Идет 2-й месяц 2019 года и хотелось бы обрисовать перспективы проектного и строительного рынка на ближайшее время.
Изменения в сфере строительства и проектирования идут практически по всем фронтам. Если выделить по пунктам, то основных 4:
1. Изменение законодательства;
2. Изменение структуры спроса на строительные услуги и, как следствие, и на проектные работы;
3. Изменение технологий строительства;
4. Изменение экономической инфраструктуры вокруг строительной отрасли;
Разберем каждый пункт подробнее.
Пункт №1.
Всем известный закон 214-ФЗ, который отменяет долевое строительство жилья, как класс, привел к резкому всплеску проектной и строительной активности под конец 2018 года – все проектные и строительные компании хотели успеть по максимуму закинуть текущие проекты в уходящий поезд, который этому закону не подчинялся.
Однако, несмотря, на то, что в 2018-м году этот закон еще не действовал и еще не действует сейчас (с новыми поправками он начнет действовать 1 июля 2019 года), было заметно значительное сокращение проектов жилой недвижимости на проектном и строительном рынке.
Большинство экспертов по недвижимости склоняется к тому, что начало действия данного закона приведет к росту цен на недвижимость в силу того, что теперь застройщика будут кредитовать не дольщики (де-факто, дающие застройщику беспроцентный кредит своими взносами), а банки, что автоматически заложит банковский процент и стоимость страховки в стоимость недвижимости. Однако, есть мнение, что рост цен компенсируется упадком спроса на жилье. Как аналогичный пример можно привести падение цен на недвижимость в Японии в 4 раза за последние годы. Какой фактор окажется сильнее в нашей стране сейчас сказать сложно.
Пункт №2.
Планомерно в течение последнего года шло увеличение доли промышленных проектов и проектов государственных, львиную долю которых занимают детские, сады, школы, здания судов и т.д. Выросла доля инфраструктурных проектов: дороги, коммуникации, мосты, благоустройство. Например, недавно участвовали в проекте благоустройства парка отдыха, где запроектировали 3 стальных моста через 3 рукава реки, протекающей через парк. Такого разнообразия заказов раньше не было. В основном проектировали жилье и общественные здания. Достаточно редко – промышленное и вообще не было сельскохозяйственных объектов. Поэтому, в целом, картина спектра проектных работ становится ярче, шире и интереснее.
Перебалансировка строительной сферы связана с двумя основными факторами: это компенсация отложенного спроса (школы и дороги, как сами знаете, до недавнего времени вообще не строились – довольствовались советским наследием), а также курсом со стороны государства на постепенное замещение импортных составляющих экономики (кто бы что не говорил, а все же процесс замещения идет): серьезно выросли вложения и помощь государства промышленным проектам и, в особенности, сельскохозяйственному комплексу. Например, за последние 1.5 года только наша компания запроектировала целую площадку большого тепличного комплекса полного цикла и 2 площадки свиноферм полного цикла. При этом, ко мне на экспертизу последние 5 лет приходит множество подобных проектов со многих регионов - тенденция роста сельхозпроизводителей очевидна.
Пункт №3.
Изменение технологий в строительной сфере идет в основном в сторону оптимизации расходов на строительство и эксплуатацию.
Большинство застройщиков окончательно осознали, что, к примеру, строить многоэтажные здания с наружными кирпичными стенами толщиной 640 и более мм – это зарывание денег в землю. Абсолютно неэффективная конструктивная схема. Поэтому уже и в регионах идет массовый переход (начавшийся несколько лет назад с Москвы и Питера) на каркасное домостроение, с несущими колоннами и легкими теплыми наружными стенами из эффективных материалов. Это дает как прирост полезной площади здания, так и экономию на этапе строительства и эксплуатации. В регионах еще достаточно массово строят кирпичные дома по старым лекалам, но жить этому осталось недолго – рынок научит всех считать деньги в любом случае.
Смена технологий в 2018-м году также сильно заметна стала в сфере проектирования. Подтянулось качество программ 3D-проектирования, например, Revit, Tekla. Сильно выросло сообщество энтузиастов, проводящих обучение этим программам, выпускающих качественные дополнения для них по российские нормы оформления. Все чаще от заказчиков идут требования выполнения проектов в 3D. Тут в лидерах Revit в силу широчайшей распространенности в нашей стране и на гораздо более скромных позициях Tekla в силу большей ее оптимизации по металл.
Изменения технологий проектирования в ближайшей перспективе должны сделать еще больший рывок вперед за счет смены активного поколения – в сферу придут люди младшего поколения с гораздо более высокими требованиями к визуальной части проекта. Только 2-х мерные чертежи будут устраивать людей все меньше.
Пункт №4.
Экономическая инфраструктура строительной сферы изменилась кардинально на данный момент. Ушли большие деньги населения, которые были до этого. Их вымыл местный и общемировой экономический шторм. Значительно выросло присутствие государственных вливаний, количество тендеров.
Вследствие этого серьезно упали расценки на проектирование, цены на строительные объекты – произошел рост конкуренции при сжатии источников финансирования. Если брать жилье. То цена квадратного метра жилья вообще стремительно падает который год.
Выводы:
Какие выводы из всего сказанного можно сделать. Простыми словами: теперь всем участникам проектного и строительного рынка придется работать интенсивнее за меньшие деньги. Тенденция эта наметилась и идет последние годы. В 2018-м году она приобрела абсолютно четкие очертания. Изменения неизбежны, дальше оттянуть их не получится.
Придется оптимизировать структуру предприятий проектного и строительного комплекса. Постоянно обучаться новым методам работы, отсекать неэффективные элементы: устаревшее программное обеспечение, излишние административные структуры, отстающие кадры – всем придется учиться качественно, быстро и недорого работать. Это вопрос выживания на переформатированном рынке.
Самое главное не воспринимать грядущие изменения, как негативные. Эти изменения носят в большей мере позитивный характер, т.к. на сильно конкурентном рынке всегда лучше всего шло развитие новых технологий. Это также подтверждает западный опыт (который мы нагоняем лишь спустя много лет).
На рынке, где денег избыточно (как было до этого) никакого развития не будет, т.к. можно делать что угодно из чего угодно и все-равно будет прибыль.
Всем проектировщикам и строителям желаю светлых идей, новых успехов и интересных проектов. Не бойтесь меняться и изучать новое!
Подписывайтесь, если интересно!