Приобретение квартиры - радостное и важное событие. К нему надо подходить с большой ответственностью.
Чтобы обезопасить себя от рисков, связанных с утратой права собственности, проверьте сделку на чистоту! А говоря юридическим языком, проведите Due Diligence («Дью Дилидженс»).
Мы осуществляем полную проверку правовых рисков, связанных с совершаемой сделкой. И готовим для вас юридическое заключение. Оно будет являться доказательством в случае судебного спора.
Первый шаг - проверяем наличие у продавца права собственности на квартиру.
Если у Продавца нет права собственности на квартиру, вы рискуете остаться у "разбитого корыта". Ведь настоящий собственник может истребовать квартиру в порядке статьи 301 ГК РФ.
Запросите у Продавца выписку из ЕГРН (Росреестра) на квартиру.
Выписка из ЕГРН - официальный документ, содержащий информацию о собственнике квартиры, основных характеристиках и правах на квартиру. Выписка выдается Росреестром в бумажном или электронном виде (Приказ Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968 (ред. от 10.12.2018).
Или закажите выписку сами до совершения сделки. Достаточно знать адрес квартиры или кадастровый номер. Это можно сделать:
- в региональном отделении Росреестра,
- в МФЦ,
- на портале Госуслуг,
- на сайте Росреестра,
- на сайте компании, специализирующейся на предоставлении выписок из ЕГРН, например, https://egrn.org/ или https://rossegrn.online/. (дополнительный вариант)
Как Покупателю не допустить истребования квартиры? Докажите свою добросовестность! Добросовестным признается Покупатель, который при совершении сделки не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения квартиры Продавцом. В частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на отчуждение квартиры.
С 1 января 2020 года добросовестным признается покупатель, который при совершении сделки полагался на данные ЕГРН. То есть заказал выписку из ЕГРН и сверил данные о квартире и ее собственнике.
Второй шаг - проверяем отсутствие ограничений и обременений на квартиру
При переходе права собственности ограничения (обременения) сохраняются и переходят на Покупателя.
Проверить квартиру на наличие ареста, залога, рентных или арендных обязательств, иных обременений можно по выписке из ЕГРН. В ней указываются вид и основание ограничения (обременения).
Обременения – это накладываемые на недвижимость ограничения правомочий собственника, которые выражаются в наличии на такую недвижимость прав третьих лиц.
Некоторых ограничений не найти в выписке из ЕГРН. Это права отказополучателей в силу наследственного отказа, пользователей, не участвовавших в приватизации (отказники от приватизации).
Чтобы минимизировать риски запросите у Продавца информацию о зарегистрированных в квартире лицах. И включите в договор условие о гарантиях отсутствия любых правопритязаний третьих лиц и возмещении убытков.
Чтобы продать квартиру, нажитую в браке, нужно нотариально оформленное согласие второго супруга (ч. 3 ст. 35 Семейного кодекса). Если его нет, то по умолчанию предполагается, что другой супруг не одобрял сделку. А значит продавец недвижимости обязан доказать в суде, что его супруг был согласен.
Третий шаг – проверяем отсутствие судебных споров, исполнительных производств и информацию о банкротстве Продавца.
Узнайте, нет ли судебных споров с участием Продавца.
Информацию обо всех делах, рассматриваемых в арбитражных судах, можно найти на сайте http://kad.arbitr.ru/, в судах общей юрисдикции – на сайте https://sudrf.ru/ и сайтах районных судов.
Проверьте Продавца еще по нескольким информационным базам:
- на наличие информации об исполнительном производстве на сайте Федеральной службы судебных приставов - https://fssprus.ru/iss/Ip
- на наличие информации о банкротстве в базе ЕФРСБ - https://bankrot.fedresurs.ru/
- на наличие продавца в Реестре лиц, подозреваемых в преступлениях - https://мвд.рф/wanted
- на действительность его ИНН и других данных в базе ФНС России - https://www.nalog.ru/
- на наличие негативной информации в интернете через поисковые системы https://yandex.ru/ и https://www.google.ru/
Четвертый шаг – проверяем дееспособность Продавца.
По возможности запросите от Продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете в диспансере.
Помните, что сделка, совершенная недееспособным лицом является ничтожной. Проблемой является то, что информация о дееспособности граждан не является общедоступной и не содержится в централизованных базах данных, поэтому получить достоверную информацию о дееспособности крайне затруднительно
Недееспособными по решению суда признаются граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими (п. 1 ст. 29 ГК РФ).
Чтобы исключить данный риск заключите договор в нотариальной форме. Нотариус проверит дееспособность Продавца . И не только!
Нотариус разъяснит сторонам смысл и значение договора, проверит, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон.
Внимание! Нотариальное удостоверение также выступает доказательством при оспаривании сделки по основанию обмана или введения в заблуждение.
Пятый шаг – проверяем правомочия представителя Продавца (при его наличии).
Если от имени продавца выступает представитель по доверенности, необходимо проверить его правомочия. Распространена практика подделки доверенностей.
Убедитесь в легальности доверенности: заверена ли она, не просрочена и не отозвана ли, не выдана ли она на иные действия. Это можно сделать на сайте федеральной нотариальной палаты http://reestr-dover.ru/
Изучите правомочия представителя. Особое внимание уделите праву распоряжаться недвижимым имуществом. Если общие фразы о правомочиях представителя вызывают сомнения, свяжитесь напрямую с собственником, попросите расписку, что доверенность не отзывалась.
Шестой шаг – проверяем форму и содержание договора купли-продажи.
Договор должен иметь письменную форму и содержать существенные условия:
- предмет и местонахождение Квартиры,
- цену и порядок оплаты,
- перечень лиц, имеющих право пользования Квартирой. В нашем случае это гарантия отсутствия таких лиц.
Несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность, а отсутствие в договоре существенных условий влечет признание его незаключенным.
Седьмой шаг – проверяем отсутствие долгов за жилищные и коммунальные услуги.
Получите от Продавца квитанции о погашении задолженности за ЖКУ. Попросите справку из управляющей организации (ТСЖ, ЖК) об отсутствии задолженности за ЖКУ.
Внимание. Долги по капремонту переходят на нового собственника (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ). Если вы приобрели квартиру с долгами по капремонту, требуйте с прежнего владельца возмещения убытков.
Включите в договор купли-продажи условие об оплате Продавцом задолженности за жилищные и коммунальные услуги, взносы на капремонт.
Существует еще множество рисков. Их можно избежать или минимизировать при грамотно составленном договоре купли-продажи:
- риск обнаружения незаконных перепланировок, переоборудования;
- риск расторжения договора со стороны Продавца по причине "якобы" отсутствия оплаты, несмотря на наличие в договоре условия о состоявшемся расчете.
Пример. Суд сделал вывод, что приведенное в договоре купли-продажи жилого дома условие о полном расчете между сторонами договора, в изложенной формулировке, носит общий характер, не содержит ссылок на конкретные обстоятельства, при которых совершался расчет, либо документы, подтверждающие получение Истцом денежных средств в счет оплаты за спорный объект (Определение Московского городского суда от 07.10.2010 по делу № 33-28951).
Несмотря на сомнительность подобной практики, во избежание подобного риска рекомендуется осуществлять расчет в безналичной форме, через банковскую ячейку либо фиксировать факт передачи денег в соответствующей расписке, составленной в присутствии нотариуса и свидетелей такой передачи.
Разумеется, это не весь перечень возможных рисков. Во избежание проблем проверяйте чистоту сделки!
Авторы: Андрей Бежан, Сусана Киракосян
Поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍
Подписывайтесь на нас и наши новости:
в Фейсбук https://www.facebook.com/susana.kirakosyan.5
в Инстаграм https://www.instagram.com/susana_kirakosyan/