Продолжаем пугать читателей историями из практики «Твоей столице». Вот, например, недавно юрист подготавливал сделку купли-продажи квартиры — проводил проверку истории квартиры. На первый взгляд, все было в порядке, как обычно. Но вдруг открылось интересное обстоятельство.
Казалось, что собственник квартиры — давайте назовем его Виталий — захотел избежать волокиты. У Виталия есть сын по имени, скажем, Антон. Несовершеннолетний Антон был прописан в квартире, которую собрался продавать его отец. Согласно законодательству, для того, чтобы совершить сделку с квартирой, где прописан несовершеннолетний, необходимо получить разрешение органов опеки. Выдавая такое разрешение, государство удостоверяется, что жилищные условия подростка не ухудшатся после продажи недвижимости.
И вот Виталий решил избежать волокиты в РОНО, выписав Антона из квартиры. Он снял другое жилье, заключил договор найма с его владельцем, и на основании договора найма прописал Антона в съемную квартиру. Логика Виталия: раз мой сын Антон больше не прописан в квартире, которую я продаю, то и разрешение органов опеки получать не нужно.
Однако логика Виталия не совпадает с логикой закона. Антон является близким родственником владельца квартиры, и, следовательно, потенциально имеет права на это имущество. В съемной же квартире Антон — просто наниматель, и после того, как договор найма истечет, не будет иметь никаких прав на нее. Следовательно, жилищные условия Антона ухудшились, поскольку из собственника он превратился в нанимателя.
Этого достаточно, чтобы сделка купли-продажи квартиры была признана недействительной. Если бы Виталий сумел продать квартиру, органы опеки и попечительства могли инициировать процедуру признания сделки с объектом недействительной.
Прямо современные «Отцы и дети» какие-то
В соответствии с Правилами осуществления риэлтерской деятельности, пункт №45, мы обязаны препятствовать удостоверению сделки, которая может быть признана недействительной. Поэтому клиенту, который собирался купить квартиру Виталия, мы посоветовали отказаться от покупки — или, по крайней мере, отложить ее. Виталию же предстоит прописывать Антона обратно, и получать разрешение РОНО на совершение сделки. Только в этом случае он сможет без проблем продать квартиру.