Статус «инвестиционный» вовсе не гарантирует, что актив будет приносить доход или даже окупать себя. Чтобы определить эффективность инвестиций в недвижимость, нужно рассчитать ее доходность по отношению к затратам.
Самый простой способ сделать это – разделить чистую прибыль от инвестиций на расходы. В свою очередь, чистая прибыль определяется как разница между выручкой и этими же затратами. В результате получаем такую формулу:
Доходность = (Выручка - Инвестиционные затраты) / Инвестиционные затраты
Например, вы купили квартиру за 1 000 000 рублей и вложили еще 500 000 в ремонт. Продать объект вам удалось за 2 000 000, и чистая прибыль от сделки составила 500 000. Подставляем цифры в формулу и получаем уравнение:
2 000 000 - (1 000 000 + 500 000) / 1 000 000 + 500 000 = 0,33 или 33%
Говоря проще, чем меньше расходы на инвестиции (при той же выручке), тем выше доходность. И не забывайте: доходность, или возврат инвестиций, принято считать в процентах не просто так.
Например, у вас две квартиры. Выручка от продажи обеих составила 500 000 рублей. Однако первая обошлась вам в 1 000 000, а вторая – в 1 500 000. Соответственно доходность первой инвестиции – 50%, а второй – 33%. То есть покупка и продажа первой оказалась выгоднее, несмотря на идентичную прибыль.
Казалось бы, это простая математика. Однако, чтобы точно рассчитать эффективность инвестиций в недвижимость, нужно принять во внимание абсолютно все расходы, коих случается немало. Это особенно важно, если у инвестора чисто коммерческий интерес или если вы приобретаете недвижимость за границей.
Какими расходами обычно пренебрегают начинающие инвесторы?
Ремонт
Чаще всего ремонт после покупки объекта делается, чтобы устранить мелкие недочеты. Впрочем, некоторые специально покупают недвижимость в плохом состоянии, чтобы затем привести ее в товарный вид, тем самым повысив ее стоимость. Само собой, любые вложения в ремонт – это тоже расходы. При этом опытные инвесторы дают такой совет: если кажется, что на ремонт потребуется такая-то сумма – смело умножайте на два.
Простой и поиски арендаторов
Если недвижимость предназначена для сдачи в аренду, то собственник также несет бремя простоя. Кроме того, в случае обращения в агентства недвижимости, газеты объявлений и т.п., вы также платите за рекламу.
Затраты при продаже
Не забывайте, что продажа недвижимости не только приносит прибыль, но и требует расходов – оплатить услуги риэлтора (буде таковой), заплатить пошлины и налоги и т.д. Все это тоже попадает в категорию затрат.
Управление недвижимостью
В некоторых случаях инвестор вынужден обращаться к специализированным управляющим компаниям, которые занимаются данной недвижимостью. Само собой, не бесплатно.
Все это необходимо учитывать и желательно просчитать заранее.