующую информацию:
Протокол должен соответствовать Требованиям, утвержденным 937 Приказом Минстроя РФ и содержать то, что указано там, потому что список от авторов обозреваемой статьи (ниже) гораздо скромнее.
— Дата протокола. Указываемой датой проведенного собрания будет непосредственно день собрания или день принятия окончательного решения по повестке дня. В ситуации проведения собрания на продолжении нескольких дней, отмечаются даты начала и окончания.
Нет. Частая ошибка. Датой протокола общего собрания является дата составления протокола, которая должна соответствовать дате подведения итогов (окончания подсчета голосов) общего собрания (п.6 Требований).
— Адрес расположения многоквартирного дома, в отношении которого принимается решение.
— Вид собрания – очередное или внеочередное. Форма (очное, очно-заочное, заочное голосование).
— Форма управления (ТСЖ, УК (Например, ООО «ЖКС № 3 Центрального р-на»).
Необязательно.
— Суммарное количество голосов собственников МКД.
Всех собственников и отдельно собственников, принявших участие.
— Общая площадь многоквартирного дома.
Строго говоря, нужна общая площадь жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме (пп.е п.11 Требований). Но некоторые суды хотят видеть в протоколе и площадь дома.
— Повестка дня.
— Наличие/отсутствие кворума и правомочности собрания.
А еще забыли (п. 4 Требований): наименование документа; регистрационный номер протокола общего собрания; дата и место проведения общего собрания (место может не совпадать с адресом многоквартирного дома), заголовок к содержательной части, место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников; сведения об инициаторе, о лицах участвующих в собрании…
Далее следует сам ход проведения собрания. Каждый вопрос рассматривается отдельно, и этот процесс можно разбить на три раздела:
1) отдельно вновь излагается суть предлагаемой инициативы;
2) подсчет голосов: указывается, какой процент собственников какой вариант выбрал (ЗА, ПРОТИВ, ВОЗДЕРЖАЛСЯ);
3) принимается решение (или не принимается);
Это называется основной частью протокола. П. 17,18 Требований: Текст протокола общего собрания излагается от третьего лица множественного числа («слушали», «выступили», «постановили», «решили»). Текст каждого раздела протокола общего собрания состоит из трех частей:
а) часть 1 - «СЛУШАЛИ», в которой указывается ФИО выступающего, номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня, краткое содержание выступления или ссылка на прилагаемый к протоколу документ, содержащий текст выступления. Номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня проставляется перед словом «СЛУШАЛИ»;
б) часть 2 - «ПРЕДЛОЖЕНО», в которой указывается краткое содержание предложения по рассматриваемому вопросу, по которому будет проводиться принятие решения и голосование. При этом предложение формулируется предельно точно, ясно, должно отражать суть обсуждаемого вопроса и не допускать двоякого толкования. В случае если формулировка вопроса, по которому принимается решение на общем собрании, предусмотрена законодательством Российской Федерации, в протоколе указывается соответствующая формулировка;
в) часть 3 - «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)», в которой указываются решения, принятые по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался» с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня, количества голосов, отданных за различные варианты голосования. Решение может содержать один или несколько пунктов, каждый из которых нумеруется.
Протокол обязательно должен быть подписан Председателем СОБРАНИЯ и Секретарем СОБРАНИЯ.
И лицами, производящими подсчет голосов, если это не секретарь и председатель. Кроме самой подписи должна быть дата ее проставления (п. 21 Требований).
Протокол, после его составления, должен быть обязательно представлен к ознакомлению всем собственникам (путем (личного/по почте, заказным письмом) вручения или же публикации его в месте, которое также было определено на одном из ОСС, например, на информационном стенде в парадных. Важно отметить, что данное место должно быть одинаково доступно для любого собственника), управляющей компании и ГорЖилИнспекции (в соответствии с действующим законодательством, им протокол передает управляющая компания).
Здесь основная часть инструкции заканчивается.
Авторы ничего не написали про приложения к протоколу. Это очень важно. Важнее, чем наличие в протоколе указания на форму управления домом. Без этих приложений протокол практически обречен в случае оспаривания в суде. Смотрим п. 19 Требований: обязательными приложениями к протоколу общего собрания являются:
а) реестр собственников, содержащий сведения обо всех собственниках с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников - физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник ;
б) сообщение о проведении общего собрания, оформленное в соответствии с пунктом 5 статьи 45, пунктом 4 статьи 47.1 ЖК РФ, на основании которого проводится общее собрание;
в) реестр вручения собственникам сообщений о проведении общего собрания, содержащий сведения о собственниках (представителях собственников), которым направлены сообщения, и способе направления сообщений, дате их получения, за исключением случая, при котором решением общего собрания предусмотрено, что сообщение о проведении собрания размещается в помещении дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников;
г) список собственников, присутствовавших на общем собрании, содержащий сведения о собственниках (представителях собственников), предусмотренные пунктом 12 Требований;
д) доверенности (или их копии) или иные документы (их копии), удостоверяющие полномочия представителей собственников, присутствовавших на общем собрании;
е) документы, по которым в ходе рассмотрения вопросов, включенных в повестку дня и поставленных на голосование, принимались решения на общем собрании;
ж) решения собственников в случае проведения общего собрания в форме очно - заочного или заочного голосования;
з) иные документы или материалы, которые будут определены в качестве обязательного приложения к протоколу решением на общем собрании, принятом в установленном порядке.
Также ничего в инструкции не написано про размещение протокола в ГИС ЖКХ, где она работает. Это тоже требование ст. 46 ЖК РФ.
IV. Послесловие. Полезные советы
Самая полезная часть статьи.
Одним из самых важных моментов в проведении ОСС в МКД является соблюдение законности его проведения. Главная проблема, которая была головной болью у меня и многих моих коллег, это определение собственника помещения, а также документа, который устанавливает право пользования помещением, и сколькими «метрами» владеет собственник. Зачастую люди не понимают разницы между словами «собственник» и «проживающий, прописанный, и т.д.». Также многие просто не знают, где же находится их правоустанавливающий документ.
… Вам, как ответственному гражданину, важно, чтобы собрание было проведено в соответствии с буквой закона, поэтому вам доподлинно необходимо знать, кто же собственник на самом деле.
Существует такое понятие, как выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости, по основным сведениям об объекте недвижимости. Она, в отличие от полной выписки, стоит не 250-500 рублей, а всего 4 (четыре) рубля за объект. Каким же образом получить данную услугу? Для этого вам необходимо быть зарегистрированным пользователем портала ГосУслуги и иметь подтвержденную учетную запись там.
Далее приведен подробнейший алгоритм действий, который рекомендую читать строго в источнике: https://vk.com/@mytndvor-oss
Каждый шаг оговорен и сопровождается скриншотами. Доступно расписан бюджетный вариант получения сведения для составления реестра собственников.
Вывод. Ребята молодцы, особенно порадовала последняя практическая часть по получению сведений о собственниках из Росреестра.
Видно, что рассказали про реальный личный опыт. И хоть авторы не являются практикующими юристами в сфере ЖКХ, инструкция на несколько порядков достойнее, чем те, которые можно встретить на сайтах сервисов, специализирующихся на проведении общих собраний. Пример такого бреда можно почитать в следующей заметке-разборе.
Рекомендации. Следует учесть требования приказа Минстроя 937 при оформлении протокола, полный текст по ссылке: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71279534/#1012
И еще 1 важный момент: не забывать, что это собрание в очно-заочной форме. То есть очная часть также должна быть проведена. Какой она будет - сборище во дворе, собрание в арендованном зале бизнес-центра или формальное присутствие нескольких соседей - решать Вам, но эта часть должна быть. Отдельного протокола для нее и кворума не требуется, но в “списке присутствующих” сведения об участниках очной части должны быть отражены. Там же желательно (а для некоторых судов - обязательно) указать сведения об остальных лицах, принявших участие в собрании путем сдачи письменного решения.
Респект авторам.