Покупка квартиры у застройщика – самый популярный способ приобрести жилье в Петербурге. Однако популярный не значит простой. Рассказываем, какие круги ада придется пройти покупателю, который возьмется искать новостройку самостоятельно.
1. Выбор застройщика
Красивые картинки в буклетах и заманчивые лозунги в рекламе есть у большинства застройщиков. Но смотреть надо не на них, а в документы компании. Начните с сайта застройщика или жилого комплекса. На нем должны присутствовать фотографии со стройки, а еще лучше — видеотрансляция.
Ищите на сайте следующие документы
- Устав застройщика
- Свидетельство о регистрации
- Свидетельство о постановке на налоговый учет. Его можно проверить по номеру на сайте налоговой инспекции.
- Выписка ЕГРЮЛ
Для конкретного ЖК
- Разрешение на строительство. Его выдает государство. Возводить жилье без этого документа нельзя.
- Проектную декларацию. Ее составляет сам застройщик на старте проекта. В ней прописывают, какие дома компания уже построила, источники финансирования нового ЖК, а также его название, адрес, сроки строительства и другие подробности.
В пункте «Финансовые риски» проектной декларации должен быть прописан источник оплаты стройки. Лучше выбрать застройщика, который получил проектное финансирование (кредит) в банке.
Запросите у застройщика проект ДДУ и договор страхования на проект. Оригиналы можно изучить в офисе компании, а копии забрать домой. Оба документа покажите юристу, который укажет на шероховатости. После вердикта профессионала принимайте решение, подходит ли застройщик.
2. Выбор ЖК и квартиры
В первую очередь, обратите внимание на срок сдачи ЖК. Квартиры на начальных этапах строительства стоят сильно дешевле. Но в этом случае вы покупаете жилье, которое пока существует лишь на бумаге. Строить дом могут от 7 месяцев до 2,5 лет в зависимости от материалов и технологии. Даже если эти сроки вас устраивают, помните, застройщик может сдвинуть сдачу дома по разным причинам.
Если покупаете жилье в одной из первых очередей большого ЖК, будьте готовые пару лет жить на стройплощадке. Территорию возле дома начнут благоустраивать только после завершения строительства всего ЖК целиком. А пока миритесь с шумом, пылью и другими неприятностям новостройки. Как с ними справляться, читайте здесь.
На встрече с застройщиком попросите показать весь ассортимент квартир. Одна и та же планировка может оказаться дешевле этажом ниже или с окнами во двор.
Застройщик может дать скидку при оплате полной стоимости квартиры или покупке в ипотеку. Главное о ней попросить.
3. Подписание ДДУ
Ранее мы советовали отдать договор долевого участия на проверку юристу. Когда вы окончательно определились с ЖК и застройщиком, упражнение лучше повторить для собственного спокойствия. Снова привлеките специалиста, проверьте каждую запятую. Если какие-то пункты в договоре вас не устраивают, обсудите их с застройщиком. Подробнее о том, на что обратить внимание в ДДУ, мы писали здесь.
После заключения ДДУ его нужно зарегистрировать в Росреестре. Это нужно, чтобы вашу квартиру нельзя было продать повторно. Скорее всего, зарегистрирует договор застройщик, вам нужно только оформить на него у нотариуса разовую доверенность и оплатить пошлину. Можете сами отправиться в Росреестр вместе с представителем застройщика, если у вас много свободного времени.
4. Оплата
Оплатить жилье можно с помощью ипотеки, рассрочки или внести всю сумму сразу. О вариантах рассрочки расскажут в офисе застройщика на первой же встрече. Ипотеку предложат взять у банка-партнера застройщика. Скорее всего, выбирать банк и подавать документы придется самостоятельно. Лучше оставить заявку сразу в нескольких банках, чтобы увеличить шансы на одобрение.
Для оплаты полной стоимости можно завести специальный счет, который называется «аккредитив». Банк сохранит на нем деньги до регистрации ДДУ, и только после этого переведет их застройщику. Прямой перевод со счета покупателя застройщику сейчас почти не практикуется.
5. Приемка квартиры и получение ключей
Как правильно принимать квартиру у застройщика мы писали здесь. Напомним самое важное. Все недочеты во время первого осмотра записывайте в блокнот, чтобы на его основе составить дефектный акт. По этому документу застройщик устранит недочеты или выплатит компенсацию.
Если недоделки очень серьезные (отсутствуют окна или двери, дыры в стенах, нет воды или электричества), акт приема-передачи лучше не подписывать. Попросите застройщика устранить неполадки, а затем снова приходите принимать квартиру.
Если застройщик не передаст вам ключи до даты, указанной в ДДУ, вам полагается компенсация за каждый день просрочки. Как ее получить, рассказываем здесь.
6. Регистрация прав собственности
Если застройщик устранил неполадки, акт приема-передачи вы подписали, ключи получили, дому присвоен адрес, значит, пора регистрировать право собственности на жилье. Это можно сделать очно, по почте, через курьера или онлайн. Как именно, рассказываем здесь.