Квартира как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости может таить неприятности для нового хозяина. Один из самых неприятных сюрпризов — обременение. Никому не хочется вместе с жильем купить еще и какие-то обязательства. Что такое обременение недвижимости и как не купить квартиру с ними?
Обременение — это ограничение, наложенное на распоряжение недвижимостью.
То есть собственник жилья может им пользоваться (жить в нем), но на этом его права заканчиваются. Без разрешения лиц, наложивших обременение, он не может ни продать квартиру, ни подарить ее, ни даже сдать в аренду. Если собственник всё-таки смог продать квартиру, то вместе с ней он продал и все эти ограничения. Потому что обременение относится не к конкретному человеку, а к объекту.
Обременения могут быть разными. Назовем самые распространенные.
1. Залог квартиры (при ипотеке или рассрочке).
2. Долгосрочный договор аренды или безвозмездного пользования (более чем на 1 год). Этот договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.
3. Договор доверительного управления (например, тот, который оформляет опекун в интересах подопечного).
4. Рента — договор пожизненного содержания с иждивением.
5. Запрет на совершение регистрационных действий с квартирой (например, пока идет следствие).
6. Арест квартиры по судебному решению (например, из-за коммунальных долгов).
Эти ограничения весьма серьезны, и их учитывает Росреестр. Но есть менее серьезные, которые эта солидная структура НЕ учитывает. К ним относятся:
- аренда жилья на срок меньше 1 года;
- право супруга на имущество, нажитое в браке (если квартира оформлена только на одного из супругов);
- право наследования (когда наследники выясняют отношения);
- право преимущественной доли покупки (когда долю общей собственности продают без согласия других владельцев);
- квартира — объект исторического наследия;
- когда правом пользования квартирой обладает не собственник, а кто-то другой.
Последнего покупатели особенно боятся. Возвращается из тюрьмы дальний родственник, зарегистрированный в квартире... Но обычно такими не-собственниками являются жильцы, которые не стали приватизировать квартиру. Они действительно имеют право жить на этих квадратных метрах всю жизнь.
Перед покупкой недвижимость обязательно нужно проверить на наличие обременений!
Бесплатный запрос можно сделать на сайте Росреестра или на сайте ЕГРН. Можно заказать платную выписку — опять же на сайте Росреестра или в МФЦ. В МФЦ же можно получить выписку о тех, кто прописан на покупаемых квадратных метрах.
Но! Информация на сайте Росреестра обновляется нечасто и может быть не очень актуальной на момент сделки. К тому же, как мы уже выяснили, Росреестр не берет во внимание целый ряд ограничений.
В выписке тоже возможны ошибки. Единый государственный реестр недвижимости — ресурс молодой, он появился 1 января 2017 года в результате слияния ЕГРП и Государственного кадастра недвижимости. Не наладили ещё.
Не исключены и «косяки» со стороны банковских работников. Банк может подписать на одну и ту же квартиру несколько новых дополнительных соглашений с заемщиками и... забыть снять прежние обременения!
Росреестр откажется провести регистрацию сделки с квартирой, если та обременена основанием, которые он учитывает. Но регистрация может быть оформлена, если служба госрегистрации получит документальное подтверждение третьих лиц о согласии на сделку. То есть если такое согласие даст, например, банк-кредитор, то Росреестр оформит продажу залоговой квартиры. Но вот если жилье арестовано по суду — тут увы.
Сегодня чаще всего встречается такое обременение как ипотека. Продать квартиру с таким обременением можно, в том числе по переуступке.
Еще один частый случай — квартира участвует в процессе банкротства. Например, у собственника проблемы в бизнесе. Если человек признан банкротом или против него ведется такая процедура, то все его сделки за 3 года до этого события могут признать недействительными. Представляете, какой сюрприз?! Список банкротных дел есть на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Это не 100%-ная гарантия, но хоть что-то.
Самый честный вариант — продавец сообщает покупателю о наличии обременения. Иначе покупатель рискует лишиться жилья через суд (сделку признают недействительной) или автоматически получит обязательства прежнего собственника.
Возможна и чистая сделка — если обременение будет снято законным путем или залогодержатель согласится на сделку.
Жилье с наложенным обременением стоит дешевле, поэтому люди не отказываются от его приобретения. Но «бумажная» работа перед покупкой предстоит не из легких.