Многие свято уверены, что самая лучшая инвестиция — квартира. В действительности, это далеко не всегда так. Дело как всегда в том, что сограждане не очень хорошо умеют считать деньги. Но их можно понять, до недавнего времени цены на недвижимость стремительно росли, да и аргумент "квартира всегда останется детям" звучит достаточно убедительно. Попробуем разобраться, как на самом деле следует подходить к инвестированию в жилую недвижимость. Заранее хочу оговориться, что мы не рассматриваем здесь профессионалов на рынке недвижимости, для которых это работа, а говорим об обычных людях, у которых основной доход из других источников.
Недвижимость как актив
Итак, давайте рассмотрим характеристики жилой недвижимости, как объекта инвестиций в сравнении с торгующимися на бирже акциями и облигациями:
1. Недвижимость — актив дорогой. Стоимость даже самой дешёвой квартиры во многих регионах сопоставима с десятком средних годовых зарплат. В этом смысле, она гораздо хуже большинства акций и облигаций, которые стоят обычно около тысячи рублей за лот. 👎
2. Недвижимость — актив мало ликвидный. В случае необходимости, продать квартиру быстро можно только с очень большим дисконтом, а ждать "своей" цены можно и год и больше. В этом смысле, она сильно проигрывает акциям и облигациям, которые можно продать за день. 👎
3. Недвижимость — актив надёжный. Действительно, если все документы оформлены правильно, то лишиться квартиры практически невозможно. В этом смысле она надёжнее многих акций и облигаций, ведь банкротства компаний у нас не редкость. 👍
4. Недвижимость — актив облагаемый налогом. Налог последнее время растёт, и он пропорционален стоимости вложений. Владение акциями и облигациями в России налогом не облагается. 👎
5. Недвижимость — актив, способный приносить доход при удачном стечении обстоятельств. В этом смысле он подобен облигациям и дивидендным акциям. 👌
6. Недвижимость — актив с малой волатильностью, то есть её стоимость изменяется достаточно медленно. Однако, это не значит, что она не меняется вовсе, или всё время растёт. Облигации надёжных компаний или федерального займа, например, тоже мало изменяют свою цену. 👌
Из вышеприведённого сравнения можно заключить, что сама по себе недвижимость обладает какими-то неоспоримыми преимуществами перед другими активами. Поэтому, при выборе, куда вложить достаточно крупную сумму, следует руководствоваться личными предпочтениями и соображениями доходности.
Доходность вложений в недвижимость
Доходность вложений в надёжные российские облигации в настоящий момент составляет около 8% годовых, а доходность вложение в диверсифицированный портфель акций (индекс ММВБ) даёт около 16% годовых. Доходность вложений в квартиру состоит из двух компонент: изменения её стоимости и рентного дохода. К сожалению, многие склонны преувеличивать как первую, так и вторую составляющие.
Стоимость
К примеру, за последние пять лет стоимость квадратного метра в Москве в рублях практически не изменилась. Мало того, заклинания "недвижимость только дорожает" тоже не имеют оснований, к примеру с марта 2015 г. по январь 2019 г. цена упала с 205 тысяч до 175 тысяч рублей за квадратный метр, то есть на 14%. Да, пока наш рынок не знал по настоящему долгих ценовых провалов, но глупо полагать, что они в принципе невозможны, ведь "людям всегда нужно где-то жить". Достаточно ознакомиться с историей рынка недвижимости в Японии, который уже 30 лет не может достичь максимумов 1990-ых.
Мировая практика показывает, что в среднем рост стоимости недвижимости соответствует инфляции. Специально замечу, что в среднем по рынку, а не рост стоимости отдельных объектов. Они могут как дорожать, так и дешеветь очень значительно. Но учитывая дороговизну таких вложений, диверсификация рисков здесь практически невозможна. Классический пример риска: вы купили квартиру в районе, где должны были построить метро, естественно подороже, а вот метро всё не строят и не строят, и вот ваши ожидания по росту цены не оправдываются, а ваши вложения слегка съедает инфляция.
Рентный доход
Посмотрим теперь, каков же рентный доход. Сразу хочу оговориться, что в Росси аренда недвижимости — достаточно нервное занятие, которое во многих случаях требует от вас постоянных забот и трат, в отличии от вложений в облигации или акции. Арендатор может съехать, жильё периодически надо ремонтировать, простои при сдаче могут быть велики, и прочее. Опять же, нужно заметить, что несмотря на то что пока большинство арендодателей налог с дохода просто не платят, хотя это и незаконно, есть некоторые признаки, что эта ситуация в скором времени начнёт меняться.
Отбросим однако все сомнения, и оценим рентный доход от недвижимости по верхней планке. Представим, что мы купили двухкомнатную на окраине Москвы и сдаём её всё время совсем без простоя. Арендаторы у нас мега-аккуратные, да ещё и ремонт делают за свой счёт, ну и налог мы естественно не платим. Стоимость подобных квартир около 5,6 млн. рублей, а сдаются они примерно за 25 тысяч в месяц. Тогда за год получается 300 тысяч рублей. Доходность, как не сложно посчитать, составляет 5,3% годовых. То-есть даже ниже банковского депозита в надёжном банке, не говоря уж об облигациях и акциях.
Выводы
Какие же выводы можно сделать из вышесказанного? Мне кажется, что инвестиции в недвижимость не так уж и выгодны, как может показаться. А их популярность во многом обусловлена тем, что во-первых, в относительно недавнем прошлом взрывного рост они действительно были выгодны, а во-вторых, большинство людей просто недостаточно знакомы с имеющимися финансовыми инструментами, и не умеют считать доходность своих вложений. На самом деле, на настоящий момент в крупных городах для недвижимости она не так уж велика. А насчёт "оставлю квартиру внукам", как правило внуки захотят жить совсем не там и не так, как вы думаете сейчас.
Не лучше ли не покупать им ненужную квартиру, а вложить деньги правильно, и затем они смогут купить себе то, что захотят и где захотят? В любом случае, решать вам. Я бы только рекомендовал делать решения на основе разума, а не эмоций. И никогда не помешает повысить свою финансовую грамотность.
А я попробую вам в этом помочь. Нажмите 👍 внизу, и подпишитесь на канал. Также буду рад вашим комментариям. И пускай ваши денежные деревья растут и дают замечательные плоды, которые будут радовать вас и ваших близких 🤑