Бизнес немыслим без аренды – снять офис или склад проще простого. Как подписать договор аренды так, чтобы не угодить в ловушку? 3 самые распространенные ситуации.
1. Улучшения имущества. Они бывают отделимые и неотделимые. Отделимые– те, что можно без ущерба для имущества отделить и забрать с собой при переезде. Арендатор вправе производить такие улучшения по своему усмотрению, не советуясь с арендодателем.
С неотделимыми улучшениями сложнее.
Смотрим, что гласит договор – нужно или нет согласие собственника. Если согласие нужно – обязательно его следует получить в письменном виде. Только так вы сможете требовать компенсацию за все улучшения после расторжения договора. Однако в договоре можно указать право арендатора производить такие улучшения без согласия арендодателя. В этом случае арендодатель после расторжения договора также будет обязан компенсировать все оставленные ему неотделимые улучшения.
2. Расторжение срочного договора. Договор аренды заключается на определенный срок либо без указания срока. Обычно, стороны заключают договор на 11 мес., чтобы избежать регистрации. Однако не все знают, что в этом случае арендатор досрочно расторгнуть договор может только если:
имущество не предоставлено либо созданы препятствия пользованию им;
имущество имеет недостатки, которые не были оговорены при заключении договора;
арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;
имущество не по вине арендатора окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Если же хотите иметь возможность отказаться от аренды в любое время – указывайте это в договоре!
3. Обеспечительный платеж. Если в срочном договоре указано право на односторонний отказ от договора, а заодно есть условие об обеспечительном платеже, обратите внимание на формулировки. В договоре должно быть указано условие о том, что обеспечительный платеж возвращается независимо от срока расторжения договора. В противном случае для того, чтобы возвратить обеспечительный платеж, надо будет дожидаться истечения срока договора. При одностороннем отказе арендатора от договора, в зависимости от условий, арендодатель вправе удержать платеж как «плату за расторжение».
