Квартиру в ипотеке можно продать или обменять. Главное — банк, выдавший ипотеку, должен это разрешить. Обычно условия, по которым заёмщик (то есть нынешний держатель квартиры) может продать свою недвижимость, прописаны в договоре ипотеки. Как правило, продать ипотечную квартиру можно после выплаты определённой части долга или по прошествии какого-то срока с момента оформления ипотеки. Если все условия соблюдены, и банк не возражает, у вас есть три варианта, как это сделать.
Покупатель готов заплатить всю сумму сразу
У покупателя есть нужная сумма и он готов оплатить полную стоимость квартиры. Сначала заключается предварительный договор купли-продажи, чтобы подтвердить намерения продавца и покупателя. После этого можно переходить к сделке. Безопаснее всего воспользоваться для передачи денег двумя банковскими ячейками — в одну покупатель положит деньги для банка (остаток долга по ипотеке), в другую — для вас. После этого банк снимет с квартиры залог, покупатель получит право собственности, а вы — свои деньги. На этом этапе заключается и окончательный договор купли-продажи.
Покупатель выплатит ипотеку вместо вас
Другой вариант — покупатель приобретает не квартиру, а ваш кредит, то есть становится заёмщиком вместо вас. Он так же, как и вы когда-то, подаёт заявку на ипотеку, и если банк её одобряет, между тремя сторонами заключается соглашение: квартира остаётся под залогом у банка, но обязательства по выплате ипотеки переходят от вас к новому хозяину квартиры. Вам же покупатель выплачивает ту часть кредита, которую вы уже успели погасить (без учёта процентов). В дальнейшем новый владелец сможет рефинансировать ипотеку в другом банке, скорее всего, кредит станет от этого только выгоднее.
Вы хотите обменять квартиру, а не продать
Для реализации этого варианта вам придётся договариваться обо всём только с банком. Процедура называется сменой залога и будет одобрена в том случае, если вы всегда аккуратно вносили платежи и соблюдали условия договора. Если банк всё устраивает, он снимает залог с вашей старой квартиры и накладывает его на новую. Параллельно вы и бывший собственник вашей новой квартиры заключаете договор обмена.
Кстати, если вы хотите продать квартиру в ипотеке из-за финансовых затруднений, почитайте статью в Справочнике Яндекс.Недвижимости о том, что делать, если вы не можете платить ипотеку. Вариантов много, возможно, продавать квартиру и не придётся.