Реконструкция кинотеатра «Аврора» как лакмусовая бумажка для бизнес климата на Кубани.
С 14 по 15 февраля в Сочи пройдёт очередной Российский инвестиционный форум. Краснодарский край по традиции представит рекордное число проектов для инвесторов, заключит рекордное количество инвест соглашений. Можем предположить, что одно из них будет по краснодарскому кинотеатру «Аврора». Подпишут его, думаем, кубанский миллиардер Сергей Галицкий и губернатор Краснодарского края Вениамин Кондратьев. Потому как власти региона сделали почти всё необходимое, чтобы Галицкий, простите за слэнг, не соскочил.
Главное, что сделано – территория вокруг кинотеатра «Аврора», памятника архитектуры регионального значения, решением Городской Думы Краснодара из зоны рекреации переведена в зону ОДК. Общественно-деловую и коммерческую. Комиссия по землепользованию и застройке не возражала. Карманная общественность тоже смолчала.
И теперь на земле вокруг кинотеатра «Аврора» можно возводить жилые и коммерческие здания высотой до 24 этажей. Представляете, как сильно после этого выросла инвест привлекательность ранее совсем неинтересного бизнесу кинотеатра?!
Всем кому должны – всем прощаем
На реконструкцию кинотеатр «Аврора» закрыли в январе 2015 года. Задача стояла обновить фасад и выполнить ремонт внутренних помещений к началу 2016 года. Работы проводились в рамках госпрограммы «Краснодару – столичный облик», финансируемой из краевого бюджета.
Муниципальный контракт по результатам торгов заключили с ООО «СТК» - компания из Кабардино-Балкарии. Фирма наняла субподрядчиков, те приступили к работе.
В апреле 2015 года в Краснодарском крае сменился губернатор. Александр Ткачёв уехал в Москву в Минсельхоз, из Москвы прислали Вениамина Кондратьева. Первое за что взялся новый глава региона – за Краснодар. Объявил войну самостроям, осмотрел кинотеатр «Аврора» и потребовал новый генплан города. А потом Вениамин Иванович заявил, что госпрограмму «Краснодару – столичный облик» нужно сворачивать. И её реально свернули, оставив без оплаты работу подрядчиков, занимавшихся реконструкцией кинотеатра «Аврора».
В апреле 2017 года губернатор Кондратьев снова выехал осматривать Краснодар. И конечно заехал на «Аврору». Дальше в СМИ полилось: «кинотеатр находится в запущенном состоянии», «за фасадом памятника архитектуры полнейшая разруха», «Вениамин Кондратьев был просто шокирован, его возмутило то, что о той, прежней «Авроре», по сути, ничего сегодня не напоминает: остался один остов», «виноват во всем подрядчик»»…
В общем, мэрия добилась через суд расторжения с ООО «СТК» муниципального контракта. Изначальная его стоимость была 134 миллиона рублей. Акты выполненных работ подписаны администрацией МО город Краснодар на сумму чуть более 56 миллионов рублей. Попытки компании «СТК» выбить хотя бы эти деньги до сих пор не увенчались успехом.
Ну и как? Тянет всё случившееся с «Авророй» на случайность? Ну вот захотели бы некие товарищи перевести землю под «Авророй» в общественно-деловую зону без всей описанной выше предыстории? Да такой бы шум поднялся, мама не горюй!
А так всё как нельзя кстати: памятник разрушается, горожане возмущаются, инвесторов нет. Но в результате титанических усилий губернатора наше всё Сергей Галицкий соглашается восстановить символ города за свои деньги… В прессе истерики – ура благодетелю! Вениамину Ивановичу тоже слава. Будет хоть на чём нормально попиариться.
Малый бизнес пошёл вон
Что будет строиться вокруг кинотеатра «Аврора» после смены функционального значения земли на ОДК, мы с вами можем только догадываться. А вот ушлые ребята, построившие неподалёку на аллее ресторан «Коралловые бусы» и кафе «Пиратская пристань», знают что-то наверняка.
Сегодня эти заведения выставлены на продажу через АН «Аякс» по сходной цене. Судите сами: ещё пару лет назад владельцы здания, где расположен ресторан «Коралловые бусы», мечтали продать его за 300 миллионов рублей. А сейчас подвинулись до 178 миллионов. «Пиратская пристань» продаётся примерно за 80 миллионов. Налетай! Да только те, кто налетит, могут вляпаться так же, как вляпались владельцы скромного кафе «Батуми».
Это кафе находится непосредственно возле «Авроры» с начала 90-х. В самом кинотеатре общепита в то время не было. Ведь по задумке архитекторов здания его фасад должен был просматриваться насквозь. Поэтому Управления торговли Краснодарского Горисполкома и построило рядом кафе-киоск «Мир».
В 1993 году кафе «Мир» было приватизировано ТОО «Кавказ». 14 июня 1993 года между фондом государственного имущества г. Краснодара и ТОО «Кавказ» был заключен договор купли-продажи. В Приложении № 1 к договору купли-продажи недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Красная 169, указано как «Кафе «Мир».
Далее ТОО «Кавказ» продало кафе «Мир» ТОО МП «Аннушка». А то, в свою очередь, 6 сентября 1997 года продало кафе «Мир» Кузнецову Владимиру Александровичу. Все договоры купли-продажи проходили обязательную госрегистрацию.
14 сентября 2000 года Постановлением № 1972 Главы городского самоуправления – мэра города Краснодара - предпринимателю Кузнецову В.А. как собственнику нежилого помещения кафе «Мир» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 238 кв.м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Красная, 169.
После этого в 2005 году Кузнецов площадь кафе увеличил на 149 кв.м и узаконил через суд своё право собственности на них.
В 2006 году администрация МО город Краснодар и предприниматель Кузнецов снова заключили договор аренды земельного участка, на котором располагалось кафе «Мир».
В 2010 году Владимир Кузнецов умер, его семья унаследовала всё имущество, в том числе кафе «Мир». Весной 2011 года Кузнецовы продали кафе предприятию ООО ТПП «Гастроном № 4». При заключении сделки по купле-продаже кафе были соблюдены все необходимые по закону процедуры.
В октябре 2011 года администрацией муниципального образования город Краснодар ООО ТПП «Гастроном № 4» в собственность за плату был предоставлен земельный участок под кафе «Мир». Участку площадью 238 кв.м был присвоен новый адрес - ул. Красная 169/3. Назначение – для эксплуатации кафе. С тех пор собственник земельный кодекс не нарушал, участок использовал по его прямому назначению.
Казалось бы, к чему вся эта история? А она к тому, что кафе «Батуми» возле «Авроры» вдруг стало всем мешать. Особенно будущему инвестору, который по концессионному соглашению с администрацией МО город Краснодар должен будет провести реконструкцию памятника архитектуры.
Но кафе частная собственность. Земельный участок под ним тоже частная собственность. Муниципалитет мог бы участок изъять для своих нужд, но тогда нужно предлагать собственнику компенсацию. А это по самой скромной оценке не менее 40 миллионов рублей. Вернее, 48 миллионов, как показала независимая экспертиза.
Денег, конечно, у мэрии нет. Но и оставлять «Аврору» в нынешнем состоянии никак нельзя. Как Вениамину Кондратьеву в 2020 году переизбираться, если разрушенный кинотеатр как бельмо на глазу?
Решили подключить старый добрый адмресурс. Подключили управление по охране памятников - сообщили им о наличии в охранной зоне памятника кафе «Батуми». В управлении, конечно же, сделали круглые глаза: «Как? Откуда возле «Авроры» кафе?! Мы ничего не знали!». И быстренько наваяли заключение, что постройка дисгармонирует с кинотеатром.
Далее мэрия пошла в суд с иском о сносе пристройки к кафе «Мир» (сейчас кафе называется «Батуми»), сделанной в 2005 году. Но пристройка то была узаконена через суд бывшим владельцем кафе Кузнецовым! И сроки исковой давности, чтобы оспорить решение суда 2005 года, давно вышли! Да и как судиться, если Кузнецов умер в 2010 году?!
Но для кубанского правосудия нет ничего невозможного. Надо судиться с покойником? Не проблема. Истёк срок исковой давности? Придумают, как восстановить. Принять в работу экспертизу, сделанную не экспертом? Запросто! В случае со сносом части кафе «Батуми» уважаемый суд принял в работу заключение краснодарского муниципального предприятия о том, что строение не является капитальным. То, что муниципальное предприятие статуса экспертного не имеет, суд не смутило. Сделанная «на глаз» экспертиза – устроила. Вынесенное решение – часть кафе снести, земельный участок по ул. Красная 169/3, являющийся собственностью ООО ТПП «Гастроном № 4», арестовать на время судебных разбирательств.
Как видите, когда чиновникам очень надо, они находят рычаги и получают желаемое.
Сейчас владельцы кафе «Батуми» вынуждены ходить по судам, пытаясь отстоять свою собственность. ООО ТПП «Гастроном № 4» является добросовестным покупателем и кафе, и земельного участка. Все сделки купли-продажи совершались по установленным законами РФ правилам. Поэтому как можно вот так, по одному губернаторскому «хочу», лишить предприятие его собственности?! В какой ещё стране это возможно?
Если нужен участок для муниципальных нужд, то тогда, господа чиновники, изымайте его в установленном Земельным кодексом РФ порядке, присылайте предприятию официальное письмо с предложениями о компенсации. Вместо этого вы занимаетесь тем, что вполне можно классифицировать как рейдерский захват. А не боитесь, что однажды этим вашим действиям будет дана правовая оценка соответствующими структурами?
Сначала одни чиновники своим бездействием довели памятник архитектуры кинотеатр «Аврора» до ужасного состояния, теперь другие пытаются решить проблему муниципального объекта, отнимая собственность у бизнеса. Шикарный инвест климат, ничего не скажешь!
Завтра они захотят и вашу собственность
Губернатору Краснодарского края Вениамину Кондратьеву недавно представили новый проект реконструкции центра Краснодара. Так что, возможно, не за горами новые хотелки и новые решения о сносе давно работающего бизнеса, находящегося вблизи памятников архитектуры. Таких объектов по городу - сотни. Придумают, например, реконструировать какой-нибудь исторический квартал, а там кафе или чей-то офис. Не выкупать же право слово, если можно просто забрать! Сейчас, видимо, механизм на кафе «Батуми» обкатают и поставят на поток…
Ну и напоследок информация вам к размышлению. Часть сквера им. Дзержинского на пересечении улиц Красной и Гаврилова общей площадью около 40 соток в 2010 году была размежёвана на 4 части и отнесена к землям поселений. Один бывший депутат Гордумы Краснодара собирался возвести там премиальный отель известной иностранной сети.
Потом что-то пошло не так, и стройки не случилось. Но 40 соток то по-прежнему являются землями поселений! Они как будто бы ждут своего инвестора под присмотром памятника Феликсу Эдмундовичу Дзержинскому.
Ведь земля вокруг кинотеатра «Аврора», сменившая недавно целевое назначение с рекреации на общественно-деловое и коммерческое - это не клочок вокруг здания. Это целый квартал - от Гаврилова до Офицерской!
Уж не вошли ли в этот квартал те 40 соток в сквере им. Дзержинского на Красной и Гаврилова? Если вошли, то понятно, как кинотеатр «Аврора» вдруг стал таким инвестиционно-привлекательным.