Покупка комнаты – это прекрасная инвестиция, которая позволяет, выражаясь военным языком, занять плацдарм и со временем выкупить остальные комнаты. А если такой вариант не пройдет – то можно ведь не только купить комнату, но и продать ее потом, обеспечив своим инвестициям сохранность и использовав их для покупки полноценного жилья.
Сделка по приобретению комнаты кажется более простой, чем покупка квартиры, но разница в размерах не означает правовой простоты. Здесь столько же тонкостей, сколько и в покупке других видов недвижимости, и верный вариант можно отыскать, только если быть в курсе этих особенностей.
Рынок комнат предлагает заинтересованному покупателю три основных варианта: купить комнату можно в квартире, а можно – в коммуналке или в общежитии. И каждый вариант, помимо особенностей юридического характера, отличается и своими возможностями – степенью обособленности, расположением удобств и кухни и числом соседей.
Юридическая консультация для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812 904-34-26, адрес офиса на Сенной
Как грамотно купить комнату в квартире
С формальной точки зрения, купить комнату в квартире или купить саму квартиру – это практически одно и то же. Но отличия есть, и они очень важны.
Во-первых, даже если в квартире не проживает абсолютно никто, это вовсе не означает, что и прописанных в ней тоже нет. Надо выяснить точно и однозначно, сколько этих прописавшихся и кто они.
Во-вторых, предложение по покупке комнаты может быть выставлено на условиях ее приобретения как доли, и в материальном плане эта доля может быть не выделена никак. В этом случае, если нотариально не удостоверен порядок, в котором эта комната использована – это жилье может стать очень ненадежным приобретением.
В-третьих, если предлагаемая доля составляет одну двадцать пятую или даже меньше – с таким приобретением лучше не связываться совсем: продать ее трудно, а прописаться там часто невозможно, потому как число прописавшихся до вас уже запредельно большое.
Во избежание сложностей и недоразумений, до покупки следует выяснить такие моменты, как:
- точное число прописанных,
- наличие твердого порядка пользования санузлом, кухней и прочими помещениями общего пользования;
- наличие графика уборки и его фактического соблюдения;
- наличие порядка, в соответствии с которым между сожителями распределяются коммунальные платежи, причем нужно знать – устный ли это порядок или есть бумажное его закрепление.
- наличие у собственника выписки из Росреестра, хотя можно попробовать и самостоятельно ее получить.
Если вы все-таки твердо намерены купить комнату в квартире, то сделать нужно следующее:
- совместно со всеми, кто проживает в квартире, определить порядок пользования санузлом, кухней и всеми другими помещениями общего пользования, затем записать все это на бумаге и у нотариуса зарегистрировать;
- обеспечить себе отдельный счет на коммунальные услуги, которые будут оплачиваться пропорционально доле комнаты в квартире. Это тоже приписывается в соглашении и тоже заверяется у нотариуса.
Юридическая консультация для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812 904-34-26, адрес офиса на Сенной
Насколько просто купить комнату в коммуналке?
Многие из тех, кто посчитал комнату в квартире неприемлемой, обращают свое внимание на коммуналки – может быть, там проблем меньше? И тут их ожидает разочарование, потому что все с точностью до наоборот, и вот почему:
- Комната в коммуналке может с юридической точки зрения быть и долей в квартире, и отдельной недвижимостью. Различить их можно по свидетельству о праве собственности, ведь у отдельной недвижимости указывается номер комнаты, а у доли – только владелец и величина его доли. Решение купить комнату будет разумным, только если она является конкретной частью жилого имущества, а при покупке можно будет заключить соглашение о порядке ее использования с указанием конкретно принадлежащей именно вам комнаты.
- Если комната не стала собственностью продающей стороны – ее нельзя купить совсем, ее можно только обменять.
- Часть коммуналки может быть муниципальной, и в такой квартире могут жить не только собственники, но и наниматели госжилья. Чтобы купить такую комнату, потребуется выданный жилищной комиссией при администрации отказ от покупки этой самой комнаты.
- Предлагаемая серая продажа посредством договора дарения должна отметаться сразу – это незаконный вариант, который потом нетрудно оспорить в судебной инстанции, и комната вернется изначальному собственнику, а вам вместо возврата денег будет начислен неплохой штраф.
- Если комнатой владеет несовершеннолетний или недееспособный – и без того непростая покупка такой комнаты усложняется еще на порядок, ведь для этого потребуется согласие попечителей и опекунов.
- Перед тем, как купить комнату, нужно точно знать, сколько там прописанных, а также выяснить точное число проживающих в ней, возможное стремление собственников-соседей к улучшению собственных жилищных условий, а также способы и основания пользования общим имуществом. И очень важным делом будет выяснение, все ли собственники выразили твердый отказ от предложенного им выкупа, ведь законным ваше приобретение будет только на одинаковых условиях с теми, которые предложили соседи.
- Для комнаты, которая досталась владельцу по наследству, нужно твердо убедиться, что абсолютно все потенциальные наследники от нее отказались – иначе они могут без труда оспорить ваше приобретение и вернуть имущество себе.
Всегда полезно помнить, что общение с соседями позволяет узнать много интересного о собственнике комнаты и о прошлом этого помещения. Полезные сведения способна предоставить и развернутая выписка из Росреестра, которая расскажет обо всех перипетиях бытия этой комнаты. При сопровождении сделки по недвижимости - это обязательный юридический документ, который потребуют юристы покупателя с собственника комнаты.
Какие особенности есть у покупки комнаты в общежитии
Идея купить комнату в общежитии аналогична варианту коммуналки, и нужно учесть все «коммунальные» тонкости. А в дополнение к ним полезно знать еще две особенности «общажного» варианта.
Во-первых, до того, как купить комнату в общежитии, нужно удостовериться в том, что статус этой комнаты аналогичен статусу квартиры. Если это так, в ее паспорте будут указаны ее технические характеристики, а в свидетельстве о праве собственности будет указана конкретная жилплощадь.
Во-вторых, число сособственников у такой комнаты просто не поддается разумному подсчету, поэтому шансы на то, что удастся получить отказ от права преимущественной покупки, равны твердому нулю. И по этой же причине на такую комнату ни одна банковская структура не предоставит ипотеку.
Все перечисленные нюансы, особенности и тонкости должны продемонстрировать простой факт: идея купить комнату сопряжена с преодолением немалых трудностей, требует затрат времени и сил, а также внимательного отношения к юридическим мелочам. Поэтому почти единственный вариант сделать такое приобретение без удручающих последствий – это участие в процессе покупки грамотного юриста, который подскажет, где могут быть недоработки, где – мошенничество, а где – чрезмерный риск.
Юридическая консультация для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области: +7 812 904-34-26, адрес офиса на Сенной